토지조성공사비(체불논임 등)가 체불노임이 토지에 대해 소유권을 행사할 수 있었던 낙찰허가결정일 이후에 발생하였고 토지상의 가압류 등기도 체불임금을 지불한 후 해제된 점으로 보아 토지조성공사비를 필요경비로 본 사례
토지조성공사비(체불논임 등)가 체불노임이 토지에 대해 소유권을 행사할 수 있었던 낙찰허가결정일 이후에 발생하였고 토지상의 가압류 등기도 체불임금을 지불한 후 해제된 점으로 보아 토지조성공사비를 필요경비로 본 사례
심판청구번호 국심2004부 2068(2005.04.18) �119,856,560원의 부과처분은 체불노임 등 62,832,125원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정합니다.
청구인은 ○○○의 3호 임야 44,904㎡(이하 "분할전토지"라 한다)를 1999.12.14. 경매에 의하여 377,500,000원에 취득하여 분할한 후 2000.8.4. 그 중 18-4 임야 15,337㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 김○○○에게 양도하고 양도가액 100,000,000원, 취득가액 128,935,452원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 감사 지적에 따라 양수자 김○○○이 쟁점토지의 취득가액을 325,000,000원으로 신고하였음을 확인한 후 청구인의 쟁점토지 양도가액을 325,000,000원으로 하여 2004.3.18. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 119,856,560원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점토지는 경매 취득 전 박○○○이 골프연습장 부지로 사용하기 위하여 공사를 진행하다 중단된 바 있는 토지로서 법원의 경매낙찰허가 결정이 있은 1999.10.28.부터 청구인이 산림형질변경공사를 재개하기 시작하여 경매취득일(소유권이전등기일)인 1999.12.14.과 같은 날자에 준공검사를 필하게 되었으며, 동 기간동안의 노임 및 관상수 구입비용 등 62,832,125원이 소요되었으므로 당해 노임 등을 필요경비로 인정하여야 한다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 경매취득할 때에 쟁점토지 위에 시공중이었던 골프장용 건물 574.2㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)는 경매대상에서 제외된 바 있고, 쟁점토지 경락 이후 감정가액 80,963,200원으로 하여 청구인이 취득하고 쟁점건물을 포함하여 김○○○에게 양도하였으므로 당해감정가액을 필요경비로 인정하여야 한다.
(3) 청구인이 쟁점토지 경매취득 후 산림형질변경허가 사항 중 미준공된 부분과 위험지구 축대이완 부분 등의 재시공에 따라 이○○○이 공사를 하였고, 그 대금은 당초 박○○○이 청구인의 채무를 변제하는 조건으로 지불하기로 하였으나 지급하지 못하자 공사비지불 보장으로 쟁점토지에 근저당권을 설정하였던 청구인이 공사비로 80,000,000원을 지불하고 근저당권설정도 해제한 바 있으므로 그에 대하여 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 경매로 취득한 1999.12.14. 이전에 쟁점토지 전소유자 박○○○이 적지복구를 완료하였음은 ○○○군이 1999.12.14.자로 통지한 산림형질변경 허가지 적지복구 준공통지 공문서에 의하여 확인되므로 적지복구에 따른 체불임금은 전 소유자 박○○○이 부담하여야 할 비용이므로 청구인의 필요경비로 인정할 수 없다.
(2) 쟁점건물은 그 권리자가 청구인인지 확인되지 아니하고, 쟁점건물 취득 또는 양도시의 계약서 및 대금지급 내역등이 없으므로 쟁점건물 감정가액상당액을 필요경비로 인정할 수 없다.
(3) 쟁점토지에 석축공사 등을 하였다는 이○○○은 1997년 이후 매출실적이 전혀 없어 2000.1.10. 처분청이 직권폐업한 바 있고, 이○○○과의 공사계약서 및 대금지급 증빙의 제시가 없으며, 공사기간·건설중기투입 등 내역도 확인되지 아니하여 쟁점토지에 대한 근저당설정 채권최고액 80,000,000을 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 청구인이 쟁점토지에 대한 낙찰허가결정을 받은 후 토지 조성공사비(체불노임 등 62,832,125원)가 발생한 것으로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
(2) 쟁점토지 위 골프장연습용 건물의 감정가액 80,963,200원을 쟁점토지의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
(3) 쟁점토지 위 근저당권 설정시의 채권최고액 80,000,000원을 토지 조성공사비로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용
2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
(1) 청구인은 쟁점토지를 2000.8.4. 청구외 김○○○에게 양도하고 양도가액을 100,000,000원으로, 취득가액은 분할전토지가액 중 쟁점토지면적을 안분계산한 128,935,452원으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 양수자 김○○○이 쟁점토지의 취득가액을 325,000,000원으로 신고하였음을 확인하고 양도가액을 325,000,000원으로, 취득가액은 청구인이 신고한 128,935,452원으로 하여 청구인의 양도소득세 과세표준을 산정하였다. 그러나, 청구인은 쟁점토지를 취득한 이후에 골프연습장부지를 조성하면서 아래와 같이 자신의 자금이 소요되었다 하여 그 금액을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하고 있다.
○○○
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 분할전토지는 1999.6.18. 청구외 박○○○이 산림형질변경허가를 받아 골프연습장등을 조성하기 위한 기초공사가 진행하다가 박○○○이 운영하는 ○○○(주)의 1999.8월 부도 발생으로 공사가 일시 중단되었고 박○○○은 금융기관 차입금에 대한 이자를 지급하지 못하자 금융기관에서 임의경매신청을 하였으며, 박○○○은 그동안의 골프연습장 조성공사가 무산될 것을 우려하여 청구인 명의로 경락취득할 것을 권유함에 따라 1999.10.28. 낙찰허가결정을 받은 후 1999.12.14. 취득하였음이 김○○○ 등의 가압류신청서 등에서 확인된다. (나) 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후에 골프연습장 조성공사를 하면서 김○○○ 등에게 노임 등 채무를 부담하게 되었는지에 대하여 살펴본다.
