임야를 분할하여 1필지를 목장용지로 지목변경하여 양도시 양도가액 산정

심판청구번호 국심2004부 4074(2005. 3. 31)

청구인은 2003.9.23.(소유권이전등기일은 2003.10.4.임) ○○○ 토지(목장용지로 이하 "분할 후 토지"라 한다) 6,467㎡를 양도하고, 2004.5.31. 이에 대한 양도소득세를 신고하면서 분할 후 토지에 대한 양도당시 개별공시지가를 분할 전 토지인 같은 곳 산 10-3번지(임야로서 이하 "분할 전 토지"라 한다)의 2003.1.1.기준 개별공시지가 18,100원(㎡당)을 적용하여 토지에 대한 양도가액을 117,052,700원으로 계산하였다. 처분청은 2004.8.16. 위 분할 후 토지는 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 이유로 양도일(2003.9.23., 이하 "양도일"이라 한다)을 기준으로 감정평가한 가액 179,000원(㎡당)을 적용하여 분할 후 토지에 대한 양도가액을 1,157,593,000원으로 경정결정한 후, 청구인에게 양도소득세 57,686,170원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 분할 전 토지는 지목이 임야이나 1975년부터 토지 위에 주택을 지어 동물을 사육해 오던 목장용지로 2003.5.29. 같은 곳 1099-1번지 토지와 1099-2번지 토지로 분할되었지만, 양도할 때까지 30년 가까이 목장용지로 사용하였으므로 그 이용상황이 달라진 것은 아니다. 따라서 분할 전 토지에 대한 개별공시지가(18,100원/㎡)를 적용하여야 하며 설령, 분할 후 토지에 대한 양도당시 개별공지지가가 없는 경우로 볼 경우에도 감정평가기준일(이하 "감정평가기준일"이라 한다)을 양도일(2003.9.23.)로 하여서는 안되며, (지가)공시기준일(이하"공시기준일"이라 한다)인 2003.1.1.로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 분할 전 토지와 분할 후 토지에 대한 개별공시지가를 비교해 보면, 분할 전 토지는 18,100원/㎡(임야, 2003.1.1.기준), 분할 후 토지 중 1099-1번지 토지는 173,000원(목장용지, 2003.7.1.기준), 1099-2번지 토지는 18,300원/㎡(임야, 2003.7.1.기준)으로 현저한 차이가 남을 알 수 있고, 그 위치를 보더라도 1099-2번지 토지는 도로에서 멀리 떨어져 있고, 1099-1번지 토지는 도로에 접하여 있음을 감안할 때, 지가형성에 현저한 차이가 있음을 알 수 있으므로 분할 후 토지에 대한 양도당시 개별공시지가는 없는 것으로 보아야 하며, 감정평가기준일(과세관청은 청구인이 양도소득세 신고 시 양도일을 2003.9.23.로 기재함에 따라 이 날을 감정평가시기로 본 듯함)과 토지의 양도시기(과세관청은 대금청산에 관한 증빙이 없어 소유권이전등기일인 2003.10.4.을 양도시기로 본 듯함)사이에 토지의 가격변동이 이루어질 만한 정황을 발견할 수 없으므로 감정평가기준일을 양도일(2003.9.23.)로 한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 임야이던 종전토지를 2필지로 분할하여 1필지는 목장용지로 지목변경하고, 1필지는 그대로 등기하였다가 개별공시지가가 고시되지 않은 목장용지를 양도한 경우에, 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 계산할 것인지 아니면, 양도당시 개별공시지가가 없는 경우로 보아 감정평가 가액에 의하여 양도가액을 계산할 것인지 그리고, 감정평가 가액에 의하여 과세할 경우, 감정평가기준일을 양도일(2003.9.23.)로 할 것인지 아니면, 공시기준일인 2003.1.1로 할 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 사건 양도소득세 납세의무 성립당시 관련법령은 아래와 같다.

(1) 소득세법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】① 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다.

(2) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2000.1.28. 법률 제6237호로 개정된 것) 제5조【공시기준일】법 제4조제1항의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 건설교통부장관이 법 제4조 및 법 제5조의 규정에 의한 표준지 조사 평가인력 등을 감안하여 부득이하다고 인정할 때에는 일부지역을 지정하여 당해 지역에 대하여는 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 제10조의2【개별공시지가의 결정·공시 등】② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

(3) 소득세법시행령(2002.12.30.대통령령 제17825호로 개정된 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법 상의 지목이 변경된 토지

(4) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령(2000.5.16 대통령령 제16814호로 개정된 것) 제12조의2【분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】 ① 법 제10조의2 제2항에서“분할·합병 등이 발생한 토지”라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

상 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법 상의 지목이 변경된 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다.

