양도차익 계산

심판청구번호 국심2004부2363(2005. 5. 16.)

청구인은 ○○○ 대지 2,043.9㎡[(주)○○○ 소유, 이하 "쟁점토지"라 한다]위 지상건물 ○○○을 2001.6.11 착공하고 2001.11.5 쟁점건물의 사용승인일(2001.11.11) 직전인 2001.11.5 건축주 명의를 김○○○로 변경하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 1년내 단기양도하였다 하여, 2003.12.6 실지거래가액에 의하여 2001년도분 양도소득세 257,163,920원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.3 이의신청을 거쳐 2004.7.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도가액은 매수인이 진술한 총취득가액 1,800,000,000원에서 쟁점토지의 소유자인 (주)○○○의 장부(계정별원장, 완성 토지과목)에 나타나는 토지대금 309,000,000원과 비품감정가액 55,326,080원을 제외한 1,437,673,920원으로 하여야 하고, 취득가액은 청구인이 (주)○○○과 체결한 공사도급계약 이외에 청구인이 비용을 부담하여 추가시공한 공사비가 있으나 이에 대한 구체적인 증빙이 없으므로 전문건설업체에서 추정한 예상소요공사비 등을 취득가액에 산입하여야 하고, 이를 취득가액으로 인정할 수 없다면 취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여야 한다
• 나. 처분청 의견 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점건물을 취득한 김○○와 청구인이 진술한 문답서의 내용을 근거로 양도 및 취득가액을 산정한 것이므로 정당하고, 청구인이 주장하는 추가공사비, 부지조성공사비에 대한 구체적인 지출증빙이 제시되지 아니하여 청구인의 주장을 받아들일 수 없다

• 가. 쟁점 쟁점건물을 1년내 단기양도하였다 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액 (제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래 가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례 가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세근거자료중 쟁점토지 및 건물을 취득한 김○○○의 문답서(2003.3.11작성)에는 {쟁점건물이 50%정도 공사중 일 때 동생의 소개로 청구인을 만났고, 90%정도 공사가 진행중일 때 구두로 매매계약을 체결하였으며, 계약금없이 토지와 건물을 합하여 약 18억원에 매입하였으며, 토지대금 2억 3천만원은 (주)○○○에 직접 지급하였고, 부대시설을 포함한 건물대금 15억 7천만원은 청구인에게 송금하였다}는 진술내용이 나타난다.

(2) 쟁점건물을 양도한 청구인의 문답서(2003.3.12)에는 {2001년 6월 (주)○○○와 983,800,000원(공급가액)에 쟁점건물의 신축공사도급계약을 체결하고 공사가 90%정도 진행중일 때 구두 계약에 의하여 김○○○에게 양도하였고, 매매대금으로 15억 7천만원을 수령하였으며, 쟁점건물의 신축공사 이외의 집기비품구입비로 약 2억2천만원정도 소요된 것으로 기억하나 구체적인 증빙서류는 보관하고 있지 아니하다}는 진술내용이 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점토지와 건물을 매입한 김○○○와 쟁점건물을 양도한 청구인의 문답서에 나타나는 양도가액인 1,574,000,000원에서 집기비품에 대한 구체적인 증빙이 없어 상속세및증여세법시행령 제52조 의 규정에 따라 ○○○과 ○○○이 감정평가한 가액의 평균액인 55,326,080원을 차감한 1,518,673,920원을 쟁점건물의 양도가액으로 산정하였고, 쟁점건물의 신축공사도급액 1,082,180,000원(공급대가)에서 집기비품에 대한 구체적인 증빙이 없어 위와 같이 평가한 감정가액인 33,605,500원을 차감한 1,048,574,500원을 취득가액으로 산정하여 이 건 과세한 사실이 조사복명서 등 심리자료에 의하여 확인된다

(4) 청구인은 매수인인 김○○○가 진술한 쟁점토지 및 건물의 총매매가액 1,800,000,000원에서 쟁점토지의 소유자인 (주)○○○드의 장부(계정별원장, 완성토지과목)에 나타나는 309,000,000원과 집기비품의 감정가액 55,326,080원을 차감한 1,435,673,920원을 양도 가액으로 하여야 하고, 쟁점건물의 신축공사도급금액 이외에도 청구인이 추가로 부담한 공사대금(추가공사비 184,000,000원, 부지 조성공사비 312,286,000원 합계 496,286,000원)을 취득가액에 산입 하여야 하고 이를 취득가액에 산입할 수 없다면 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 환산하여 이 건 과세하여야 한다고 주장 하면서 쟁점토지의 소유주인 (주)○○○의 장부(계정별원장, 완성토지과목), 추가공사비 및 부지조성공사비 관련 증빙을 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다 (가) 쟁점토지의 소유주인 (주)○○○의 장부(계정별 원장, 완성토지과목)에는 2001.10.1 김○○○로부터 쟁점토지 매매대금중 계약금 40,000,000원, 11.25 중도금 169,000,000원, 12.7 잔금 100,000,000원 합계 309,000,000원(청구인은 307,000,000원으로 주장)을 수령한 것으로 기재되어 있으나, 쟁점토지를 매입한 김○○○는 2003.3.11 작성한 문답서에서 쟁점토지의 매매대금으로 230,000,000원을 지급하였다고 진술하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매 대금과는 차이가 있음을 알 수 있다. (나) 청구인은 추가공사비와 관련하여 지하수개발비 87,000,000원, 전기·가스·수도공사비 8,000,000원, 간판·네온사인·주차장천막 공사비 89,000,000원, 합계 184,000,000원이 소요될 것으로 예상된다는 {○○○(대표 김○○○)}, ○○○ 등 3개 사업자가 작성한 {의견서}를 제시하고 있으나, 동 증빙의 내용만으로는 쟁점건물의 신축공사와 관련된 추가공사의 시공사실 및 공사비 지출사실이 구체적으로 확인되지 아니 한다. (다) 또한, 청구인은 쟁점건물의 신축공사를 위한 부지조성 공사비로 312,286,000원이 소요될 것으로 예상된다는 ○○○의 {견적서}를 제시하고 있으나 동 증빙의 내용 만으로는 쟁점건물의 신축공사와 관련된 부지조성공사의 시공사실 및 공사비 지출사실이 구체적으로 확인되지 아니한다.

(4) 살피건대, 청구인은 매수인인 김○○○가 진술한 쟁점토지 및 건물의 총매매가액 1,800,000,000원에서 쟁점토지의 소유자인 (주) ○○○의 장부(계정별원장, 완성토지과목)에 나타나는 309,000,000원과 집기비품의 감정가액 55,326,080원을 차감한 1,435,673,920원을 양도가액으로 하여야 하고, 쟁점건물의 신축공사 도급금액 이외에도 청구인이 추가로 부담한 공사대금(추가공사비 184,000,000원, 부지조성공사비 312,286,000원 합계 496,286,000원)을 취득가액에 산입하여야 하고 이를 취득가액에 산입할 수 없다면 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 환산하여 이 건 과세 하여야 한다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 주장 하는 쟁점토지의 매매대금과 추가공사비 및 부지조성공사비의 지출사실이 구체적으로 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 청구인과 김○○○의 문답서에 쟁점건물의 매매대금에서 집기비품의 감정가액을 차감한 금액을 양도가액으로 하고, 쟁점건물의 신축공사 도급계약서에 나타나는 공사도급금액에서 집기비품의 감정가액을 차감한 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 것은 사실 관계에 합당한 처분으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인과 쟁점건물의 매수인의 문답서에 나타나는 쟁점건물의 매매대금과 신축공사비 및 집기비품의 감정가액을 근거로 하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다