개별공시지가가 없는 환지토지의 기준시가의 산정 방법

심판청구번호 국심2003중 3737(2004. 3. 30) 청 구 인 성 명 이 ○○○ 주 소 ○○○ 행 정 처 분 청 ○○○세무서장

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1979.12.26. 및 1992.11.12. ○○○외 2필지 7,565.5㎡(이하 "쟁점종전토지"라 한다)를 취득하여 보유하다가 2001.4.23. 쟁점종전토지에 대한 토지구획정리사업이 완료되어 당하지구 46B 2L외 2필지 4,150.848㎡(이하 "쟁점환지토지"라 한다)로 환지받아 2002.5.4.∼2002.5.31. 기간중 ○○○(주)외 1인에게 양도하고, 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재 공시지가인 ㎡당 109,000원 내지 112,000원으로 하여 양도차익을 계산한 후 기타 2002년중 양도한 토지등의 양도차익을 가산하여 2002.6.30. 양도소득세 132,840,430원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점환지토지의 양도가액을 ○○○감정원 ○○○지점과 ○○○평가법인 ○○○지사로부터 감정받고 동감정가액을 참작하여 ㎡당 294,000원 내지 314,000원(이하 "쟁점감정가액"이라 한다)으로 결정한 후 청구인에게 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 적용하여 양도소득세를 확정신고할 것을 안내하였고, 이에 따라 청구인은 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 적용하여 2003.5.27. 양도소득세 190,268,850원을 추가로 신고납부하였다. 청구인은 2003.9.20. 쟁점환지토지의 양도가액은 쟁점종전토지에 대한 2001.1.1. 현재 ㎡당 공시지가 109,000원/㎡ 내지 112,000원/㎡를 적용하여야 하며, 이 경우 발생되는 양도소득세 △226,693,690원을 환급해줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 2003.11.18. 이를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점환지토지는 2002.5.4.과 2002.5.31. 2회에 걸쳐 양도되었고, 양도당시 쟁점환지토지에 대한 개별공시지가가 없었으나 쟁점종전토지에 대하여는 2001.6.30.에 고시한 2001.1.1. 현재의 쟁점공시지가가 있었으며, 쟁점종전토지와 쟁점환지토지는 동일한 토지이므로 쟁점환지토지의 양도가액은 소득세법시행령 제164조제3항 의 규정에 의해 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재의 공시지가를 적용하여야 하므로 청구인이 2003.5.27. 쟁점환지토지의 양도가액을 처분청의 안내에 따라 쟁점감정가액을 적용하여 신고한 양도소득세는 그 양도가액을 쟁점공시지가로 하여 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내 토지의 기준시가는 양도·취득당시의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지되어 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지전 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 환지토지의 가액을 소득세법 제99조제1항 가목 단서 및 동법 시행령 제164조제1항에 따라 관할세무서장이 2이상의 감정기관에 의뢰하여 회신받은 감정가액을 참작하여 결정한 가액으로 하는 것이므로 청구인이 쟁점환지토지의 양도가액을 처분청이 안내한 쟁점감정가액으로 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 것은 적법한 신고·납부에 해당된다.

• 가. 쟁점 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재의 개별공시지가 또는 쟁점감정가액중 어느 것으로 적용하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은 법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 1979.12.26. 및 1992.11.12. 아래 의 쟁점종전토지를 취득하였고, ○○○시는 쟁점종전토지가 소재한 지역에 대한 토지구획정리사업을 시행한 후 2001.4.23. 청구인에게 쟁점종전토지를 아래 의 쟁점환지토지로 환지예정지 지정하였으며, 청구인은 쟁점환지토지를 2002.4.25.∼2002.6.28. 기간중 ○○○(주)등 2인에게 양도하고 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재 공시지가를 적용하여 2002.6.30 쟁점환지토지에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다.

