비업무용부동산 해당 여부

○○○세무서장이 2003.3.19 청구법인에게 한아래1998.1.1∼2001.12.31 사업연도 법인세 ○○○원의 부과처분은 ○○○번지 소재 ○○○콘도미니엄을 비업무용부동산으로 보아 손금불산입한 관련 지급이자 및 유지비를 손금에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. 아 래○○○

청구법인은 1993.6.2. ○○○번지 소재 ○○○콘도미니엄 490계좌(55실)를 청구외 주식회사 ○○○타운(이하“○○○타운”이라 한다)으로부터 공사대금의 미불잔금(○○○원) 대신 대물변제(취득가액 ○○○원)로 취득하여 보유하다가, 1994.11.17. 동 콘도의 분양을 위하여 관계회사인 청구외 주식회사 ○○○리조트(이하“○○○리조트”라 한다)에 490계좌 전량(이하“이 건 콘도”라 한다)의 매매대금을 ○○○원(부가가치세 ○○○원 포함)으로 하되, 계약금 ○○○원은 현금으로, 나머지 중도금과 잔금은 약속어음을 수령하는 조건으로 매매계약을 체결하고 콘도미니엄의 사용수익권을 넘겨주었다. 그후 IMF사태등으로 콘도분양이 어려워지자 1997.12.31. 당해계약을 해제하고 그동안 분양된 80계좌(8실) ○○○원을 제외한 410계좌(47실로 이하“쟁점콘도”라 한다)의 사용수익권을 반환 받았으며 그 이후부터 2001.12월 말까지 사이에 205계좌를 매각하고 2001.12월말 현재 205계좌를 보유하고 있다. 처분청은 쟁점콘도를 유예기간 내에 매각하지 아니하였다 하여 이를 비업무용부동산으로 보고 지급이자 등을 손금불산입하여 2003.6.11. 청구법인에게주문기재의 법인세를 경정고지하였다 청구법인은 이에 불복하여 2003.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 쟁점 콘도는 비업무용부동산으로 볼 수 없다. 청구법인의 주된 업무는 건축분양으로 그 용역대가는 정상적인 거래인 경우 현금으로 수수되나 이 건 콘도로 대물변제받은 것은 발주법인의 부도로 불가피하게 일부의 대금을 대손처리하면서까지 회수하기 위한 것이고, 이를 현금화하여 유동성을 보강하고자하는 전 임직원의 적극적 자구노력으로 대부분 분양이 이루어져 당 법인의 운영자금으로 사용되었다. 또한 콘도는 다른 일반자산과는 달리 사용에 따른 직접적인 수익이 발생하지 아니하고 현실적으로도 골프 및 헬스클럽과는 달리 콘도에는 프레미엄이 발생되지 아니하며, 특히 이 건 콘도의 위치가 수도권이 아닌 ○○○도 ○○○시이고 전국적인 체인망이 없는 점 등으로 보아 이 건 콘도의 보유로 인한 가격상승 이익을 기대하여 취득하거나 보유한 것으로 볼 수 없다. 따라서, 쟁점콘도는 청구법인의 업무와 직접 관련하여 취득한 것으로서 지가상승으로 인한 이익을 꾀하기 위하여 보유한 것이 아니므로 비업무용부동산으로 볼 수 없다.

(2) 쟁점 콘도를 유예기간을 경과하여 모두 처분하지 못한 데에는 불가피한 사유가 있다. 쟁점콘도를 조기에 처분하기 위하여 분양가격을 대폭 낮추고 관련회사 임직원들까지 동원하여 경품을 붙여 분양을 촉진하였으며, 콘도전문회사인 ○○○리조트에 일괄 매각 해보기도 하고 수 차례 일간신문에 매각 공고를 하는 등 그간 매각을 위한 다각적인 노력을 하였으므로 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있다. 이는 이 건 콘도의 부수 토지를 비업무용토지로 보고 한 취득세 과세처분이 행정자치부 심사청구에서 취소(1999.11.24.)된 데에서도 입증된다. 따라서, 쟁점콘도를 비업무용부동산으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자등을 손금불산입한 처분은 부당하다

