부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는 사업성이 없어 투자목적이었던 것으로 판단되어 양도소득세과세는 정당함
부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는 사업성이 없어 투자목적이었던 것으로 판단되어 양도소득세과세는 정당함
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2000.5.25. 및 2000.7.31. 아래 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 2000.6.5. 및 2000.8.8. 양도소득세 사전신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점토지를 양도하고 허위매매계약서를 작성하여 양도차익을 과소신고하였다 하여 2003.7.15. 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 287,712,000원과 116,375,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.13. 심판청구를 제기하였다.
○○○
(1) 청구인은 2001년부터 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 종합소득세를 신고납부하고 있는데, 2000년부터 2002년까지의 부동산 거래내역·보유목적·보유기간을 볼 때, 2000년에도 부동산매매업을 영위한 것으로 보아야 한다. 따라서 쟁점토지의 양도행위에 대하여는 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 양도소득이 아닌 사업소득으로 과세하여야 한다.
(2) 청구인은 쟁점토지1을 510,000천원에 취득하여 702,000천원에 양도하였고, 쟁점토지2는 225,000천원에 취득하여 290,000천원에 양도하였다. 따라서 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 부과하더라도 위 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.
(3) 또한, 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다면 실지양도가액을 근거로 소득세법 제114조 제5항 에 따라 양도차익을 추계조사결정하여야 한다.
(1) 청구인의 경우, 부동산 취득 및 양도에 있어서 2000년까지는 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는 사업성이 없어 투자목적이었던 것으로 판단될 뿐 아니라 2001.6.28. 양도한 경기도 ○○○ 답 641㎡도 양도소득세(과세미달)로 신고하였고, 2001년도 하반기 양도분부터 부동산매매업에 따른 사업소득으로 신고하고 있음에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지1의 취득가액이 510,000천원이라고 주장하면서 영수증등을 증빙으로 제출하고 있으나 금융거래내역을 제출하지 아니하고 있고, 청구인에게 쟁점토지1을 양도한 성○○○이 실지양도가액을 180,000천원으로 하여 양도소득세를 신고한 점에 비추어 보아, 쟁점토지의 실지취득가액은 180,000천원으로 보아야 한다. 또한, 청구인은 쟁점토지2는 묘지의 이장문제로 매매대금에서 10,000천원을 할인하여 수령하였고, 실지취득가액은 225,000천원이라고 주장하나 입증할 수 있는 금융자료를 제출하지 아니하고 있는 바, 실지양도가액을 300,000천원으로 하고, 실지취득가액을 65,000천원으로 하여 과세한 처분은 정당하며, 청구인이 쟁점토지2의 필요경비로서 인정하여야 한다고 주장하는 산림훼손비용 25,000천원과 양도시 지급한 중개수수료 15,000천원 및 묘지이장비 5,000천원도 청구인이 제출하는 자료에 의하여 객관적으로 입증되지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액을 알 수 없으므로 실지양도가액을 근거로 취득가액을 추계조사결정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되고 있으므로 취득가액을 추계조사결정할 수 없다.
(1) 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지와
(2) 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 얼마인지를 가리고, 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한다면 청구인이 주장하는 필요경비를 인정할 수 있는지,
(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 그 취득가액을 실지양도가액을 기준하여 추계조사결정할 수 있는지를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법시행령(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인의 부동산 취득 및 양도 횟수는 아래와 같다.
○○○ (나) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 97누17674, 1999.9.21.등 다수가 같은 뜻임). (다) 판단 청구인은 쟁점토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 ①2000년까지는 부동산 취득 및 양도에 있어서 부동산매매업을 표방한 사실이 없는 등 부동산의 매매행위에 사업성이 있다고 보기 어려운 점, ②쟁점토지외에 2001.6.28. 양도한 ○○○답 641㎡도 양도소득세(과세미달)로 신고한 점, ③2001년도 하반기 양도분부터 부동산매매업에 따른 사업소득으로 신고하고 있는 점, ④청구인 스스로 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 사전신고를 한 점등에 비추어 보아 청구인이 쟁점토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단된다.
- 다. 쟁점 (2)를 본다.
