양도가액의 실지거래가액 적용 가능 여부

심판청구번호 국심2003중 3760(2004. 5. 31) ">1. 처분개요 청구인은 1976.10.23. 취득한 ○○○ 소재 대지 535.5㎡와 그 위 지상2층 건물 235.95㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 2001.8.24. 양도하고 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세 비과세로 신고하였다. 처분청은 쟁점주택이 고급주택에 해당될 뿐 아니라 청구인이 주장하는 양도가액 610,000,000원이 허위임이 명백한 것으로 판단하여 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가로 산정한 후 2003.11.6. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 69,441,730원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 처분청이 조사할 당시 청구인은 양도가액이 610,000,000원임을 진술하였으나 청구인이 연로○○○하였고, 매매당시 실지계약서를 작성하지 아니하는 등 기억을 못하여 잘못 진술한 것이며, 쟁점주택의 양수인 김○○○과 세입자 정○○○ 등의 확인 및 금융기관 거래내역에 의해서도 쟁점주택의 양도가액이 710,000,000원임이 확인되고, 양도 당시의 쟁점주택과 인근 부동산의 시세도 그러한 가격 수준임에도 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액은 양도당시의 기준시가 1,097,369,280원 및 청구인의 쟁점주택 양도 이후 2002.10.1. 경매개시 당시의 최초 매각예정가격 1,162,567,320원보다 크게 낮고, 금융거래내역서의 입금내역이 쟁점주택 양도대금의 전부라고 볼 수 없으며, 청구인은 당초 진술한 양도가액을 번복하는 등 청구인이 주장하는 양도가액이나 거래사실확인서는 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 고급주택인 쟁점주택의 양도차익을 산정함에 있어 양도당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우라 하여 기준시가에 의하여 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수하는 토지를 포함한다)인 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택이 고급주택에 해당된다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 고급주택임에도 처분청이 양도차익을 실지거래가액에 의하지 아니하고 기준시가로 산정한 경위는, 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 조사할 당시 청구인은 쟁점주택을 610,000,000원에 양도하였다고 사실확인한 바 있고, 2001.8.1.자 검인계약서와 2001.8.25.자 계약서에도 양도가액이 610,000,000원으로 기재되었음에도 차후에 쟁점주택의 양도가액이 710,000,000원인 것으로 당초의 확인내용을 번복하는 등 청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였다.

(2) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택과 관계되는 가격 현황을 보면, 기준시가는 1,097,369,280원으로 그 중에 대지의 가격이 대부분을 차지하고 있으며, 양수자인 김○○○이 쟁점주택의 양도시점인 2001.8.24.에 근저당권을 설정한 채권최고액은 1,010,000,000원으로 청구인이 주장하는 양도가액 710,000,000원과 큰 차이가 있고, 양도일로부터 1년 2개월 후인 2002.10.1. 김○○○이 대출금을 미지급함에 따라 쟁점주택이 경매개시될 때의 가격도 1,162,567,000원에 이르고 있다.

(3) 청구인은 쟁점주택이 도로변에 위치하고는 있지만 좌우측에 파출소 및 주유소와 연접해 있으며 뒷측에는 여관건물이 소재하고 있어 기준시가에 비하여 실제로 거래가 이루어지는 가격은 낮을 뿐 아니라, 양도가액이 710,000,000원임은 양도 당시의 청구인의 일기장 등에서도 확인된다고 주장하고 있으나 그와 같은 자료만으로는 쟁점주택의 양도가액이 710,000,000원이라는 청구주장을 인정하기에 부족하다.

(4) 또한, 청구인의 경우 양수자 김○○○에게 쟁점주택을 710,000,000원에 양도하였다면 당해 양도가액이 기재된 매매계약서를 제시하여야 할 것이나 이를 제시하지 못하고 있다.

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 당초 양도가액으로 확인한 610,000,000원을 번복하고 다시 710,000,000원이 실제로 양도한 가액이라고 주장하면서도 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 매매계약서 기타 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 양도당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 양도차익을 기준시가로 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.