• 나. 처분청 의견

(1) 구 법인세법 제18조 의 3, 같은법시행령 제43조의 2 및 같은법시행규칙 제18조에 의하면 어떤 부동산이 위 시행규칙 제18조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하면 제4항의 예외사유가 없는 한 이는 비업무용 부동산에 해당하는 바, 청구법인이 1993.6.2. 취득한 쟁점콘도는 유예기간(6월) 내에 매각하지 아니함으로써 위 시행규칙 제18조 제3항 제1호에 해당하나 그 제4항의 예외사유에는 해당되지 아니하므로 쟁점콘도가 업무와 직접 관련이 있다거나 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유한 것이 아니라는 이유로 비업무용부동산으로 볼 수 없다는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구법인은 이 건 콘도의 매각을 위하여 여러 노력을 하였으므로 쟁점콘도를 매각하지 못한 데에 구 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제1호 소정의 정당한 사유가 있다는 것이나, 청구법인의 노력 내용으로 보아 정상적인 노력을 한 것으로 보이지 아니할 뿐만 아니라, 설사 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있었다 하더라도 유예기간 내에 매각을 하지 않았으므로 비업무용부동산으로 보아야 한다. 또한, 청구법인은 이 건 콘도의 부수토지에 대한 취득세 중과세 처분이 행정자치부의 심사결정에서 취소됨으로써 위 부수토지가 비업무용토지에서 제외 되었다하여 쟁점콘도가 법인세법상 비업무용부동산에 해당되지 아니한다고 주장하나, 지방세법 규정과 법인세법의 규정의 체계가 다르며, 위 결정은 법인이 공사비의 대가로 취득한 토지를 2년내에 매각한 경우에 해당하는지 여부로서 공사비 대가로 취득한 토지는 취득일로부터 2년내에 매매계약을 체결한 후 당해 계약이 해제된 경우에도 당시 시행되던 관련규정이 미비했기 때문에 매각한 것으로 볼 수 밖에 없어 당해 콘도의 부수토지를 비업무용으로 보지 아니하였다는 것이므로 이 부분 청구법인의 주장 역시 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁점

(1) 이건 콘도가 청구법인의 업무와 직접 관련하여 취득하였고, 지가상승으로 인한 이익을 얻기 위하여 취득한 것이 아니라 하여 이를 비업무용 부동산에 해당하지 아니한 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 이건 콘도를 취득한 후 6월 이내에 정당한 사유없이 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 것으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 구 법인세법(1990.12.31. 법률 제4282호로 개정된 것) 제18조의 3 【지급이자의 손금불산입】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것 구 법인세법시행령(1992.12.31. 대통령령 제13803호로 개정된 것) 제43조의 2 【지급이자의 손금불산입】

① 법 제18조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산등”이라 한다)을 말한다.

1. 부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산 ⸃ 제1항의 규정에 의한 비업무용 부동산 등의 판정기준에 관하여는 총리령으로 정한다 구 법인세법시행규칙(1994.3.12. 재무부령 제1968호로 개정된 것) 제18조 【지급이자의 손금불산입】

③ 영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 "비업무용부동산등" 이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 부동산(제12호에 규정된 매매용 부동산을 제외한다)을 취득한 후 6월 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산. 다만, 기술개발촉진법 제8조 의 3 제1항 제2호에 규정된 기업부설연구소용부지와 지방세법시행령 제84조 의 4 제1항에 규정된 공장용부지(외자도입에 의하지 아니하고 기계류 및 동 부품제조업이나 전자기기 및 동 부품제조업을 영위하기 위하여 취득한 공장용부지를 포함한다)의 경우에는 취득한 후 2년, 기타 건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 취득한 후 1년 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산

④ 다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다. 1.∼10. (생략)

11. 영 제37조의 2에 규정하는 법인이 저당권의 실행으로 인하여 취득한 자산 기타 채권의 변제를 받기 위하여 취득한 자산으로서 다음 각목의 것