(1) 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용
2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용
3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
④ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출액" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
(2) 쟁점토지1의 실지취득가액을 180,000천원으로 보아 과세한 처분이 정당한지 본다. (가) 청구인은 쟁점토지1의 실제 소유자는 정○○○이며, 청구인은 정○○○로부터 쟁점토지1을 510,000천원에 취득하였다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제출하는 증빙을 보면,
① 2000.5.4.자 성○○○과 정○○○가 작성하였다는 토지대금 영수증 2매는 수령금액이 계 330,000천원으로 기재되어 있고, ②청구인의 남편 권○○○이 ○○○지방검찰청 ○○○지청에서 정○○○ 등에 대한 사기피의사건의 참고인 조사시(2002.10.18.) 진술한 참고인 진술서에는 "정○○○(성○○○ 명의로 낙찰받은 자)가 180,000천원에 경락받은 쟁점토지1을 480,000천원에 매입하였으며, 정○○○가 300,000천원의 양도차익을 남긴 사실을 알고 있었으나 시세에 비하여 싸다고 생각하여 매입하였고, 매매계약서는 작성하지 아니하였다"고 기재되어 있으며, ③2003.10.7.자 법무사 사무소 직원 이○○○의 확인서에는 "권○○○이 쟁점토지1의 낙찰대금을 납부한 것을 확인하고, 소유권이전등기서류를 받아서 등기촉탁을 하였다"고 기재되어 있다. (다) 등기부등본을 보면, 성○○○이 2000.3.9. 임의경매에서 쟁점토지1을 낙찰받아 2000.5.8. 소유권이전등기한 후 2000.5.9. 청구인에게 소유권이전등기하였다(매매원인일 2000.5.9.). (라) 판단
① 청구인은 실지취득가액이 510,000천원이라고 주장하면서 영수증을 증빙으로 제출하고 있으나 관련 금융자료등 객관적인 자료는 제출하지 아니하고 있고, 청구인의 남편 권○○○은 ○○○지방검찰청 ○○○지청에서 한 참고인 진술시에 480,000천원에 매입하였다고 다르게 진술한 바 있으므로 위와 같은 사정 아래에서는 제출하고 있는 영수증만을 근거로 청구인의 주장을 인정하기 어려운 점, ②청구인은 쟁점토지1을 정○○○가 성○○○ 명의로 낙찰받았다고 주장하나 사실여부가 달리 확인되지 아니하고 있는 반면, 성○○○의 양도소득세 신고내용에 의하면 청구인의 거래사실확인서를 첨부하여 당해토지를 청구인에게 180,000천원을 받고 양도한 것으로 신고한 사실이 확인되는 점, ③권○○○은 ○○○지방검찰청 ○○○지청에서 정○○○가 낙찰받은 쟁점토지1의 경락대금 180,000천원을 정○○○가 납부할 수 없어 권○○○ 본인이 납부하였다고 진술하였는 바, 정○○○에게 300,000천원에 이르는 양도차익까지 부여하면서 매매계약서도 작성하지 아니하였다는 것은 사회통념에 부합하지 아니하고 있어 인정하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점토지1의 실지취득가액을 180,000천원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 처분청이 쟁점토지2의 실지양도가액을 300,000천원으로, 실지취득가액을 65,000천원으로 보아 과세한 처분이 정당한지 본다. (가) 청구인은 쟁점토지2는 묘지의 이장문제로 10,000천원을 할인하여 수령하였으므로 실지양도가액은 290,000천원이고, 실지취득가액은 225,000천원이라고 주장하고 있다. (나) 청구인이 제출하는 증빙을 보면,
① 양도자 이○○○는 2001.7.18.자 사실확인서에서 쟁점토지2의 양도대금은 225백만원이라고 확인하고 있고, ②이○○○가 작성하였다는 일자 및 상대방의 인적사항이 기재되어 있지 아니한 현금보관증에는 "170백만원을 2000.3.15.까지 지불한다"고 기재되어 있는데, 청구인은 매매대금 중 105백만원은 위 현금보관증상의 170백만원과 상계하였고, 나머지 120백만원은 쟁점토지2의 경매신청 직전 경매를 신청한 ○○○협동조합의 직원 장○○○에게 지급하였다고 주장하면서 이러한 사실을 확인하는 황○○○의 2002.5.1.자 확인서를 제출하고 있다. (다) 판단
1. 처분청이 청구인으로부터 쟁점토지2를 양수한 유○○○으로부터 매매대금이 300,000천원으로 기재되어 있는 매매계약서를 징구한 반면, 청구인은 묘지의 이장문제로 매매대금 중 10,000천원을 할인하여 수령하였다고 주장하나 이에 대한 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 실지양도가액을 300,000천원으로 본 것은 정당하다고 판단된다.
2. 청구인은 쟁점토지2의 실지취득가액이 225,000천원이라고 주장하면서 증빙으로 이○○○가 작성하였다는 현금보관증을 제출하고 있으나 동 현금보관증에는 상대방이 기재되어 있지 아니하여 채권자가 청구인인지 여부가 확인되지 아니하므로 현금보관증과 이○○○와 황○○○의 사실확인서만으로는 청구인의 주장이 확인된다고 보기 어렵다. 따라서 청구인이 이○○○의 거래사실확인을 받아 양도소득세 사전신고를 하면서 제출한 계약서의 내용에 따라 실지취득가액을 65,000천원으로 보아 과세함은 정당하다고 판단된다.
