고급주택 해당 여부

심판청구번호 국심 2004서258(2006.2.8) t;">1. 처분개요

○○○주식회사는 2002.2.1. 청구인에게 ○○○(○○○으로 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 893,000,000원에 공급하는 매매계약을 체결하고, 2003.2.28. 사용승인을 받아 2003.3.28. 소유권보존등기를 하였다. 청구인은 2003.5.1. 안○○○에게 13억1,250만원에 쟁점아파트를 양도하는 계약을 체결하고, 2003.6.16. ○○○주식회사로부터 쟁점아파트의 소유권을 이전 받았으며, 같은 날 안○○○에게 소유권을 이전한 후 2003.8.18. 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 근거하여 쟁점아파트의 양도소득세 감면을 신청하였는 바, 처분청은 공부상 전용면적이 164.13㎡이나 현지확인조사 결과, 발코니 일부가 주거용으로 변경되었을 뿐만 아니라 외벽이 커튼-월 공법으로 시공되어 있으므로 이를 고려하여 발코니 면적을 합산할 때 쟁점아파트가 165㎡를 초과하는 고급주택에 해당한다 하여 양도소득세 감면을 배제하고 2003.11.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 129,859,440원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.1.14 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 (1) 조세특례제한법 제99조의3 은 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 5년 이내에 양도하는 경우 고급주택이 아니라면 양도소득세를 100% 감면하는 것으로 규정하고 있고, 2002.12.11. 고급주택을 고가주택으로 개정한 조세특례제한법 부칙도 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택기준을 적용하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인은 분양계약서, 건축허가서 등에 의하여 전용면적이 164.13㎡로 확인되는 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하였으며 취득 후 5년 이내에 쟁점아파트를 양도하였으므로 준공당시에 발코니의 일부가 주거용으로 개조되고, 커튼-월 공법에 의해 시공되었다는 이유로 발코니 면적을 주택의 전용면적에 합산하여 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 감면을 배제한 것은 부당하다.

(2) 또한, 쟁점아파트의 경우 건축법상 허가를 받은 관계로 외벽의 중심선을 기준으로 산정한 160.23㎡가 공부상 바닥면적으로 등재되어 있으나, 건축사가 쟁점아파트와 같은 평형을 주택건설촉진법 시행규칙 제2조 제2항 제2호에 따라 외벽의 내부선을 기준으로 실측하고, 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 마목의 굴뚝, 설비덕트 등을 제외한 결과 전용면적이 152.34㎡로 확인되므로 쟁점아파트의 발코니 일부(9.58㎡)를 주거용으로 보더라도 고급주택에 해당하지 아니한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점아파트가 공부상 고급주택이 아니라고 주장하나, 주택의 전용면적은 실제 주거로 사용되는 면적을 의미하고 실제전용면적과 공부상 전용면적이 다를 경우에는 실제 전용면적을 기준으로 고급주택인지 여부를 판단하여야 하는 바, 쟁점아파트는 주상복합아파트로서 준공 후 발코니 샷시를 하는 일반아파트와 달리 커튼-월 공법에 의해 발코니 외벽이 시공되었으므로 준공단계에서 발코니는 사실상 주거용이라 할 수 있고, 발코니 중 일부 면적은 준공 전에 거실과 다용도실로 변경된 상태이므로 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 양도소득세 감면을 배제한 처분은 정당하다.

(2) 또한, 청구인은 전용면적을 주택건설촉진법상 안목치수로 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점아파트는 건축법에 따라 신축한 건물이고, 건축법에 의한 건물은 중심선치수로 산정한 면적이 공부상 등재되므로 중심선치수로 전용면적을 산정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점

(1) 건축법상 허가를 받은 주상복합건물의 쟁점아파트 발코니 면적이 세법상 전용면적에 포함되는지 여부

(2) 건축법상 바닥면적은 중심선치수, 주택건설촉진법상 공동주택의 전용면적은 안목치수로 산정하는 바, 건축법상 건축허가를 받은 쟁점아파트의 전용면적을 중심선치수와 안목치수 중 어느 방식으로 산정하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 <2001.12.29., 법률 제6538호로 개정된 법>

(1) 구 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. <2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법> (2) 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 법> (3) 조세특례제한법 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. <2002.10.1. 대통령령 17751로 개정되기 전의 영>

(4) 구 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 <2005.12.2. 대통령령 19163호로 개정되기 전의 영>

(5) 구 건축법시행령 제119조 【면적·높이 등의 산정방법】① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15 이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. (6) 건축법 시행령 제2조 【정의】 ①이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15. "발코니"라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다. (7) 건축법 시행령 제119조 【면적·높이등의 산정방법】 ①법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계 없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.

(8) 주택건설촉진법시행령 제32조【사업계획의 승인대상 등】① 법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시계획구역 중 상업지역 또는 준주거지역안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.