• 가. 자산취득일부터 1년이 경과되지 아니한 것
• 나. 한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 위임한 부동산과 부동산의 소유권에 관한 소송이 계류중인 것 11의 2. 제11호 본문에 규정된 법인외의 법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산으로서 당해 부동산의 취득일부터 1년이 경과되지 아니한 것
• 다. 사실관계

(1) 청구법인은 1989.9.22. ○○○타운과 설악○○○타운 신축공사계약을 도급금액 ○○○원(이후 3차에 걸친 설계변경 금액 포함)으로 체결하고 1992.12.26. 준공하였으나 ○○○타운이 콘도시장의 냉각과 자금사정 악화로 부도에 직면하여 위 도급금액 중 ○○○원을 수령하였으며 그 잔액 ○○○원에 대하여는 1993.3.27. 미분양콘도에 근저당권을설정하여 채권확보를 한 후 1993.6.2.과 1993.5.24 2회에 걸쳐 ○○○원 상당의 콘도로 대물변제받고 나머지 ○○○원은 1995사업연도에 대손금으로 손금에 산입하였다.

(2) 이후, 청구법인은 사내에 경품을 내거는 등 자체적으로 분양을 하고자 하였으나 당시 콘도시장의 냉각으로 분양이 되지 아니하자 1994.11.17. 콘도 분양을 전문으로 하는 ○○○리조트에 위 대물변제 받은 콘도 490계좌를 ○○○원에 매매계약을 체결하면서 계약금 ○○○원은 현금으로 수령하고 나머지 ○○○원은 약속어음 4매로 받아 분양실적에 따라 그 지급기일을 조정하도록 하였다. 청구법인으로부터 분양권을 넘겨받은 ○○○리조트는 1995년도 중 15구좌를, 1996년도 중 22구좌를, 분양하면서 신문지상에 광고를 내는 등 분양을 위한 노력을 기울였다. 그러던 중 1997년 하반기 IMF사태로 인하여 ○○○리조트의 경영이 어려워지자(1999년 중 ○○○리조트에 매각됨), 1997.12.31. 당해계약을 해제하고 ○○○리조트가 그동안 분양한 80계좌(8실) ○○○원을 제외한 쟁점콘도 410계좌(47실)를 반환 받았다. 청구법인은 그 이후부터 자체적으로 분양실적을 직원 인사고과에 반영하고 협력업체에 판매협조를 구하는 등 2001.12월 말까지 사이에 205계좌를 매각하고 2001.12월말 현재 205계좌를 보유하고 있음이 관련자료에 의하여 확인된다. 한편, 청구법인 및 ○○○리조트가 쟁점콘도에 대하여 분양광고한 내역과 분양실적은 아래와 같다. 아 래*/ 단위: 원 연도 광 고 내 역 분 양 내 역 회수 신문명 부담자 계좌수 수입금액 1995

• -

• 80 (ㅇㅇ리 795,310,040 조트 분양) 1996 1 동아일보 ㅇㅇ리조트 1997 1 국민일보 " 1998 3 한국,조선 " 0 0 1999 2 서울경제 청구법인 77 659,408,840 2000

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• 77 656,586,630 2001

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• 51 420,194,495 합계 285 2,540,500,005 1997.12.31. 매매계약이 해제되기 전에는 ㅇㅇ리조트의 실적임/

