토지개발비용 등 필요경비 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○번지 대지 992㎡와 건물 697.93㎡, 같은 리 ○○○번지 하천 724㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1990.2.28. 취득한 후 하천토지를 복토하여 지상에 건물을 신축하여 음식점(상호: ○○○갈비집)으로 사용하다가 1998.9.25. ○○○원에 양도하고 실지거래가액에 의해 과세미달로 신고하였다. 처분청은 매매계약서상의 매매가액과 실지거래가액이 사실과 다르고 청구인이 구분 신고한 건물의 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유 등으로 기준시가에 의거 2003.4.2. 1998년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 고지하였다가, 청구인이 2003. 9월 이의신청을 제기하자 토지와 건물의 실지 양도가액은 청구인이 당초에 신고한 ○○○원으로 인정하고, 취득가액은 건물 ○○○원, 토지 ○○○원 등 ○○○원으로 하여 실지거래가액으로 결정하면서 개발이익환수에관한법률에 의해 ○○○군에서 개발비용으로 산정하여 통보한 ○○○원은 지출증빙이 없다하여 필요경비로 인정하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.5.23. 이의신청을 거쳐 2003.10.22. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 하천 토지를 대지로 조성하기 위해 ○○○원을 지출하고개발이익환수에관한법률규정에 의한 개발비용산정보고서를 ○○○군에 제출했으나 ○○○군에서는 1997.8.26. 대지조성비 등개발비용으로 ○○○원을 산정하여 개발부담금을 부과하지 않았는 바, ○○○군에서 개발비용으로 산정통보한 ○○○원은 처분청이 양도소득세를 과세할 때도 당연히 인정해야 하며, 개발비용 ○○○원 등을 감안하면 양도차익이 전혀 없는데도 양도소득세를 과세한 것은 국세기본법상의 실질과세의 원칙을 위배하는 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 대지조성비 ○○○원은 ○○○군에서 서면상 인정한 것으로 이를 양도소득세의 필요경비로 인정하기 위해서는 실제 공사대금으로 지급한 사실을 입증하는 공사계약서와 영수증, 세금계산서 등 증빙이 있어야 하나 청구인이 이와 관련된 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 양도소득세를 과세함에 있어 청구인이 주장하는 토지개발비용 등 ○○○원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액.

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용.

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것. 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. 하천법·댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에 관한 법률 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다.

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1997.4월 개발이익환수에관한법률제20조 및 동법 시행령 제14조의 규정에 의거 지목변경이 수반되는 개발사업(근린생활시설부지) 개발비용산정보고서를 ○○○군에 제출하였으며, ○○○군은 청구인이 제출한 설계서등 개발비용 산출기초자료에 토목공사 확인서를 첨부하지 않았을뿐만 아니라 석축(전석쌓기)의 수량도 확인할 수 없다하여 청구인이 계상한 개발비용 ○○○원중 ○○○원을 개발비용으로 인정하여 개발부담금 부과대상 토지에서 제외한 사실이 ○○○군수의 개발비용 산정내역서 검토결과통보 공문(지적 58383-1275, 1997.8.26)에 의해 확인된다. 국세기본법 제14조 제2항 의 규정에 따르면 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용하도록 되어 있으며, 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우에는 자산의 취득가액이나 양도가액 뿐만 아니라 그 필요경비도 실지거래가액에 의하여야 할 것이다. 그런데 여기에서 실지거래가액이라 함은 실지로 거래된 가액을 의미하는 것으로 개발부담금을 산정하기 위한 자료로 청구인이 작성하여 ○○○군청에 제출한 개발비용산정보고서상의 대지조성공사비 ○○○원은 개념상 실지거래가액에 해당한다고 할 수 있으나 청구인은 이 건 토지의 용도(형질)변경이나 개량등을 위하여 비용을 지출하였음을 입증하는 공사계약서와 세금계산서 등 객관적인 서류를 제시하지 못하고 있다. 이러한 상황에서는 청구인이 ○○○군에 제출한 개발비용산정내역서상의 금액을 비용으로 인정할 수는 없다 할 것이며(감심99-275, 1999.8.24. 같은 뜻), 또한 ○○○군에서 평가한 ○○○원도 실지거래가액의 범위에 포함된다고 할 수 없다. 따라서 청구인이 주장하는 개발비용을 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하지 아니한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심2001중2097, 2001. 12.14. 같은 뜻).
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.