부동산의 등기에 든 비용은 금융자료에 의하여 지급된 것으로 확인되고 있는 점 등으로 보아 양도차익 계산시 필요경비에 포함됨
부동산의 등기에 든 비용은 금융자료에 의하여 지급된 것으로 확인되고 있는 점 등으로 보아 양도차익 계산시 필요경비에 포함됨
심판청구번호 국심2003중 3794(2004. 3. 5) 224.0㎡ 중 청구인 지분(1/2)의 양도에 대한 양도소득세 계산시 필요경비를 ○○○원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각합니다.
청구인은 ○○○번지 소재 대지 1,316.3㎡와 위 지상의 건물 1층 129.60㎡, 2층 129.60㎡, 지하 224.0㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 중 청구인 지분(1/2)을 2002.2.9 김○○○로부터 취득하여 2003.1.7 ○○○(주)에 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산이 1년이내에 단기양도된 것으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 2003.9.15 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.13 의의신청을 거쳐 2003.12.20 심판청구를 제기하였다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 계약서상 총매매대금에 ○○○원을 더한 ○○○원이 쟁점부동산의 양도가액이라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 매매계약서에 총매매대금은 ○○○원으로 되어 있고, 특약사항에 ○○○은행 근저당설정 채무금 ○○○원, ○○○ 채무금 ○○○원, 압류채무금 ○○○원, 임대보증금 ○○○원 합계 ○○○원의 채무를 매매대금에서 공제하고 잔액 ○○○원을 지불하기로 되어 있으나, 처분청에서 주장하는 바와 같이 위 압류채무금은 ○○○원이 아닌 ○○○원으로 확인되었다. 또한 강○○○·강○○○(쟁점부동산의 1/2지분 소유자)의 김○○○에 대한 채무 ○○○원을 추가로 매매대금과 상계하게 되어 결국 강○○○·강○○○은 위 매매계약서상 지급받기로 한 금액 ○○○원에서 위 추가된 채무액○○○원을 공제하고 ○○○원만 지급받는 것으로 조정 되었으며 실제로 지급받은 금액은 없다. 한편, 쟁점부동산의 경우 은행이자에도 미치지 못하는 임대료마저 제때에 입금이 되지 않아 세입자에게 쟁점부동산을 인수할 것을 종용하였고, 이로 인하여 먼저 부동산의 소유권이전등기부터 하고 대금은 사후에 정산하게 되었으며, 추가채무 등은 강○○○·강○○○이 받을 금액에서 공제하고 잔액만 강○○○·강○○○에게 지급하게 되어 있으므로 추가로 확인된 채무액 ○○○원을 쟁점부동산의 양도가액에 추가하는 것은 부당하다.
(2) 대법원판례(91누5938, 1991.9.10)에 의하면 매매당사자들이 작성하여 시장·군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다라고 되어 있는 바, 취득세·등록세의 과세표준으로 한 검인계약서상의 매매금액인 1,600백만원이 쟁점부동산의 취득가액이다.
(3) 처분청은 채권할인료가 과다하게 계상되었다는 이유로 청구인이 제시한 등기비용을 인정하지 않고 등기비용을 ○○○원으로 보아 필요경비를 ○○○원인 것으로 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 취득시 강○○○이 2002.2.7 ○○○은행으로부터 ○○○원을 대출받으면서 대출금에 대한 선이자 ○○○원, 담보조사수수료 ○○○원 및 수입인지대 ○○○원 합계 ○○○원을 제외한 ○○○원을 대출금으로 지급받게 되었으며, 이 때 ○○○은행은 쟁점부동산의 소유권이전등기와 차입금의 근저당설정등기를 이○○○법무사에게 의뢰하면서 소유권이전비용(등록세를 포함하고 취득세는 제외) ○○○원과 담보설정비용 ○○○원 합계 ○○○원을 차감한 ○○○원만 강현식의 ○○○은행 통장에 입금시키고, 소유권이전 비용 등 ○○○원은 ○○○은행이 직접 이○○○법무사에게 송금하였는 바, 쟁점부동산에 대한 필요경비는 위 금융자료에서 확인되는 등기비용 ○○○원에 취득세 ○○○원을 더한 ○○○원이다.