• 라. 판단
• 가. 쟁점(1)에 대하여 구 법인세법 제18조 의 3의 규정은 "법인의 업무와 직접 관련이 없는 것" 또는 "부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것"으로 대통령령이 정하는 것에 대하여는 그와 관련된 차입금의 지급이자를 손금불산입한다고 하여 비업무용 부당산의 범위에 대하여 시행령에 위임하였고, 구 법인세법시행령 제43조 의 2에 대하여 제1항은 비업무용부동산의 범위에 대하여 일반적인 기준을 제시하고 같은 조 제3항에서는 제1항의 비업무용 부동산의 판정기준에 관하여는 재무부령으로 정한다고 하여 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 의 제1호 내지 제23호에서 비업무용 부동산의 종류를 세세히 규정함과 동시에 제4항에서는 비업무용 부동산의 예외사유를 제1호 내지 제18호로 열거하고 있다. 따라서 어떤 부동산이 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 각호의 1에 해당하는 경우에는 같은조 제4항의 예외사유에 해당하지 아니하는 한 비업무용 부동산으로 보아야 할 것이므로 구 법인세법 제18조 의 3의 규정에 의하여 법인의 업무와 관련하여 취득하였고, 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유한 것이 아니라 하여 비업무용 부동산에 해당하지 아니한다는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.(같은 뜻 대법 97누 829, 1999.03.09)
• 나. 쟁점(2)에 대하여 처분청은 청구법인이 쟁점콘도의 매각을 위하여 정상적인 노력을 기울인 것으로 보기 어렵고, 설사 매각하지 못한 데에 정당한 사유가 있다 하더라도 유예기간 내에 매각을 하지 않았으므로 비업무용 부동산으로 보아야 한다고 주장하여 이를 살펴본다. 비업무용 부동산의 범위와 그 예외 사유에 관하여 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제1호 에서는 "부동산을 취득한 후 6월 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산"이라고 하고 있고 제4항에서는 제3항에 해당하는 부동산이라 하더라도 제4항의 예외사유에 해당하는 한 비업무용 부동산으로 보지 아니한다고 규정하고 있는 바, 여기서의 "정당한 사유"란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적 여유가 없어 유예기간을 경과하게 된 것까지 포함된다고 보아야 하는 것으로 판단된다.(같은 뜻 대법 97누829, 1999.3.9.) 처분청은 구 법인세법 시행규칙 제18조 의 3 제4항의 예외사유에 해당되지 아니하는 한 정당한 사유의 존재유무는 비업무용 부동산의 판정에 영향을 미칠 수 없다고 주장하고 있으나(같은 뜻 대법 93누13469. 1993.11.26.), 구 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제1호 의 규정이 1994.3.12. 개정되면서 종전에는 규정되지 아니하였던 "정당한 사유없이"란 단서조항이 삽입되어 비업무용 부동산 과세에 관한 지방세법의 규정과 보조를 맞춘 것으로 보인다(같은 뜻 재정경제부 발간 1994 개정세법해설). 그러므로 처분청 주장과 같이 1994.3.12 개정 전 규정에 따라 한 입법해석은 개정 규정에 따라 비업무용 부동산의 판정에 있어서 정당한 사유를 고려하여야 할 것으로 판단된다. 청구법인은 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 계열 콘도분양회사에 매각을 의뢰하고 여러차례 분양광고를 하는 등 적극적인 노력을 한 것으로 보이나 당시 콘도시장의 냉각과 IMF사태 등으로 유예기간내에 쟁점콘도 모두를 분양하는 데에는 어려움이 있었던 것으로 보인다. 한편, 이건 쟁점콘도의 보유에 대하여 지방세를 중과세하는데 있어서 1999.11.24. 행정자치부의 심사결정문에 따르면 청구법인이 이건 쟁점콘도를 보유하게 된 데 대하여는 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당한 것으로 결정하였다. 이건 청구법인이 대물변제로 취득한 쟁점콘도를 유예기간내 모두 매각하지 못하였다 하여 청구법인의 차입금에 대한 인정이자를 과세하는데 있어서는 비업무용 부동산에 대한 과세가 타인자본에 의한 무리한 기업확장을 방지하고 기업자금의 생산적 운용을 통한 건전한 기업경제 활동을 조장하는데 있다는 입법 취지와 건설업을 영위하는 청구법인이 대물변제로 취득한 이건 콘도를 판매하기 위하여 기울인 노력 등을 종합적으로 고려함과 동시에 그동안의 국내콘도시장의 상황 등 청구법인으로서 통제하기 어려운 외부적인 여건도 함께 감안하여야 할 것으로 보인다. 따라서 청구법인이 이건 대물변제로 쟁점콘도를 부득이 취득하게 된 과정과 그 후 이의 매각을 위하여 노력한 점, 그리고 그동안의 우리나라 경제사정상 콘도미니엄의 경기가 활성화되지 못하였던 점 등을 고려해 볼 때 청구법인에게 이건 콘도를 유예기간 내 모두 매각하지 못한 데에는 정당한 사유가 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.