○○○외 2필지 7,565.5㎡(이하 "쟁점종전토지"라 한다)를 취득하여 보유하다가 2001.4.23. 쟁점종전토지에 대한 토지구획정리사업이 완료되어 당하지구 46B 2L외 2필지 4,150.848㎡(이하 "쟁점환지토지"라 한다)로 환지받아 2002.5.4.∼2002.5.31. 기간중 ○○○(주)외 1인에게 양도하고, 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재 공시지가인 ㎡당 109,000원 내지 112,000원으로 하여 양도차익을 계산한 후 기타 2002년중 양도한 토지등의 양도차익을 가산하여 2002.6.30. 양도소득세 132,840,430원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점환지토지의 양도가액을 ○○○감정원 ○○○지점과 ○○○평가법인 ○○○지사로부터 감정받고 동감정가액을 참작하여 ㎡당 294,000원 내지 314,000원(이하 "쟁점감정가액"이라 한다)으로 결정한 후 청구인에게 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 적용하여 양도소득세를 확정신고할 것을 안내하였고, 이에 따라 청구인은 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 적용하여 2003.5.27. 양도소득세 190,268,850원을 추가로 신고납부하였다. 청구인은 2003.9.20. 쟁점환지토지의 양도가액은 쟁점종전토지에 대한 2001.1.1. 현재 ㎡당 공시지가 109,000원/㎡ 내지 112,000원/㎡를 적용하여야 하며, 이 경우 발생되는 양도소득세 △226,693,690원을 환급해줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 2003.11.18. 이를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점환지토지는 2002.5.4.과 2002.5.31. 2회에 걸쳐 양도되었고, 양도당시 쟁점환지토지에 대한 개별공시지가가 없었으나 쟁점종전토지에 대하여는 2001.6.30.에 고시한 2001.1.1. 현재의 쟁점공시지가가 있었으며, 쟁점종전토지와 쟁점환지토지는 동일한 토지이므로 쟁점환지토지의 양도가액은 소득세법시행령 제164조제3항 의 규정에 의해 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재의 공시지가를 적용하여야 하므로 청구인이 2003.5.27. 쟁점환지토지의 양도가액을 처분청의 안내에 따라 쟁점감정가액을 적용하여 신고한 양도소득세는 그 양도가액을 쟁점공시지가로 하여 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내 토지의 기준시가는 양도·취득당시의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지되어 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지전 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 환지토지의 가액을 소득세법 제99조제1항 가목 단서 및 동법 시행령 제164조제1항에 따라 관할세무서장이 2이상의 감정기관에 의뢰하여 회신받은 감정가액을 참작하여 결정한 가액으로 하는 것이므로 청구인이 쟁점환지토지의 양도가액을 처분청이 안내한 쟁점감정가액으로 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 것은 적법한 신고·납부에 해당된다.

• 가. 쟁점 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재의 개별공시지가 또는 쟁점감정가액중 어느 것으로 적용하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은 법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 1979.12.26. 및 1992.11.12. 아래 의 쟁점종전토지를 취득하였고, ○○○시는 쟁점종전토지가 소재한 지역에 대한 토지구획정리사업을 시행한 후 2001.4.23. 청구인에게 쟁점종전토지를 아래 의 쟁점환지토지로 환지예정지 지정하였으며, 청구인은 쟁점환지토지를 2002.4.25.∼2002.6.28. 기간중 ○○○(주)등 2인에게 양도하고 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재 공시지가를 적용하여 2002.6.30 쟁점환지토지에 대한 양도소득세를 신고·납부하였다.

○○○ (나) 처분청은 쟁점환지토지가 공시지가가 없는 토지에 해당된다고 보아 2003.3.4. 쟁점환지토지의 2001.6.30. 현재의 가액을 ○○○감정원 ○○○지점과 ○○○감정평가법인 ○○○지사로부터 감정평가받아 이를 참작하여 쟁점감정가액으로 결정한 후 청구인에게 이를 쟁점환지토지의 양도가액으로 하여 쟁점환지토지에 대한 양도소득세를 확정신고할 것을 안내하였으며, 이에 따라 청구인은 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 하여 2003.5.27. 양도소득세 190,268,850원을 추가로 신고납부하였다. (다) 청구인은 2003.9.20. 쟁점토지의 양도가액은 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재의 공시지가로 적용하여야 한다고 주장하면서 과다납부세액 226,693,690원을 감액경정하여 환급해줄 것을 경정청구하였으나, 처분청은 쟁점환지토지의 양도가액은 쟁점감정가액으로 적용하는 것이 타당하다고 보아 2003.11.18. 이를 거부처분하였다. (라) 이러한 사실은 쟁점종전토지의 토지대장등본, 쟁점환지토지에 대한 환지명세서 및 감정평가서, 쟁점환지토지에 대한 공시지가 확인서, 쟁점환지토지에 대한 양도소득세 신고서, 경정결의서, 경정청구서, 처분청의 거부통지공문등에 의해 확인되며, 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 판 단 (가) 청구인은 소득세법시행령 제164조제3항 에 『새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』라고 규정되어 있으므로 양도당시 개별공시지가가 없었던 쟁점환지토지의 기준시가는 쟁점종전토지의 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점종전토지와 쟁점환지토지는 그 면적·위치 및 지목이 서로 다르고, 품위 또는 정황등이 서로 달라 경제적이나 물리적으로 동일한 토지로 볼 수 없으므로 쟁점환지토지가액을 쟁점종전토지에 대하여 고시되어 있던 개별공시지가로 적용하는 것은 그 타당성을 인정하기 어렵다고 판단된다○○○. (나) 소득세법시행령 제164조제1항 은 양도 또는 취득당시 개별공시지가가 없는 토지의 가액에 대하여『지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하되, 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다』라고 규정하여 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 비교표에 의해 평가한 가액이나 감정기관의 감정가액을 참작하여 결정한 가액을 선택적용할 수 있다고 판단되며, 이에 따라 처분청이 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 쟁점환지토지의 양도가액을 2개의 감정기관에 의뢰하여 평가하고 동 평가액을 참작하여 쟁점감정가액으로 결정한 것은 소득세법시행령 제164조제1항 의 규정에 부합된다고 판단된다. (다) 따라서, 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점종전토지의 2001.1.1. 현재 개별공시지가를 적용하여야 한다고 하는 청구인의 주장은 받아들일 수 없으며, 처분청이 쟁점환지토지의 양도가액을 쟁점감정가액으로 결정하고, 청구인이 이에 따라 쟁점환지토지의 양도소득세를 신고·납부한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.