(1) 쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액은 ○○○원이고 이중 매수자가 승계한 가압류 채무 승계액은 ○○○원으로 되어 있으나, 실제 매수자가 가압류 채무상환금액으로 지급한 금액은 ○○○원으로 확인되고, 등기부상 가압류 등재금액 또한○○○원으로 되어 있는 바, 가압류 채무금액의 차액 ○○○원은 매수자가 당해 부동산을 취득하기 위하여 추가로 지급한 대가로서 매매대금에 포함되어야 하므로 쟁점부동산의 양도가액은 ○○○원이다.
(2) 취득세·등록세를 산정하기 위한 검인계약서상의 매매가액을 취득가액으로 볼 수 없으며 실제 매매계약서에 의하여 확인되는 ○○○원이 실제 취득가액이다.
(3) 청구인이 쟁점부동산 양도에 대한 필요경비는 취득세 ○○○원, 등록세 ○○○원 등기비용 ○○○원 등 합계 ○○○원이라는 주장에 대하여 보면, 청구인은 당초 조사시 필요경비 관련 증빙서를 제출하지 않아 처분청은 등기권리증에 첨부되어 있는 취득세 ○○○원, 등록세 ○○○원과 매수자측 등기비용 영수증에 의하여 확인되는 등기비용 ○○○원을 합한 ○○○원을 필요경비로 공제하였는 바, 취득세 등록세에 대하여는 다툼이 없으나, 청구인이 이의신청시 제시한 등기비용 영수증은 채권할인료가 과다하게 계상되어 있어 신빙성이 없으므로 ○○○원을 필요경비로 공제한 것은 정당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도가액의 적정여부
(2) 쟁점부동산의 취득가액의 적정여부
(3) 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 필요경비의 적정여부
(1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② ∼ ④ 삭 제
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 ○○○주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
(2) 취득세법 제111조 【과세표준】 ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 토지에 대한 시가표준액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 시장·군수가 동법 제10조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가를 말한다)에 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액
2. 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우에는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다.
(1) 쟁점1에 대하여 본다. (가) 쟁점부동산은 매매계약서상의 총매매대금은 ○○○원으로 되어 있고, 특약사항에 ○○○은행 근저당설정 채무금 ○○○원,○○○ 채무금 ○○○원, 압류채무금 ○○○원, 임대보증금 ○○○원 합계 ○○○원의 채무를 매매대금에서 공제하고 잔액 ○○○원을 지불하기로 되어 있으나, 위 압류채무금이 ○○○원이 아닌 ○○○원으로 확인되어 차액 ○○○원을 양도가액에 가산하여 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 매수자 ○○○(주) 대표 이○○○의 확인서(2003.7.2)에 의하면, 쟁점부동산의 실제소유자인 강○○○(청구인의 부친)이 전○○○·박○○○의 채무금이 ○○○원이라고 하여 계약서에 압류채무금 ○○○원으로 기재하였으나, 실제 채무금이 ○○○원으로 확인되어 중개인 문○○○이 ○○○원을 우선변제하고 이○○○가 ○○○원을 문○○○에게 송금하게 됨으로써 실제 취득금액은○○○원이 됨으로 확인하고 있다. (다) 중개인 문○○○의 확인서(2003.6.26)에 의하면, 쟁점부동산의 매도자와 매수자간의 분쟁이 있어, 문○○○이 쟁점부동산의 전소유자 김○○○에게 ○○○원, 전○○○·박○○○에게 ○○○원을 대지급한 후 ○○○(주)로부터 회수한 사실이 있음으로 되어 있다. (라) 전○○○의 영수증에 의하면, ○○○원을 문○○○으로부터 지급받고 쟁점부동산의 가압류 2건을 말소함으로 되어 있다. (마) 살피건대, 쟁점부동산은 매매계약서상 총매매대금이 ○○○원으로 되어 있으나, 쟁점부동산의 매수인이 채무액 ○○○원을 