1. 1월 1일부터 4월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 5월 1일을 기준일으로 하여 8월 31일까지 결정·공시

2. 5월 1일부터 8월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 9월 1일을 기준일로 하여 12월 31일까지 결정·공시

3. 9월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음연도 1월 1일을 기준일으로 하여 6월 30일까지 결정·공시

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 사건의 분할 전 토지(산 10-1)는 2003.5.29. 2필지의 토지로 분할(1099-1, 2번지)됨과 동시에 1099-1번지 토지는 목장용지로 지목변경 되고, 1099-2번지 토지는 임야 그대로 등기되었다가, 청구인은 2003.9.23.(소유권이전등기일은 2003.10.4.임) 1099-1번지 토지를 양도하였으며, 2003.10.30.에 고시된 1099-1번지 토지에 대한 개별공시지가(2003.7.1.기준)는 173,000원(㎡당)이며, 1099-2번지 토지에 대한 개별공시지가(2003.7.1.기준)는 18,300원(㎡당)임이 확인된다.

(2) ○○○세무서장은 청구인이 양도한 1099-1번지 토지가 분할 및 지목변경으로 인하여 양도일(2003.9.23.) 현재 개별공시지가가 없는 경우로 보아 양도일을 기준으로 하여 감정평가한 가액 179,000원(㎡당)을 적용하여 과세하였음을 알 수 있다.

(3) 먼저, 청구인이 토지를 양도할 당시(2003.9.23.) 분할 후 토지(1099-1번지)에 대한 개별공시지가가 있는지, 개별공시지가가 없는 지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 분할 전 토지를 1975년부터 목장용지로 사용하여 양도일 현재까지 그대로 사용하고 있으므로 분할 후 토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있다고 주장한다. (나) 하지만, 앞에서 보았듯이 분할 전 토지는 2003.9.23. 2필지의 토지로 분할되었고, 1099-1번지 토지는 임야에서 목장용지로 지목이 변경되었음을 알 수 있으며, 1099-1번지 토지의 개별공시지가와 1099-2번지 토지의 개별공시지가가 서로 다름을 알 수 있다. (다) 법령에서는 이 사건과 같이 토지가 분할되거나 지목이 변경된 토지를 개별공시지가가 없는 토지의 하나로 규정하였는데, 이는 일반적으로 분할 및 지목변경으로 인하여 토지에 대한 경제적 가치가 변경된다고 인식한 데에 기인한다. (라) 따라서, 청구인이 양도한 분할 후 토지는 양도일 현재 분할 및 지목변경으로 인하여 경제적 가치가 변경되었으며, 그 당시 개별공시지가는 고시되지 않다가 2003.10.30.에 새로이 고시되었음을 알 수 있으므로, 양도일 현재 분할 후 토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(4) 다음으로, 청구인은 분할 후 토지에 대한 개별공시지가가 없는 경우로 보아 감정평가한 가액에 의하여 양도가액을 계산할 경우에도 감정평가기준일은 양도일(2003.9.23.)이 아닌 공시기준일(2003.1.1)로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에서는 공시기준일을 1월 1일로 하였고, 같은 법 시행령 제12조의2【분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】제2항에서는 이 사건의 토지처럼 5월 1일부터 8월 31일까지 사이에 토지가 분할·합병 등이 발생하는 경우에는 평가기준일을 9월 1일로 하여 12월 31일까지 결정·고시하도록 하였는데, 이는 분할 또는 합병 등으로 인하여 지가변동이 발생한 토지에 대한 개별공시지가를 9월 1일을 평가기준일로 하여 적정한 평가를 하고자 함에 있다. (나) 이와 달리 토지에 대한 감정평가는 자산의 양도 등이 이루어진 특정시점(이 사건의 경우에는 양도일 또는 소득세법에서 규정한 양도시기가 될 것으로 보인다)에 토지에 대한 적정한 평가를 하고자 함에 있다 하겠다. (다) 이와 같이 지가공시기준일과 감정평가평가기준일은 서로 다르므로 감정평가기준일은 공시기준일이 아닌 양도일이 되어야 함을 알 수 있다. 따라서, 과세관청이 감정평가기준일을 양도일로 한 것은 잘못이 없는 반면, 감정평가기준일을 공시기준일로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.