겸용주택의 주택외부분에 대한 과세의 당부

심판청구번호 국심2004광 8(2004. 7. 12) ;">1. 처분개요 청구인은 2003.4.4. ○○○소재의 건물(지하 1층 및 지상 2층, 이하 "쟁점건물"이라 한다)을 양도하면서 주택면적이 주택외의 면적보다 더 큰 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점건물의 양도당시 상가로 임대한 2층을 비롯한 주택외의 면적이 주택면적보다 더 크다고 보아 주택외의 면적에 대하여 2003.11.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 39,167,610원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 2층은 2002.5월 임대하기 전까지 청구인이 주택으로 거주하다가 임대시에도 주택으로 임대하였으나, 임차인이 임의로 상가로 용도변경하여 사용하였으므로 이를 주택외의 면적으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 2층이 공부상 주택으로 되어 있으나 2002.5월 임대시 주택으로 임대한 것이 아니라 상가○○○로 임대한 사실이 김○○○의 사업자등록신청○○○시 첨부된 임대차 계약서에 의하여 확인되며, 청구인이 신고한 2002년 2기 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서에도 쟁점건물의 2층을 상가로 임대한 사실 등이 확인되므로 주택외의 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공부상 주택으로 되어 있으나 양도당시 사무실로 사실상 사용하고 있는 경우 이를 주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. (생 략)

(2) 소득세법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 나. 삭 제 (2002. 12. 30.)
• 다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

② (생 략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ ∼ ⑧ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2003.4.4. ○○○소재의 쟁점건물을 양도한 후 2003.6.30. 양도소득세 신고를 하면서, 공부상 면적(건물: 267.09㎡, 부속토지: 256.80㎡)을 기준으로 건물면적중 주택의 면적(135.65㎡)이 주택외의 면적(129.04㎡)보다 크다 하여 1세대 1주택 비과세로 양도소득세 신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점건물의 공부상 건물면적에 사실상 건물로 사용하고 있는 미등기면적(46.4㎡)을 포함한 전체 건물면적을 용도에 따라 구분하여 주택의 면적(127.043㎡)보다 주택외의 면적(186.80㎡)이 더 큰 것으로 보아 주택외의 면적 및 이에 대한 부속토지에 대하여 양도차익을 계산하여 2003.11.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 39,167,610원을 결정하여 고지하였음이 처분청이 제출한 양도소득세결정결의서 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점건물의 2층은 청구인이 주택으로 사용하다가 2002.5.7. 청구외 정○○○에게 주택으로 임대하였으나 정○○○이 임의로 상가로 사용하였으므로 이를 주택외의 면적으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 주민등록초본, 일반건축물대장 및 2층의 내부현황을 촬영한 사진 등을 증빙서류로 제출하고 있다. 주민등록초본 및 일반건축물대장 내용을 살펴보면, 쟁점건물은 지하 1층, 지상 2층의 철근콘크리트조의 구조로 용도는 전체면적 267.09㎡중 주택 113.65㎡, 소매점 129.04㎡, 창고 22㎡, 그리고 변소 2.4㎡로 되어 있다. 그리고, 청구인이 제출한 쟁점건물의 2층 내부를 촬영한 사진에는 방, 거실 등 2층 내부가 주택으로 되어 있으나, 이는 1999.2.3. 당시의 현황을 촬영한 것으로 양도당시의 현황을 촬영한 것은 아닌 것으로 사진에 적혀 있는 촬영일자에 의하여 확인된다.

(3) 한편, 청구인의 부가가치세 신고서와 부동산임대공급가액명세서, 쟁점건물의 2층 임대차계약서 내용을 살펴보면, 청구인은 부동산임대업으로 사업자등록을 하여 2002년 2기 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 쟁점건물의 1층은 ○○○ 및 ○○○에게 임대하였고, 쟁점건물의 2층은 보증금 1,000만원, 월세 20만원에 김○○○(대표자 정○○○)의 사업장으로 임대한 사실이 확인된다. 그리고, 청구인의 1세대 1주택 비과세 양도소득세 신고에 대하여 처분청에서 현지확인조사한 내용을 살펴보면, 쟁점건물은 공부상 면적(267.09㎡)외에 무허가 면적 46.4㎡가 주택 또는 주택외의 면적으로 사실상 사용되고 있는 사실이 확인되었으며, 이에 따라 처분청에서는 공부상 면적과 무허가 면적을 합한 면적을 기준으로, 지하 22㎡는 청구인의 주장대로 주택으로 분류하였으며, 1층 145.04㎡(공부상 129.04㎡, 무허가 16㎡)는 청구인은 주택외의 면적으로 주장하였으나, 주거용 방으로 사용하고 있는 55.67㎡는 주택면적으로 분류하고, 그 외의 89.37㎡는 주택외의 면적으로 분류하였으며, 쟁점인 2층 143.69㎡(공부상 113.65㎡, 무허가 30.4㎡)는 청구인은 주택면적으로 주장하였으나, 방으로 사용하고 있는 48.4㎡는 주택면적으로 분류하고, 그 외에 상가로 사용하고 있는 95.65㎡는 주택외의 면적으로 분류하였으며, 별채인 화장실 2.4㎡는 쟁점주택의 1층 및 2층의 주택면적과 주택외의 면적을 기준으로 안분계산하여 쟁점건물의 총면적 313.49㎡를 주택면적 127.043㎡, 주택외의 면적 186.447㎡로 분류하여 주택면적보다 주택외의 면적이 더 큰 것으로 조사되어 있다. (4) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) 및 같은 법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)에서 1세대 1주택의 해당여부는 양도일 현재의 현황을 기준으로 판정하도록 규정하고 있어, 건물 공부상의 용도구분이나 구조변경허가 여부에 관계없이 양도 당시 사실상 주거에 공하는 부분은 "주택"에 해당하나, "사무실"로 사용되고 있는 부분은 주택외의 부분으로 보는 것이 타당하다.○○○

(5) 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점주택의 양도당시의 현황은 공부상 면적과 무허가 면적을 합하여 주택면적과 주택외의 면적을 분류한 결과 사실상 주택외의 면적이 더 큰 것으로 확인된다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 주택외의 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.