추가로 부담함으로써 매수자 ○○○(주)의 취득가액은 ○○○원이었음을 확인하고 있고, 쟁점부동산의 중개인 확인서와 채권자의 영수증 등에 의하여 매수자의 주장이 뒷받침되고 있어 양도가액이 ○○○원이라는 처분청의 주장은 타당한 것으로 보이는 반면, 청구인은 쟁점부동산를 매수한 자가 취득가액이 ○○○원이라는 주장에 대한 아무런 반증자료의 제시없이 추가로 확인된 채무액 ○○○원이 강○○○·강○○○이 받기로 한 금액에서 공제되었다고만 주장하면서 그에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점2에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점부동산 양도가 1년이내 단기양도된 것으로 보아 실거래가액에 의한 과세를 하면서, 청구인이 제시한 매매계약서상 총매매대금 ○○○원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 ○○○원이라고 주장하면서 제시한 부동산 매매계약서는, 매도자와 매수자의 인장이 막도장으로 날인되었고, 검인 신청인이 법무사로 되어 있으며, 매매가액이 취득세 및등록세 과세표준금액의 기준이 되고 있음을 알 수 있다. (다) 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 실거래가액에 의한 과세시 청구이 쟁점부동산의 취득가액의 증빙으로 제시한 매매계약서(총매매대금 ○○○원)가 잘못이라는 객관적인 증빙의 제시없이 위 계약서 금액을 부인하면서, 통상 지방세 산정시 공시지가 등에 의하여 과세표준금액으로 하고 있는 검인계약서상 금액을 쟁점부동산의 취득가액이라고 주장하고 있으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(3) 쟁점3에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인이 당초 조사시 쟁점부동산 관련 필요경비 증빙서를 제출하지 않아 등기권리증에 첨부되어 있는 취득세 ○○○원, 등록세 ○○○원과 매수자측 등기비용 영수증에 의하여 확인되는 등기비용 ○○○원 합계 ○○○원을 쟁점부동산 관련 필요경비로 공제하여 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산의 취득세는 ○○○원이고, 등록세는 ○○○원임에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (다) ○○○은행의 송금영수증에 의하면, ○○○은행은 쟁점부동산의 등기를 이○○○법무사에게 대행시키고 등기에 든 비용 ○○○원(등록세는 포함하고 취득세는 제외)과, 근저당 설정에 든 비용 ○○○원을 합한 ○○○원을 2002.2.7 이○○○의 계좌○○○ 입금한 사실이 확인된다. (라) 강○○○의 ○○○은행 통장(○○○) 및 ○○○은행 대출관련 금융자료에 의하면, 강○○○이 쟁점부동산 취득과 관련하여 대출신청한 금액은 ○○○원이고, 선이자 등 금융기관 수수료○○○를 제외하고 지급할 금액은 ○○○원이며, 등기비용과 근저당설정비를 합한 ○○○원을 제외한 지급금액은 ○○○원이 됨을 알 수 있고 위 ○○○원은 2002.2.7 강○○○의 위 ○○○은행 통장에 입금되었음이 확인된다. (마) 살피건대, 처분청은 강○○○·강○○○이 쟁점부동산을 취득하면서 부담한 등기비용을 산정함에 있어 쟁점부동산의 매수자의 등기비용을 근거로 추정함으로써 객관적으로 입증된 등기비용 금액을 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인이 쟁점부동산의 등기시 든 비용이라고 제시한 ○○○원(취득세는 제외하고 등록세는 포함)은 금융자료에 의하여 법무사에게 지급된 것으로 확인되고, 동 금액이 대출금에서 공제된 후 강○○○에게 입금된 것으로 금융자료에 의하여 확인되고 있는 점 등으로 보아, 쟁점부동산의 등기에 든 비용은○○○원이고 취득세 ○○○원을 더한 ○○○원이 쟁점부동산의 필요경비라는 청구인의 주장이 (사실로) 인정된다. 따라서, 쟁점부동산의 소유지분 1/2을 양도한 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 양도가액을 ○○○원으로 하고 취득가액을 ○○○원으로 한 것에는 잘못이 없으나, 필요경비는 ○○○원이 아닌 ○○○원으로 하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.