1. 쟁점토지 조성에 노임 등을 제공한 김○○○ 등 14명이 청구인을 채무자로 하여 ○○○지방법원에 쟁점토지의 가압류신청을 하였으며, ○○○지방법원은 청구금액 78,332,125원을 청구인이 지급할 의무가 있는 금액으로 하여 쟁점토지에 대한 가압류 결정을 하였다○○○.
2. 김○○○ 등 14명의 가압류신청서에 의하면, 청구인이 분할전토지를 법원으로부터 낙찰허가를 받은 날(1999.10.21) 이후인 1999.11.11.에 청구인과 박○○○에게 노무제공 및 잔디와 관상수 등을 공급하였으나 노임과 자재대금을 받지 못하게 되자 쟁점토지에 대하여 가압류신청을 하였음이 확인된다.
3. 처분청의 이 건 양도소득세 과세 이후인 2004.7.21.에 박○○○은 ○○○군수에게 쟁점토지가 경매로 소유권이 이전될 당시의 토지조성공사 진행상황과 관련하여 사실확인을 의뢰한 바 있고, ○○군수는 그에 대한 회신공문○○○에서 쟁점토지의 적지복구명령을 박○○○에게 하였으나 지연되다가 ○○○지방법원 ○○○지원이 청구인에게 쟁점토지 낙찰허가 결정한 1999.10.28. 이후부터 준공기일까지 공사를 시행한 사실을 확인하고 있다.
4. 청구인이 2000.8.4. 쟁점토지를 김○○○에게 양도할 때에 작성한 "부동산 매매계약에 따른 이행각서"에 의하면 쟁점토지의 양도가액에 김○○○ 등의 체불노임에 따른 가압류가 존치된 상태에서 매매계약을 체결하였지만 청구인이 계약금조로 받은 금액으로 쟁점토지의 가압류를 해제할 것을 약정한 바 있다.
5. 위 사실관계를 종합해보면, 김○○○ 등에 대한 체불노임은 쟁점토지에 대하여 청구인이 실질적으로 소유권을 행사할 수 있었던 낙찰허가결정일(1999.10.28) 이후(1999.11.11)에 발생하였고, 쟁점토지상의 가압류 등기도 청구인이 쟁점토지를 김○○○에게 양도한 이후에 김○○○ 등에 대한 체불노임을 지불하고 해제한 바 있음이 양도이행각서 등에서 확인되고 있으므로 김○○○ 등의 체불노임에 대하여는 쟁점토지의 양도소득세 과세표준을 계산하면서 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다. 다만, 김○○○ 등이 가압류청구한 금액과 ○○○지방법원이 가압류결정한 금액은 78,332,125원이지만 동 금액 중에는 김○○○의 청구인에 대한 대여금 15,500,000원이 포함되어 있으므로 그 금액을 차감한 62,832,125원을 필요경비에 산입하여야 할 것이다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득금액 계산시 그 지상에 있는 쟁점건물은 청구인이 쟁점토지를 경매취득한 이후 박○○○에 대한 채권과 상계하여 취득하였으므로 쟁점건물 감정평가액 80,963,200원을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하고 있다. (나) 그러나, 청구인과 박○○○간에 쟁점건물의 양도에 관한 약정서 및 구체적인 채권관계 등을 제시한 바 없으며 쟁점토지를 김○○○에게 양도할 때의 매매계약서 및 이행각서에도 쟁점건물이 양도대상 물건에 포함되어 있지 아니하고, 쟁점토지의 양도가액 산정시 쟁점건물의 양도가액 상당액이 포함된 것으로 볼 만한 아무런 입증의 제시가 없으므로 청구주장은 이유없다.
(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 청구인을 채무자로 하고 이○○○의 처 김○○○ 및 이○○○의 채권자 이○○○을 근저당권자로 하는 채권최고액 80,000,000원의 근저당권이 1999.12.30. 설정되어 있고, 청구인은 당해 근저당권이 쟁점토지의 조성에 중기투입 및 석재 등을 운송하던 이○○○에 대한 공사대금지불을 보장하기 위하여 설정되었으나 청구인의 자금으로 80,000,000원을 지불하고 근저당권설정등기를 말소하였으므로 그 금액을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하고 있다. (나) 그러나, 청구인은 이○○○과의 공사계약서 등 공사와 관련한 자료를 멸실하였다고 하여 제시하지 못하고 있으며, 이○○○은 중기대여업자로 사업자등록은 되어 있지만 2000년도분 부가가치세 신고시 청구인과 공사한 내역을 신고한 실적이 없음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 통상, 근저당권 설정시의 채권최고액은 실제 채무액보다 높게 책정하는 것이 일반적인 관례임에도 청구인은 근저당권설정시의 채권최고액인 80,000,000원 전액을 공사대금으로 지불하였다고 주장하고 있고, 청구인이 당해금액을 지불하였다는 증빙으로 영수증만 제시하고 있으므로 채권최고액에 대하여 공사대금을 지급하였음에 대한 신빙성을 인정하기 어렵다. (라) 따라서, 청구인이 이○○○ 관련인에 대하여 쟁점토지상에 채권최고액 80,000,000원의 근저당권을 설정하고 해제한 바 있지만 근저당권 설정이 쟁점토지 공사대금과 관련되는지 및 당해 채권최고액이 진실한 공사대금을 반영한 금액인지 확인되지 아니하므로 80,000,000원은 쟁점토지의 양도소득세 과세표준을 계산함에 있어 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.