신축아파트의 취득시기를 아파트준공검사일로 볼지 여부

심판청구번호 국심2004서 298(2004. 5. 21) >1. 처분개요 청구인은 2003.9.27. ○○○호(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 양도하고 2003년 11월 양도소득세 예정신고를 하면서 3,111,550원을 자진납부하였다가 2003년 12월 쟁점아파트 양도가 1세대1주택 비과세대상인 것으로 판단하여 처분청에 당초 자진납부세액을 환급하여 달라고 경정청구하였다. 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 쟁점아파트의 보유기간이 3년미만으로 비과세대상이 아니라 하여 2003년 12월 경정청구를 거부통지하고, 이에 더하여 청구인이 당초 예정신고시 필요경비로 공제하여 신고한 ○○○ 매각차손액 54,300,000원을 공제 배제하여 2004.1.5. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 13,239,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 1세대1주택 비과세요건 중 3년이상 보유기간계산은 소득세법시행령 제154조 제5항 의 규정에 의거 장기보유특별공제시 보유기간계산에 관한 소득세법 제95조 제4항 의 규정을 적용하도록 하고 있으므로 잔금청산일로 규정한 소득세법 제98조 및 동령 제162조의 규정을 적용할 수 없는 바, 장기보유특별공제시 보유기간 계산규정과 동일한 방법으로 보유기간을 계산하여야 하고, 신축아파트를 분양받은 이 건의 경우, 신축아파트의 사용승인일(준공일)을 취득일로 보아 그 보유기간을 기산하여야 한다. 또한, 쟁점아파트 분양대금 274,453,000원 중 92.7%에 상당하는 254,453,000원을 2000.6.30.에 납입하여 사실상 소유권을 보유한 상태에 있었고, 장기보유특별공제 대상인지 여부를 판단함에 있어서 토지위에 건축물이 언제까지 있어야 되는지를 기준으로 삼아야 한다는 심판결정례○○○를 원용하여 사용승인일을 취득일로 보아야 한다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 분양과 관련하여 1997.10.16.에 20년 만기, 이자율 3%의 액면가액으로 발행된 국민주택채권을 8,886만원에 매입하여 1997.12.1. 장외시장에서 거래되는 시세에 의하여 3,456만원에 매도한 것이 사실이므로 금융기관 등에 직접 양도하지는 못하였더라도 실질과세원칙에 따라 그 매각차손액 5,430만원을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 소득세법 제98조 및 동령 제162조 제1항에 의거 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 당해자산의 대금을 청산한 날이 원칙이고, 자기가 건설한 건축물이 아닌 일반분양자인 청구인의 경우는 각 잔금청산일을 기준으로 하여야 하며, 보유기간이 3년미만에 해당하므로 1세대1주택 비과세신청을 받아들일 수 없다. (2) 소득세법시행령 제163조 제5항 제2호 에 의하면, 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관에 양도함으로써 발생하는 매각차손으로 명확하게 규정하고 있으므로 금융기관등이 아닌 개인에게 양도한 청구인의 채권매각차손은 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

(1) 신축아파트를 일반분양 받아 취득한 경우, 1세대1주택 보유기간(3년) 계산시 취득일을 아파트 준공검사(사용승인)일로 할 수 있는지 여부

(2) 금융기관이 아닌 일반 개인에게 양도한 국민주택채권의 매각차손을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(…생략…)을 말한다.(단서생략)

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 (…일부생략…) 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 (…일부생략…) 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. ∼ 3. (생략)

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. 소득세법시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본등에 의한다. 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (이하생략) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】② 영 제163조 제5항 제2호에서 “총리령이 정하는 금융기관등”이라 함은 증권거래법에 의하여 증권업을 영위하는 증권회사를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 취득일을 언제로 볼 것인지에 대하여 (가) 청구인은 ○○○에서 신축중이던 쟁점아파트를 사업주체인 ○○○(주)로부터 취득하여 청구외 위○○○에게 양도하였고, 취득 및 양도시 매매대금 중 각 잔금청산일을 기준으로 보유기간을 계산하는 경우 3년미만임이 확인되고 위 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 청구인은 1세대 1주택의 보유기간계산에 관하여 별도의 근거규정이 없고 장기보유특별공제의 보유기간 계산에 관한 규정을 적용하도록 하고 있다는 이유로 일반적인 취득·양도시기에 관한 규정을 적용할 수 없으므로 쟁점아파트의 사용승인일인 2000.5.27.을 취득일로 보아 3년이상 보유하였다고 주장하면서 장기보유특별공제액 계산시의 보유기간을 다툰 심사결정례○○○ 등을 제시하고 있다. <취득 및 양도일>○○○ (다) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택은 원칙적으로 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 취득일 이후 3년 이상 거주한 것임을 요한다 할 것이고, 한편 위 취득일의 결정에 관하여는 달리 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기를 규정한 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조가 그대로 적용된다 할 것이다○○○ 청구인이 제시하고 있는 심판결정례○○○는 장기보유특별공제가 배제되는 나대지를 매수하기 위하여 매매계약을 체결하고 잔금청산전에 매수자가 건물을 신축한 경우에 당해 토지를 매매계약체결일 현재의 나대지로 볼 것인지 아니면 잔금청산일 현재로 보아 건축물이 있는 토지로 볼 것인지 여부를 판단함에 있어서 사실상 양도자가 매매계약체결일 현재 나대지의 상태로 양도한 것으로 보아야 한다는 것으로, 이는 토지 양도인의 의사와 무관하게 양수인이 잔금청산전에 건물을 신축함으로써 발생하게 되는 세법적용에 있어서의 불형평을 고려한 결정인 바, 이 건의 경우에 적용되는 것으로 보기 어렵고, 위에서 살펴본 바와 같이 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조가 그대로 적용된다 할 것이므로 쟁점아파트의 취득일을 사용승인일인 2000.5.27.로 보아 3년이상 보유하였다는 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(2) ○○○ 매각차손액을 필요경비로 공제하여 달라는 주장에 대하여 (가) 청구인은 쟁점아파트 취득시 채권입찰방법으로 청약하였고, 제2종 ○○○ 26매를 액면금액 8,886만원에 매입하여 1997.12.1. 청구외 조○○○에게 3,456만원에 매각하여 그 매각차손액은5,430만원임이 확인되고 동 매각차손액을 필요경비로 공제하여 달라고 주장한다. (나) ○○○ 매각차손액에 대하여는 아파트취득시 필연적으로 발생하는 필요경비에 해당함에도 관련법령에 근거규정이 없어 그 매입자가 누구인지를 불문하고 당 심판원이 필요경비로 공제하도록 결정○○○한 바 있으나, 1994.12.31. 소득세법시행령 제163조 제5항 제2호 및 동 규칙 제79조 제2항에 근거가 마련되었고, "증권거래법에 의하여 증권업을 영위하는 증권회사에 양도함으로써 발생하는 매각차손"이라고 명문규정을 두었으므로 이 건의 경우와 같이 쟁점주택채권을 일반 사채업자 등에게 양도한 경우에는 당해 채권의 매각차손액을 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.