부동산매매계약서가 있다 하여도 그 신빙성을 인정할 수 없다면 기준시가 비율로 안분하여 부가가치세를 과세함은 정당함
부동산매매계약서가 있다 하여도 그 신빙성을 인정할 수 없다면 기준시가 비율로 안분하여 부가가치세를 과세함은 정당함
심판청구번호 국심2004부 2575(2005.1.21) 유
청구인은 1999.10.25. ○○○에 소재하는 대지 256.9㎡, 연면적 1,409.6㎡(지하 2층, 지상 7층)인 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2001.12.15. 이○○○에게 730,000,000원에 양도하고, 사업양도에 해당되는 것으로 보아 건물분 양도가액에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도거래는 양○○○ 이○○○가 간이과세자로 사업자등록을 하고 쟁점부동산에서 여관업을 영위하였으므로 사업양도에 해당되지 아니한다고 보고, 쟁점부동산의 총양도가액을 기준시가비율로 안분하여 부가가가치세 과세대상인 단란주점, 슈퍼마켓, 목욕탕 및 여관등으로 사용되던 건물면적(이하 "쟁점사업용건물"이라 한다)의 양도가액을 524,425,166원으로 계산하고, 2004.7.21. 쟁점사업용건물의 양도가액에 대하여 청구인에게 2001년제2기분 부가가치세 81,443,230원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.11. 이의신청을 거쳐 204.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 이○○○와 "쟁점부동산의 양도가액을 730,000,000원으로 하여 사업을 포괄양도한다"는 내용의 계약(이하 "쟁점양도계약"이라 한다)을 체결하였으나, 양○○○ 이○○○가 사업양도의 계약조건을 위반하여 간이과세자로 사업자등록을 하였으므로 이는 청구인의 귀책사유가 아니고 청구인이 관리할 수 있는 내용이 아니므로 쟁점부동산의 양도거래는 사업양도로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외되어야 한다.
(2) (1)에서 쟁점부동산의 양도거래가 사업양도에 해당되지 아니한다고 보더라도 이○○○는 쟁점양도계약이 체결된 후에 쟁점부동산의 보수비를 추가로 요구하였고, 이에 따라 청구인은 2001.12.4. 쟁점부동산의 양도가액을 725,000,000원으로 5백만원을 감액하기로 합의하면서, 쟁점부동산의 양도가액을 토지가액 480,000,000원, 건물가액 245,000,000원으로 구분하여 기재한 재계약서(이하 "쟁점재계약"이라 한다)를 작성하였으므로 쟁점부동산의 건물양도가액은 쟁점재계약서에 명시되어 있는 245,000,000원으로 적용하여야 한다.
(1) 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업양도가 되기 위해서는 양도자와 양○○○가 모두 일반과세자이고, 양수전후의 업종이 동일하여 사업의 동질성이 유지되어야 하나, 쟁점부동산을 양도한 청구인은 쟁점부동산에서 일반과세자로 사업자등록을 하고 부동산임대업을 영위하였고, 양수자인 이○○○는 간이과세자로 사업자등록을 하고 여관업을 영위하였으므로 청구인과 이○○○는 과세유형과 영위업종이 서로 달라 쟁점부동산의 양도거래는 사업의 포괄양도에 해당되지 아니한다.
(2) 쟁점양도계약서에는 쟁점부동산의 총양도금액이 토지와 건물의 양도가액으로 구분되어 있지 아니하고, 청구인과 이○○○가 쟁점부동산의 양도가액을 건물가액과 토지가액으로 구분하여 합의한 사실도 확인되지 아니하며, 쟁점재계약서는 중개업자의 확인이 없고, 특약내용도 쟁점계약서와 다르며, 건물양도가액이 토지가액에 비하여 너무 적어 진실한 계약서로 보기 어려우므로 쟁점부동산의 양도가액중 부가가치세가 과세되는 쟁점사업용건물의 양도가액은 쟁점부동산의 총양도가액을 기준시가비율로 안분하여 계산한 524,425,166원으로 적용함이 타당하다.
(2) 쟁점부동산의 양도거래가 사업양도에 해당되지 아니한다고 보는 경우 부가가치세 과세대상인 쟁점사업용건물의 양도가액을 쟁점재계약서에 기재된 245,000,000원과 총양도가액을 기준시가비율로 안분하여 계산한 524,425,166원중 어느 것을 적용하는 것이 타당한지 여부
⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. 같은 법 시행령 제17조 【담보제공·사업양도 및 조세의 물납】② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것
③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다. 같은 법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
(1) 사실관계 (가) 청구인은 1999.10.25. 건축물대장상 용도가 지하 1층은 주차장 및 단란주점, 1층은 슈퍼마켓, 2층은 목욕탕, 3층 내지 6층은 여관, 7층은 주택인 쟁점부동산을 취득하여 일반사업자로 사업자등록을 하고 김○○○등 2인에게 목욕탕 및 여관용으로 임대하다가 2001.12.15. 쟁점부동산을 이○○○에게 양도한 후 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 보아 쟁점사업용건물의 양도가액에 대한 부가가치세를 신고하지 아니하고, 2001.12.26. 쟁점부동산에서 영위하던 사업을 폐업신고하였다. (나) 쟁점부동산을 양수한 이○○○는 2001.12.27. 간이과세자로 사업자등록을 하고 쟁점부동산에서 모텔업을 영위하다가 2002.12.11. 고ㅇㅇㅇ에게 양도하고, 2002.12.12. 폐업하였다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 이○○○에게 양도한 거래는 양도전후 청구인과 이○○○가 영위한 업종 및 과세유형이 서로 달라 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업양도에 해당되지 아니한다고 보고, 아래와 같이 쟁점부동산의 총양도가액을 토지의 기준시가 131,019,000원과 쟁점사업용건물의 기준시가 502,670,680원 및 7층 주택등의 기준시가 15,761,000원의 비율로 안분하여 토지양도가액을 136,689,215원으로, 쟁점사업용건물의 양도가액을 524,425,166원으로, 주택등의 양도가액을 16,443,101원으로 계산하고, 쟁점사업용건물의 양도가액을 과세표준으로 하여 부가가치세 81,443,230원을 경정고지하였다.
