상속재산 평가의 타당성 여부

심판청구번호 국심2004광 1717(2004.12.7) 190원의 부과처분에 대한 불복청구는 이를 기각하고 나머지 청구는 이를 각하합니다.

청구인들의 부 김○○○은 ○○○외 1필지(토지 294㎡, 상가건물 1,206.335㎡, 주차장 348.475㎡ 이하 "쟁점상속재산"이라 한다.) 소재지에서 부동산 임대업을 영위해 오다가 2003.2.24 사망하였으며, 청구인들은 쟁점상속재산을 2003.8.22 청구외 심○○○(이하"매수인"이라 한다.)에게 650백만원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 동 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 다른 상속재산과 합산하여 상속재산가액을 2,362,589,946원으로 상속세를 신고하였다. 처분청은 청구인들에 대한 상속세 조사에서 청구인들이 쟁점상속재산을 상속받아 2003.8.22 쟁점상속재산에 대한 매매계약을 체결하고 계약금 60백만원을 수취하였으나, 계약서상 잔금청산약정일인 2003.10.1이후 이 건 조사일 현재까지도 중도금 400,000천원, 잔금 190,000천원이 정산되지 아니한 사실을 확인함에 따라, 쟁점상속재산을 기준시가인 961,584,830원으로 평가하여 청구인들에게 2004.2.19 2003년도 상속분에 대한 상속세 156,286,190원을 결정고지하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 매수인이 포기한 계약금 60백만원에 대하여 기타소득으 로 보아 과세할 예정인 바, 처분청 스스로 쟁점상속재산의 매매계약이유효한 것으로 인정하고 있음에도 불구하고, 쟁점상속재산에 대한 실지거래가액 650,000천원을 부인하고 기준시가인 961,584,830원으로 상속재산가액을 평가하여 그 평가차액 311,584,830원에 대한 상속세 156,286,190원을 결정고지하는 것은 부당하다.

(2) 쟁점상속재산의 소재지는 도심공동화 현상이 심화되어 재개발사 업을 추진하고 있는 지역으로서 ○○○시청 및 ○○○구청이 추진하고 있는 도심활성화 계획과 관련된 증빙들을 보더라도 이와같은 사실을 알 수 있고, 쟁점상속재산의 공시지가도 계속 하락하고 있다.

(3) 쟁점상속재산에 대한 매매계약 내용을 보면, 청구인이 금융권에 서 4억원을 대출받아 중도금으로 대체한 후 소유권 이전시 매수인 명의로 대출을 전환하는 조건으로 매매계약을 체결하였으나, 금융기관에서 평가하는 시세가 5억원도 안되는 부동산에 임대보증금 185백만원을 안고 있었기 때문에 쟁점상속재산을 담보로 4억원을 대출받기가 불가능함에 따라 계약이 해지되고 이 건 상속세 조사를 받게 되었다. 또한, 상속세 조사가 종료된 후인 2004.5.17. 계약금 60,000천원을 매수인에게 송금하였으므로 처분청이 이를 기타소득으로 보는 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점상속재산은 ○○○동 파출소에서 ○○○고등학교 중간지점인 4차선 대로변에 위치하고 있는 ○○○동 상권 중심지역이고 2003.12.15.자 확인서에 의하면 당초 계약서상 매수인 심○○○는 자녀들의 병원개업을 목적으로 취득하려 하였으나, 2003.12.5 청구인에게 유선상으로 계약해지 사실을 알려주었으며 계약금은 조사일 현재 매수자가 포기한 상태라고 확인한 바 있다. 따라서, 쟁점상속재산은 당초 매매계약이 해지된 경우로서 상속세및증여세법상 시가로 볼 수 있는 가액이 확인되지 않는다 할 것이므로, 기준시가에 의하여 상속재산가액을 평가하여 결정고지한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점상속재산에 대한 계약금 해지액 60,000천원은 매수인이 계약해지 의사를 통지한 2003.12.5.을 소득발생일로 보아 소득세법 제21조 제1항 제10호 및 동법 제129조 제1항 제6호의 규정에 의한 위약금에 해당되므로, 기타소득세 12,000천원을 고지함은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 상속개시일 후 6개월내 매매계약이 체결된 쟁점상속재산이 중도에 그 계약이 해지되었더라도, 당초 계약서에 기재된 금액을 상속개시당시 시가로 볼 수 있는지 여부

