개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정한 처분의 당부

심판청구번호 국심2004서 898(2004. 6. 14) pt;">1. 처분개요 청구인은 1985.2.22 ○○○번지 소재 임야 1,389㎡(이하 "전체토지"라 한다)중 지분 777/1,587(지분면적은 680㎡이며, 이하 "쟁점지분"라 한다)을 취득하여 2002.11.7 양도하고, 2002.11.29 기준시가(개별공시지가)에 의하여 양도소득금액을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하고 2003.1.28 양도소득세 14,556,420원을 자진납부하였다. 청구인은 2003.6.2 위 예정신고·납부에 대하여 쟁점지분에 개별공시지가가 없는 것으로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하여 양도차익을 재계산하여 양도소득세 확정신고를 하면서 환급할 세액을 14,556,420원으로 하였다. 처분청은 2003.12.3 청구인에게 2002.11.29 청구인이 한 양도소득세 예정신고내용이 정당하다고 양도소득세 확정신고(2003.6.2)에 대한 결과통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2002.11.7 쟁점지분(777/1,587)의 소유권이전등기시에는 공부상 공유물 분할은 이루어지지 아니하였으나 청구인 등 공유자 3인이 사실상 협의하여 공유물의 위치를 특정하여 소유하여 왔으며, 소유권이전등기시 공유물을 분할하여 주기로 약정하였으나 행정절차의 지연으로 2003.2.13에야 공유물 분할등기○○○가 이루어졌는 바, 공유자들이 소유하고 있었던 토지의 이용현황이 각기 다르고 특히 청구인의 토지는순수 임야로 매수 당시 형태 그대로 소유하고 있었으므로, 모 지번인 ○○○번지의 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 계산하는 것은 부당하므로, 쟁점지분은 공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하여 양도차익을 재계산하여 청구인이 한 양도소득세 확정신고 내용대로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도일 이전 사실상 분할상태로 쟁점지분을 소유하고 있었고 공유물분할 약정을 조건으로 양도하였다고 주장하나, 쟁점지분의 분할시점은 공부상 분할등기일(2003.2.13)로 이는 쟁점지분의 소유권이전등기일(2002.11.7) 이후임이 명확하므로 쟁점지분은 분할되기 이전의 지분상태로 양도되었으며, 양도 당시 쟁점지분이 속한 ○○○번지에는 개별공시지가가 고시되어 있었으므로 소득세법 제96조 제1항 에 의하여 동 개별공시지가를 양도가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점지분의 양도에 대하여 쟁점지분이 속한 지번의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(단서 생략) 같은법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 전체토지 및 쟁점지분의 등기부등본 기재내용에 의하면, 청구인이 1985.2.22 쟁점지분(지분 777/1,587, 지분면적 680㎡)을 매입함에 따라 전체토지를 최○○○ 지분 33/1,587, 장○○○ 지분 777/1,587, 청구인 지분 777/1,587로 공유로 소유되고 있다가, 청구인이 소유한 쟁점지분은 2002.11.7 설○○○에게 양도되었으며, 전체토지는 2003.1.20 공유자인 최○○○, 장○○○, 설○○○의 공유물분할계약에 의하여 2003.2.13 ○○○ 임야 680㎡는 장○○○ 소유로, ○○○ 임야 709㎡는 최○○○와 설○○○의 공유로 분할등기되었다.

○○○

(3) 처분청은 쟁점지분의 양도일이 2002.11.7이고, 양도일 이후인 2003.2.13 전체토지가 분할등기되었으므로, 쟁점지분의 양도가액은 양도 당시 ○○○번지에 고시된 개별공시지가 170,000원을 적용하여야 한다고 보는 반면, 청구인은 전체토지를 실질적으로 공유자가 협의하여 소유 위치를 특정하여 최○○○는 33/1,587지분(분할 후 ○○○동 ○○○ 부분)을 주택의 부수토지로, 장○○○은 777/1,587지분○○○을 주택 및 축사의 부수토지로, 청구인은 쟁점지분 777/1,587(분할 후 ○○○ 부분)을 구입 당시 임야로 구분하여 소유하고 있었으며, 쟁점지분의 분할이 행정절차상의 이유로 양도일 이후에 이루어지기는 하였으나 양도 당시 이미 공유물분할이 이루어진 것이나 다름없고, 청구인이 차지한 쟁점지분은 개발제한구역내의 임야로서 토지의 품위 및 정황이 전체토지와 다름에도 전체토지 지번의 개별공시지가를 일괄 적용하는 것은 불합리하고 과대평가되어 부당하므로, 쟁점지분에 개별공시지가가 없는 것으로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하면서 분할된 토지○○○에 대한 개별공시지가 내역, 감정평가서○○○ 등을 제시하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 전체토지중 일부를 차지하여 쟁점지분을 소유하고 있었고 동 지분의 분할을 전제로 하여 쟁점지분을 양도하였다 하더라도, 청구인이 쟁점지분을 양도할 당시에는 쟁점지분이 분할되어 있지 아니하였고, 쟁점지분이 속한 전체토지에 대해서 개별공시지가가 고시되어 있었으므로, 쟁점지분의 양도에 대해서는 양도 당시 고시된 전체토지의 개별공시지가를 적용할 수밖에 없으며, 쟁점지분이 속한 전체토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있음에도 불구하고 청구인이 차지한 쟁점지분에 대해서만 개별공시지가가 고시되지 않은 것으로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정을 적용할 수는 없다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다