○○○ (라) 이러한 사실은 청구인과 처분청이 제출한 쟁점양도계약서, 쟁점부동산의 건축물대장 및 등기부등본, 청구인과 이○○○의 사업자등록 현황, 청구인의 부가가치세 신고서, 쟁점사업용건물가액 안분내역, 청구인의 2001년제2기분 부가기치세 경정결의서등에 의해 확인되고, 쟁점부동산 및 쟁점사업용건물의 양도가액외에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 판 단 (가) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 쟁점부동산을 이○○○에게 양도하면서 쟁점양도계약서의 특약사항란에 "사업을 포괄양도한다"고 명시하였으므로 쟁점부동산의 양도거래는 사업양도에 해당된다고 주장하였으나,청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전에 부동산임대업을 영위하였고, 쟁점부동산을 양수한 이○○○는 쟁점부동산에서 여관업을 영위하였으므로 양수도자간에 영위한 업종이 달라 청구인의 부동산임대에 관한 권리의무가 이○○○에게 승계되지 아니하고, 사업의 동질성도 유지되지 아니하였다고 판단되므로 쟁점부동산의 양도거래를 사업양도로 보기는 어렵다고 하겠다.
2. 쟁점부동산의 양도거래를 사업양도라고 보더라도 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전에 일반과세자로 사업자등록을 하였고, 이○○○는 쟁점부동산을 양수한 후 간이과세자로 사업자등록을 하였으므로 일반과세자인 청구인이 쟁점부동산을 간이과세자인 이○○○에게 양도한 경우에 해당되고, 이에 대하여는 부가가치세법 시행령 제17조제2항 에서 부가가치세의 과세대상으로 명확히 규정하고 있음을 알 수 있다.
3. 따라서, 쟁점부동산의 양도거래가 부가가치세법 제17조제2항 의 규정에 의해 부가가치세의 과세대상에서 제외되는 사업양도에 해당된다고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다
1. 쟁점양도계약서에는 쟁점부동산의 양도금액이 토지가액과 건물가액으로 구분되지 아니하고 총액 730,000,000원으로만 기재되어 있으며, 청구인과 이○○○가 쟁점부동산의 총양도가액을 건물가액과 토지가액으로 구분하여 합의한 사실도 확인되지 아니하며, 기타 달리 쟁점부동산의 양도가액을 토지가액과 건물가액으로 구분할 근거도 발견되지 아니하고 있다. 2)청구인은 이○○○가 쟁점부동산의 보수비를 요구해옴에 따라 2001.12.4. 쟁점부동산의 양도가액을 5백만원을 감액하여 725,000,000원으로 합의하고, 토지가액을 480,000,000원, 건물가액을 245,000,000원으로 하는 내용의 쟁점재계약서를 작성하였으므로 쟁점사업용건물가액을 245,000,000원으로 적용하여야 한다고 주장하면서 쟁점재계약서를 증빙으로 제출하였으나, 실제 이○○○가 쟁점건물의 보수비를 요구하였는지 여부가 확인되지 아니하고, 쟁점재계약서상 건물가액 245,000,000원은 토지가액 480,000,000원과 건물기준시가 502,670,680원에 비하여 너무 적으며, 당초 작성한 쟁점계약서는 중개사가 입회하여 작성되었으나 쟁점재계약서는 청구인과 이○○○가 중개사 입회없이 작성되었으며, 쟁점계약서는 특약사항을 "청구인이 세입자 목욕탕의 명도를 협조하고 목욕탕의 명도가 이루어지지 아니하는 경우 위약금없이 해약하며, 사업을 포괄양수도한다"고 기재하고 있으나, 쟁점재계약서는 특약사항을 "매수인이 우리은행에 근저당권을 설정하여 대출받은 금액으로 잔금을 지불한다"고 기재하고 있어 특약사항이 서로 다른 점등으로 보아 쟁점계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 판단된다.
3. 따라서, 쟁점사업용건물가액을 쟁점재계약서에 기재된 245,00,000원으로 적용하여 부가가치세를 과세하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 쟁점재계약서의 신빙성이 인정되지 아니하므로받아들이기 어렵다고 하겠으며, 처분청이 쟁점양도계약서에 쟁점사업용건물의 양도가액이 구분되어 있지 아니함을 이유로 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항제1호 의 규정에 의해 총양도가액을 토지와 쟁점사업용건물등의 기준시가비율로 안분하여 524,425,166원으로 계산하고 이를 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.