양도당시 토지가 환지예정지로 지정된 경우 개별공시지가가 없는 토지해당 여부

심판청구번호 국심2004부 1367(2004. 11. 8) SPAN STYLE="size-font:18pt;">이 유

청구인은 1980. 5. 27. 취득한 ○○○번지 소재 토지 2,952㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2003. 1. 9. 양도하고 양도소득세를 예정 또는 확정신고기한내에 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지가 2002. 11. 14. 환지예정지로 지정됨으로써 양도당시에 적용할 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 토지가액을 345,000원/㎡으로 산정하고, 양도면적은 권리면적인 1,518.5㎡으로 하여 2003. 12. 1. 청구인에게 2003년도분 양도소득세 91,410,700원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 1. 29. 이의신청을 거쳐 2004. 4. 19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 시행령 제164조 3항 에서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있어 쟁점토지의 양도가액은 환지예정지 지정전인 2002.6.29. 공시된 130,000원/㎡을 적용하여 과세해야 하므로 처분청이 과세한 2003년 귀속분 양도소득세 91,490,709원은 56,099,839원으로 감액경정해야 한다. 쟁점토지는 직전 개별공시지가 고시일인 2002. 6. 29. 이후 2003. 1. 9. 토지를 양도할 때까지 토지의 형질이나 용도, 이용상황, 지목 등 변한게 전혀 없어 양도시에 적용할 개별공시지가는 130,000원/㎡이 적법·타당한데도 처분청이 양도당시에 적용할 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 토지가액을 345,000원/㎡으로 산정하여 과세한 것은 조세법률주의에 위배되는 자의적인 과세처분일뿐만 아니라 환지인가일인 2002. 11. 14.을 가격시점으로 하지 않고 2002. 12. 24.을 기준으로 토지가액을 평가하여 과세한 것은 위법·부당한 과세처분이고, 이와 같이 처분청이 양도시 쟁점토지에 적용할 감정가액 평가를 쟁점토지의 양도일(2003. 1. 9.) 이후인 2003. 1. 23. 감정평가법인에 의뢰하여 2003. 2. 24. 감정가액을 회신 받아 과세하는 것은 청구인으로서는 신고해야 할 감정가액을 알 수가 없는 상황에서 처분청이 사후에 감정가액을 적용하여 과세한 것으로 이는 사실상 소급과세에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 1998. 5. 11.자로 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 편입되고, 2002. 11. 14. 환지예정지(○○○지구 1Block 1Lot)로 지정되어 토지의 형질과 용도, 이용상황, 지목 등이 종전과 달라 졌으며, 환지예정지로 지정된 이후에는 쟁점토지에 대하여 개별공시지가가 공시된 바가 없어 소득세법 제99조 제1항 및 동법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의거 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2이상의 감정평가기관에 쟁점토지의 평가를 의뢰하여 2002. 11. 14. 이후에 적용할 개별공시지가(345,000원/㎡)를 평가한 다음 이를 기초로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 처분청이 쟁점토지에 관하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관에 감정 의뢰하여 평가한 감정가액을 양도가액으로 결정한 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지 역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기 준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시 가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 처분청의 과세자료와 ○○○장이 작성한 쟁점토지에 대한 토지대장 사본, 개별공시지가 확인서 등에 의하면 쟁점토지는 1998. 5. 11.자로 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 편입되였고, 2002. 11. 14. 환지예정지(○○○지구 1Block 1Lot)로 지정되였으며, 쟁점토지는 2002. 1. 1.자 기준으로 개별공시지가가 130,000원/㎡(2002. 6. 29. 고시)로 고시되었고, 청구인은 2003. 1. 9. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 예정 또는 확정한 사실이 없는 것으로 확인된다. (나) 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지는 환지예정지내 토지로 양도 당시 개별공시지가가 없는 것으로 보아 한국감정원 ○○○지점 및 ○○○감정평가법인 ○○○지사에 쟁점토지에 대하여 2002. 12. 24.자를 평가기준일로 하여 2003. 1. 23. 토지가격 평가를 의뢰하였고(처분청이 환지예정지지정일인 2002. 11. 24.을 평가기준일로 하지 아니한 이유는 불분명하다), 한국감정원 ○○○지점은 2003. 2. 24. 쟁점토지에 대한 평가금액을 350,000원/㎡으로, ○○○감정평가법인은 2003. 2. 20. 쟁점토지 평가금액을 340,000원/㎡으로 하여 처분청에 통보하였으며, 처분청은 2개 감정평가기관의 감정평가금액을 단순 평균한 345,000원/㎡을 양도 당시 개별공시지가로 하여 이 건 과세하였다.

(2) 판단 (가) 위 관련법령의 규정에 의하면, 종전의 토지소유자가 환지예정지구 내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것으로 규정되어 있는 바, 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것으로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이고○○○, 이 경우 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 고시되어 시행되는 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하는 것이라 할 것이다○○○. (나) 청구인은 쟁점토지 가액을 감정평가함에 있어 처분청이 환지인가일인 2002. 11. 14.을 기준으로 하지 않고 2002. 12. 24.을 기준일로 한 것은 하자 있는 처분에 해당한다고 주장하고 있으나, 환지예정지 지정일이 2002. 11. 24.인 점을 감안할 때 쟁점토지의 평가기준일을 2002. 12. 24.로 한 사실을 들어 이 건 과세처분이 위법·부당한 처분이라고 단정할 수는 없는 것으로 판단된다. (다) 또한, 본건 과세처분이 소급과세에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 소급과세금지의 원칙은 조세법령의 제정 또는 개정이나 과세관청의 법령에 대한 해석 또는 처리지침 등의 변경이 있은 경우 그 효력발생 전에 종결한 과세요건사실에 대하여 당해 법령 등을 적용할 수 없다는 것을 의미하는 것이지, 그 이전부터 계속되어 오던 사실이나 그 이후에 발생한 과세요건사실에 대하여 법령 등을 적용하는 것을 제한하는 것은 아니라 할 것이므로 청구주장은 이유가 없는 것으로 판단된다○○○. (라) 그렇다면, 쟁점토지에 대하여 2이상의 감정평가기관의 감정평가금액 345,000원/㎡을 양도 당시 토지가액으로 하여 과세한 당초 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.