1. 주택의 규모가 건설교통부령이 정하는 기준이하인 경우

2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트미만인 경우

(9) 주택건설촉진법시행규칙 제17조【주택의 단위규모, 산정방법등】① 영제30조제1항에 규정된 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 전용면적을 뜻한다.

② 영제30조제4항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 다음에 의한다.

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하되, 다음 각목의 1에 해당하는 공용부분의 면적을 제외한다. 이 경우 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

• 가. 복도·계단·옥탑·전기 및 기계실·보일러실·지하실·관리사무실·경비실·세대간 경계벽 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분
• 나. 파이프턱트·환기덕트 등 주거의 용도에 직접 쓰이지 아니하는 부분 (02.12.5 삭제)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 주상복합건물인 쟁점아파트는 건축물 연면적에 대한 주택 연면적의 합계 비율이 90%미만으로서 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인대상이 아니어서 건축법에 의한 건축허가를 1999.12.29. ○○○구청장으로부터 받아 2003.2.28. 건물준공 후 사용승인을 받았음이 심리자료에 의해 확인된다. 쟁점아파트의 건축물대장에 의하면, 전유부분은 164.13㎡(중심선 치수 면적 160.23㎡와 설비덕트 면적 3.9㎡)로 등재되어 있고, 건축물 현황도에 발코니 5개(침실에 연결된 발코니 1, 2, 3, 거실에 연결된 발코니 4, 주방에 연결된 발코니 5)가 표시되어 있으나 발코니 면적(발코니 1, 2, 3의 면적은 22.22㎡, 4, 5의 면적은 9.31㎡이며, 전체 면적은 31.53.㎡)은 전유면적에서 제외되었다.

(2) 2002.12.11. 법률 제6852호로 개정되기 전 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(고급주택 제외)을 취득일로부터 5년이내에 양도하는 경우 양도소득세를 전액 감면하는 것으로 규정하였고, 2002.12.11. 법률 제6852호로 개정된 조세특례제한법 부칙 제29조 제1항은 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 종전의 규정을 적용하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점아파트 매매계약체결일 당시 소득세법시행령 제156조 는 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165㎡이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택으로 규정하고 있으며, 쟁점아파트가 6억원을 초과하는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(3) 주상복합건물인 쟁점아파트의 발코니(5개)가 건축법상 바닥면적 및 세법상 전용면적에 포함되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트의 건축허가 당시 시행되던 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 는 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 바닥면적으로 규정하고, 다목에서 건축물의 노대(발코니) 기타 이와 유사한 것(이하 "노대 등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입하는 것으로 규정하고 있으며, 쟁점아파트의 설계도면에 의하면 발코니의 안쪽 벽과 바깥쪽 벽 사이의 길이는 1.5미터로 나타나고 있다. (나) 2005.12.2. 신설된 건축법시행령 제2조 제1항 제15호 에서 발코니라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망·휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다고 규정하고 있는 바, 쟁점아파트는 주상복합건물로서 발코니가 건물 외벽에 부가적으로 설치되어 있는 일반아파트 등과는 달리 건물 외벽(커튼-월)의 내부에 설치되어 있어 쟁점아파트의 발코니의 경우 그 건축구조상 주거전용으로 사용이 가능한 면적에 해당하여 건축법시행령상에서 정한 노대등(발코니)으로 보기 어렵다. 한편, ○○○에서는 건축물의 외벽을 커튼-월로 시공한 후 내부에 설치하는 노대(발코니)는 건축법시행령 제119조 제2호 및 제3호 규정에 의한 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석○○○하였는 바, 이러한 해석은 건물 외벽의 내부에 설치된 아파트의 발코니 면적은 주거용도로서 건축면적에 포함시켜야 하는 것을 확인한 것으로 이는 앞에서 본 건축법시행령의 개정여부에 관계없이 적용되는 해석기준으로 보아야 할 것이다. (다) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되고, ○○○에서도 쟁점아파트와 같은 발코니의 경우 건축면적 및 바닥면적에서 제외되는 발코니로 볼 수 없다고 해석하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함한 것은 정당하다고 판단된다.

(4) 건축법상 바닥면적 산정기준(중심선 치수) 또는 주택건설촉진법상 공동주택의 전용면적 산정기준(안목치수) 중 어느 방식으로 쟁점아파트 전용면적을 계산하여야 하는지 여부에 대하여 살펴 본다. 앞에서 심리한 바와 같이 쟁점아파트 발코니 5개(31.53㎡)의 경우 아파트의 전용면적에 포함하는 것이 정당하다고 판단한 바 있어 위 중심선 치수에 의한 면적(160.23㎡) 또는 안목치수에 의한 면적(152.34㎡) 중 어느 것을 선택하더라도 동 면적에 발코니 면적을 합산하면 모두 고급주택 기준면적(165㎡이상)을 초과하게 되어 판단의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.

(5) 따라서, 쟁점아파트는 발코니 5개의 면적을 아파트의 면적에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이고 실지양도가액이 6억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 양도소득세 감면을 배제한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세심판관 합동회의 의결을 거쳐 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.