미등기전매 해당 여부

심판청구번호 국심2004서 0781(2005.04.13) 액을 247,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 ○○○ 소재 ○○○아파트 ○○○(42평형으로 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2002.3.7. 청구외 서○○○으로부터 242백만원에 취득하는 것으로 계약하고, 동 아파트는 2002.3.8. 청구외 이○○○에게 278백만원에 양도되었으며, 소유권 이전등기는 2002.3.18. 서○○○에서 이○○○으로 변경 등기되었다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 서○○○으로부터 242백만원에 취득하여 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 이○○○에게 278백만원에 양도한 것으로 보아 2003.12.5. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 25,768,800원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 미등기 전매한 것으로 보았으나, 청구인은 당초 서○○○의 대리인인 이○○○을 통하여 쟁점아파트를 242백만원에 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 중도금까지 지불하였다가 세입자였던 이○○○이 명도를 거부하여 매매계약을 해제하고 서○○○이 이○○○과 다시 매매계약을 하여 소유권 이전등기를 한 것이므로 쟁점아파트 거래와 관련하여 청구인에게 당초 36백만원의 소득이 생긴 것은 당초 매매계약 해제에 따른 손해배상금으로 보아야 하며, 설사 이를 자산의 양도차익으로 본다 하더라도 청구인이 서○○○에게 추가로 5백만원을 지급하였으므로 양도차익은 31백만원으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트 거래와 관련하여 발생한 소득을 매매계약 해제에 따른 손해배상금으로 보아야 한다는 주장이나, 청구인이 서○○○에게 매매대금의 잔금까지 지불한 것으로 나타나고 있고 당초 계약을 해제한 구체적인 근거가 나타나지 아니하여 동 소득을 자산양도소득으로 보아야 할 것이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 미등기 전매한 것으로 볼 수 있는지 여부와 자산양도차익을 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 과세경위를 보면, 쟁점아파트의 소유자인 서○○○(미국 거주자)이 부동산중개업을 하는 이○○○을 대리인으로 세워 매도하는 과정에서 청구인이 취득하여 이○○○(그 당시 쟁점아파트 세입자)에게 미등기 전매하였다는 사실을 2003.9월 서○○○이 처분청에 제보함으로써 이 건 양도소득세를 과세하게 된 것이다.

(2) 당초 2002.1.7. 서○○○과 청구인간에 이루어진 쟁점아파트의 매매계약 내용을 보면, 총 매매대금을 242백만원으로 하고 계약금 24백만원(2002.1.7), 중도금 50백만원(2002.2.7), 잔금 53백만원(2002.3.7)으로 하며 전세금 115백만원은 매매대금과 대체하는 것으로 약정하였는 바, 청구인이 위와 같이 매매계약을 체결하고 서○○○에게 잔금까지 지불한 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 또한 매매계약이 해제된 근거가 없는 점으로 볼 때 청구인은 쟁점아파트를 취득한 직접적인 당사자로 보인다.

(3) 한편, 2002.3.6. 서○○○과 이○○○(쟁점아파트 세입자)을 거래당사자로 하여 작성된 매매계약서를 보면, 총매매대금을 278백만원으로 하고 계약금 없이 중도금은 전세금 115백만원으로 대체하며, 잔금 163백만원은 2002.3.8. 지불하는 것으로 되어 있으며, 소유권 이전등기는 2002.3.18. 서○○○에서 이○○○으로 등기되었다. 이와 같이 서○○○이 청구인에게 쟁점아파트를 매도하고 다시 이○○○과 매매계약을 체결한 형태를 취한 것은 청구인과 서○○○의 대리인 이○○○이 미등기전매를 은폐하기 위해 형식적으로 이루어진 거래로 보이므로 쟁점아파트를 이○○○에게 양도한 당사자는 청구인으로 보아야 한다.

(4) 서○○○은 쟁점아파트를 242백만원에 매도한 것으로 알고 잔금까지 받았는데 그 후 이○○○으로부터 쟁점아파트를 278백만원에 취득한 사실을 알게되어 이러한 사실을 대리인 이○○○과 청구인에게 항의하자 청구인은 2002.3.9. 서○○○에게 추가로 5백만원을 지급한 것으로 무통장입금증(○○○은행 ○○○지점 발행)에 나타나고 있다.

(5) 청구인은 쟁점아파트의 거래와 관련하여 발생된 차익을 손해배상금으로 보아야 한다는 주장이나, 당초 서○○○과 청구인간에 이루어진 매매계약이 해제된 사실이 없고 청구인이 서○○○에게 잔금까지 지불한 것으로 확인되므로 이는 소득세법상 자산의 양도차익으로 봄이 타당하다.

(6) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점아파트를 서○○○으로부터 취득하여 이○○○에게 미등기 전매한 것으로 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 청구인이 쟁점아파트 취득과 관련하여 5백만원을 서○○○에게 추가로 지급하였으므로 동 금액은 취득가액에 산입함이 타당하다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.