개별공시지가 적용 기준 시점

심판청구번호 국심2004부 3538(2005.7.19) ">1. 처분개요 청구인은 ○○○(이하 "쟁점토지"라 한다)을 청구인의 조모 고○○○으로부터 2003.9.24. 증여받고 공인중개사(2인), 법무사, 자영업자 등 4인이 작성한 감정평가서 상의 감정가액 평균액 7,416,000원을 증여재산가액으로 하여 2003.12.18. 증여세 667,440원을 자진신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 증여재산가액을 시가로 볼 수 없고, 증여당시의 시가를 확인할 수 없다 하여 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 에 규정한 2003년도 개별공시지가에 의하여 49,810,800원(㎡당 403,000원)으로 평가하여 2004.6.3. 청구인에게 2003년도분 증여세 2,302,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.16. 이의신청을 거쳐 2004.9.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 2m이상 도로확보가 불가능하여 ○○○시로부터 어떠한 건축물도 신축이 불가능하다는 통고를 받은 맹지로서 사용가치가 전무한 대지이고, 청구인은 증여세 신고당시 인근 중개업소 등에게 의뢰하여 ㎡당 60,000원으로 감정한 가액으로 신고하였으나, 실제로는 ㎡당 50,000원이라도 그 누구도 매수하지 않는 무용지물이므로 청구인이 신고한 가액을 시가로 인정하여야 한다. 또한, 상속세 및 증여세법상 3개월내에 공신력있는 감정법인으로부터 2이상의 감정가액을 받지 못하여 지금에 와서 감정절차를 밟기에는 이미 실기되었으나, 부득이하다면 지금이라도 공신력있는 감정법인으로부터 감정받을 수 있는 기회를 부여하여야 하고, 그것조차 어렵다면 2003년도 개별공시지가가 인접대지와 동일한 가격인 ㎡당 403,000원으로 산정되어 제주시 당국에 이의를 제기하여 2004년도 개별공시지가가 ㎡당 299,000원으로 조정된 바 있으므로 ㎡당 299,000원을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 감정가액을 시가로 보기 위해서는 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의거 2이상의 공신력있는 감정기관이 감정한 가액의 평균액이어야 하고, 공신력있는 감정기관이라 함은 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제19조의 규정에 의하여 설립된 감정평가법인을 말하므로 공인중개사 등이 감정한 가액을 시가로 인정할 수 없다. 또한, 이 건 증여일(증여등기접수일)은 2003.9.24.이므로 증여재산가액 산정시 2003.6.30. 고시한 기준시가(㎡당 403,000원)를 적용하는 것이 정당하고, 청구인의 개별공시지가 이의신청 결과 조정된 공시지가는 2004.1.1. 현재의 가격을 2004.6.30.에 공시한 것이므로 적용할 수 없다.

• 가. 쟁 점 2003년도 중 증여받은 토지의 시가를 공인중개사등 일반 개인이 감정한 가액에 의하거나 또는 2004년도 공시지가에 의하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되，그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. (이하생략) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제19조【감정평가법인】① 감정평가사는 제20조 제1항 각호의 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가법인을 설립할 수 있다.

② 감정평가법인의 사원 또는 이사는 감정평가사이어야 한다. 다만, 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사가 아닌 자로 할 수 있으며, 이 경우 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 제15조 각호의 1에 해당하는 자가 아니어야 한다.

③ 감정평가법인에는 대통령령이 정하는 수 이상의 감정평가사를 두어야 한다. 이 경우 감정평가법인의 소속감정평가사는 제18조 제4항 각호의 1에 해당하는 자가 아니어야 한다.

④ (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 같은 법 시행규칙 제15조에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 증여일 전후 3월 이내의 기간중 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하는 것인 바, 청구인이 신고한 감정가액은 위 법령에 정한 감정가액이 아니라 공인중개사(2인), 법무사, 자영업자 등 4인이 임의로 작성한 감정평가서상의 감정가액이므로 명문 규정상 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점토지가 도로확보가 불가능한 맹지여서 도로가 확보되지 아니하는 한 건축물의 신축이 불가능하다는 사실은 쟁점토지 지적도등본, 청구인의 탄원서에 대한 ○○○시장의 회신문(○○○.)에 의하여 확인되고, 쟁점토지와 연접한 다른 토지는 도로를 확보한 주택의 부수토지임에도 공시지가를 쟁점토지와 동일한 가격(㎡당 403,000원)으로 산정하였다는 점에서 쟁점토지의 공시지가가 과다하게 책정된 것으로 보이는 면이 있다. 그러나, 청구인은 쟁점토지의 공시지가가 과다하게 산정되어 있음을 이유로 ○○○시장에게 개별공시지가 이의신청을 제기하였는 바, 이 건 증여와 관련된 2003년도 공시지가가 아닌 2004년도 공시지가가 조정되었는 바, 증여재산가액 산정을 위한 적정한 시가가 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 같은 법 시행령 제50조의 규정에 의거 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하도록 하고 있으므로 증여일(2003.9.24.) 이후인 2004.6.30. 고시된 개별공시지가를 적용하여 달라는 주장 역시 명문 규정상 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.