(4) 청구인이 주장하는 쟁점토지2의 산림훼손비용 25,000천원과 양도시 중개수수료 15,000천원 및 묘지이장비 5,000천원을 필요경비로 인정하여야 하는지 본다. (가) 청구인이 제출하는 증빙을 보면,
① 2000.1.19.자 이○○○와 청구인간의 묘지이장 관련 합의서는 "매도인 이○○○가 쟁점토지2위에 있는 묘지를 이장해주기로 한다"고 기재되어 있다. 그러나 동 합의서의 내용은 청구인이 쟁점토지2를 취득할 당시 양도자인 이○○○가 쟁점토지2에 소재한 묘지를 이장한다는 것이다. 따라서 청구인이 쟁점토지2를 유○○○에게 양도하면서 부담하였다고 주장하는 묘지이장비에 대한 증빙으로 보기는 어렵다.
② 김○○○은 2003.10.7자 확인서에서 "쟁점토지2에서 2000년 4월경 벌목작업을 하고, 대금은 10여차례에 걸쳐 소액으로 받았다"고 확인하고 있는데, ○○○시장 명의의 산림형질변경허가증은 "2000.4~2001.4.30.까지 리기다 소나무 68본과 참나무류 36본의 벌채를 허가한다"고 기재되어 있다.
③ 청구인이 쟁점토지2의 양도시 중개수수료 15,000천원을 지급하였다는 증빙으로 제시하는 100만원짜리 자기앞수표 10매는 수표 앞면만 제출된 것으로서 누가 누구에게 지급하였는지 확인되지 아니하고, 무통장입금하였다는 5,000,000천원은 권○○○이 주○○○에게 송금한 것으로 기재되어 있으나 쟁점토지2의 매매계약서상 중개업자는 ○○○부동산 윤○○○으로 기재되어 있다.
④ 청구인이 묘지이장비 5,000천원을 송금하였다는 무통장입금증은 권○○○이 오○○○(양수자 유○○○의 남편이라고 주장)에게 송금한 것으로 묘지이장비로 지급하였음을 확인할 수 있는 다른 증빙이 제출되지 아니하고 있다. (나) 판단
① 묘지이장비의 경우, 청구인은 쟁점토지2를 양도하면서 양수자 유○○○과의 합의에 따라 매매대금 300,000천원에서 10,000천원을 감액하였고, 다시 유○○○에게 5,000천원을 묘지이장비로 지급하였다는 것이다. 그러나 청구인이 제출하고 있는 2000.1.19.자 이○○○와 청구인간의 묘지이장 관련 합의서에서는 이○○○가 묘지를 이장한다고 기재되어 있음에 비추어 보아 청구인이 쟁점토지2를 유○○○에게 양도할 당시에도 묘지가 소재하고 있었는지 여부가 달리 확인되지 아니하고 있으므로 묘지이장비를 청구인이 부담하였다고 인정하기는 어렵다고 판단된다.
② 산림훼손비용의 경우, 청구인은 김○○○에게 2000년 4월경 벌목작업을 시킨 후 대금 25,000천원을 지급하였다고 주장하나, ○○○시장 명의의 산림형질변경허가증상 벌목대상이 리기다 소나무 68본과 참나무류 36본으로 되어 있음에 비추어 볼 때, 25,00천원을 벌목대가로 지급하였다고 보기 어려울 뿐 아니라 지급사실도 달리 확인되지 아니하고 있다.
③ 부동산중개수수료의 경우, 청구인이 제출한 100만원짜리 자기앞수표 10매는 이서내용이 확인되지 아니하고 있고, 무통장입금하였다는 5,000천원은 권○○○이 주○○○에게 송금한 것으로 기재되어 있으나 매매계약서상 중개업자는 ○○○부동산 윤○○○으로 기재되어 있다. 이에 대하여 청구인은 주○○○이 쟁점토지2의 실제 중개업자라고 주장하나 달리 확인되지 아니하므로 중개수수료 15,000천원을 양도시 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
(1) 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과함에 있어서 "양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우"나 "장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우"에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정할 수 있는 것이다.
(2) 청구인은 본인이 제시하는 실지취득가액을 신뢰할 수 없다면 취득가액을 처분청이 확인한 실지양도가액을 기준하여 소득세법 제114조 제5항 에 따라 추계조사결정하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 위에서 본 바와 같이 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되고 있는 바, 소득세법 제114조 제5항 에서 규정하고 있는 추계조사결정 대상이라고 할 수 없다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.