(2) 청구인이 쟁점상속재산의 매매계약으로 받은 계약금 60백만원을 계약해지에 따른 위약금으로 보아, 기타소득세를 과세할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공 시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지 목이 변경된 토지 4.개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함 한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제3항에서 “대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

⑤ 법 제61조 제4항에서 “대통령령이 정하는 배율”이라 함은 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 〈 쟁점(1)에 대하여 〉

(1) 청구인들과 청구외 심○○○는 상속개시일인 2003.2.24로부터 6개월이내인 2003.8.22 쟁점상속재산을 650백만원에 양도하는 매매계약을 체결하고 계약금으로 60백만원을 수령하였으나, 2003.12.5 매수인이 청구인들에게 매매계약해지를 통보함에 따라 이 건 매매계약이 이행되지 못하였으며 이에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인들은 쟁점상속재산의 소재지가 도심공동화 현상이 심화되어 재개발사업을 추진하고 있는 지역임을 주장하면서 ○○○시장 및 ○○○구청장이 작성한 도심활성화 계획서를 제출하고 있으며 쟁점상속재산의 공시지가의 변동내역을 보면 아래와 같이 하락추세에 있는 사실이 확인된다.

○○○

(3) 먼저, 쟁점상속재산의 가액을 청구인들이 제출한 부동산매매계약서상 매매가액으로 평가하여야 한다는 청구인들의 주장에 대해 본다. (가) 청구인이 제시하고 있는 "개별공시지가 내역"과 같이 쟁점상속재산중 토지에 대한 개별공시지가가 매년 하락하고 있는 것은 사실이나, 기준시가는 실지거래가액보다 일반적으로 저가이며 청구인들은 쟁점상속재산과 입지여건이 유사한 부동산의 매매실례가액 등 시가를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 청구인들이 주장하는 매매가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. (나) 청구인들은 쟁점상속재산에 대하여 소급감정가액을 제시하고 있으나, 이는 청구인들이 이 건 과세처분일 이후 우리심판원에 제출할 목적으로 평가를 의뢰하여 작성된 것으로 보이고, 동 감정가액이 이 건 상속시점으로부터 약 1년 2개월 후인 2004. 10. 8.과 동년 10. 14.에 조사된 점, 쟁점상속재산의 소재지가 4차선 대로변에 위치한 ○○○동 상권 중심지역인 점 등으로 보아, 동 소급감정가액을 쟁점부동산의 상속개시당시의 시가로 보기는 어렵다 하겠다(국심 1998서○○○, 1998.6.15 ; 같은 뜻). (다) 위 사실등을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점상속재산의 가액을 중도에 해지된 매매계약서상의 매매가액으로 평가하지 아니하고, 기준시가로 평가하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 〈 쟁점(2)에 대하여 〉

(1) 청구인들은 당초 매매계약이 해지됨에 따라, 상속세 조사가 종료된 후인 2004.5.17 계약금 60백만원을 매수인에게 송금하였으므로 처분청이 이를 기타소득으로 보는 것은 부당하다고 주장하므로, 이에 대해 본다.

(2) 청구인들이 수령한 계약금 60백만원에 대해 처분청은 계약해지로 인한 위약금으로서 기타소득에 해당하는 것으로 보아 과세자료를 통보하였으나, 청구인들에게 결정고지한 사실이 없으므로 이는 불복대상인 과세처분이 존재하지 아니한다 할 것이다. 따라서, 이에 대한 심판청구는 과세처분이 존재하지 아니하는 불복청구로서 부적법한 청구라 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호및제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.