부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도대가로 받은 양도소득인지 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도대가로 받은 양도소득인지 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부
○○○세무서장이 2003.7.4. 청구인에게 한 2000년도 귀속 양도소득세 592,520,000원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 ○○○ 대지 1,090㎡(지상권 포함, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대하여 1999.9.8. ○○○(주) 및 임○○○ 명의로 소유자인 청구외 윤○○○과 1,250백만원에 취득계약을 체결한 후, 계약금만 지불한 상태에서 2000.2.29. 쟁점부동산의 매수자를 ○○○주택조합으로 변경계약하고 그 대가로 받은 10억원(이하 "쟁점금액"이라 한다)에 대하여 관련 소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 2003.7.4. 청구인에게 2000년도분 양도소득세 592,520,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 자연녹지 및 대지이었던 ○○○번지 일대지역을 주택단지로 조성하는 사업을 추진하기 위하여 (주)○○○에 타당성 조사 및 설계용역을 의뢰하고 동 사업을 위해 청구인이 설립한 (주)○○○ 명의로 1999년 3월부터 유○○○외 2명과 일부 관련토지의 매매계약을 체결하였으나, (주)○○○만으로는 관련 인허가업무 및 토지구입자금부족 등 대내외적으로 어려움이 있어 1999년 4월 ○○○(주) 대표이사 유○○○과 공동으로 사업을 추진하기로 협의한 후, 위 같은동 533-22 1,090㎡(쟁점부동산), 같은동 524-3, 32 7,436㎡, 같은동 538-2 592㎡, 같은동 533-4, 24, 25 1,491㎡, 같은동 523-21 989㎡, 같은동 533-5 989㎡, 같은동 533-23 333㎡의 10개 필지(이하 "관련부동산" 이라 한다)를 취득하고자 ○○○(주)와 (주)○○○의 공동명의로 윤○○○외 6명과 매매계약을 체결하였다. 1999.9.29. ○○○(주) 대표이사 유○○○ 명의로 신청한 ○○○번지외 9,380평에 대한 ○○○시청 건축심의위원회의 건축심의가 통과된 이후, 대형건설회사인 ○○○(주)가 동 사업에 참여하면서 결성한 ○○○주택조합의 유○○○에 대한 사업포기회유와 관련부동산 등의 토지소유주들에게 대한 계약파기회유 등의 방해공작으로 인하여 청구인이 동 사업을 계속 운영하기 어려워져 2000.2.29. 유○○○과 협의하여 관련부동산에 대한 매수계약권리를 당초 매수가격보다 35억원을 더 받는 조건으로 ○○○주택조합측에 양도하고 유○○○은 25억원, 청구인은 쟁점금액(10억원)을 각각 분배받은 것으로서 쟁점금액은 쟁점부동산만이 아닌 관련부동산 전체에 대한 취득권리를 양도한 데 따라 받은 것이다.
○○○주택조합측은 쟁점금액을 청구인에게 직접지급하지 않고 당초 청구인측과 토지매매계약을 체결하였던 계약자중 쟁점부동산의 소유주인 윤○○○의 양해를 얻어 당초 매매가액(12억 5천만원)에서 쟁점금액을 더한 22억 5천만원을 매매가액으로 하여 윤○○○과 ○○○주택조합간에 변경계약을 하였고 청구인은 윤○○○으로부터 쟁점금액을 지급받은 것이다. 따라서, 청구인은 ○○○번지 일대를 아파트단지로 조성하기 위하여 사업을 추진한 것이고, 그 결과 건축심의가 통과되었으나, 그 이후에 끼어든 대형건설회사와 경쟁할 수가 없어 그간 청구인이 투입한 비용과 노력의 대가로서 쟁점금액만을 받고 중도에 사업을 포기할 수 밖에 없었던 것으로, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이 아니고 사업권 및 기계약된 관련부동산에 대한 매수계약권리의 청구인 지분을 양도하면서 동 사업의 포기대가로 받은 것이므로 쟁점금액은 양도소득이 아닌 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보아야 한다.
(2) 설령, 쟁점금액을 양도소득으로 본다 하더라도, 청구인이 동 주택사업을 추진하면서 ○○○ 소재 ○○○호에 사무실을 개소한 후 타당성 조사 등의 용역설계비와 토지소유주들에 대한 사업계획 및 진행사항 설명, 건축심의통과를 위한 관계기관에 대한 자료제출, 현황설명과 쟁점토지 위에 소재하였던 골프연습장, 자동차학원 등의 지상권을 해결하는 등 토지소유주들의 각종 민원해결 등의 업무를 수행하면서 많은 비용이 들었는 바, 이와 같은 사무실 운영비용 및 대외비용등의 필요경비를 고려하지 아니하고 쟁점금액 전액을 소득으로 간주하여 과세함은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 청구인이 ○○○(주) 대표이사 유○○○과 공동으로 ○○○번지 일대 관련토지들에 대한 매매계약을 체결한 이후, 쟁점부동산을 비롯한 관련부동산의 매수청구권을 ○○○주택조합에게 재양도하였고, 이 과정에서 청구인이 윤○○○과 쟁점부동산을 12억 5천만원에 매매계약을 체결하고 동 계약금 125백만원을 수수한 상태에서 윤○○○이 쟁점부동산을 ○○○주택조합에게 22억 5천만원에 매매한 것으로 매매계약서를 변경하여 작성하면서 청구인이 당초 매매가액과의 차액인 쟁점금액을 가득한 것은 사실이므로 이는 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라 할 것이어서 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다 또한, 청구인이 필요경비라고 주장하는 제반비용은 별도 증빙이 없어 확인되지 아니하므로 이 건 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 없다.
① 주위적 청구: 쟁점금액이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도대가로 받은 양도소득인지 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부
② 예비적 청구: 쟁점금액을 양도소득으로 보는 경우 청구인이 주장하는 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
(2) 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업" 이라 함은 한국표준산업분류상 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 제163조【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용
2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용
3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.
(1) 주위적 청구(쟁점금액이 부동산을 취득할 수 있는 양도대가로 받은 양도소득인지 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 ○○○(주) 대표이사 유○○○ 및 임○○○의 명의로 소유주인 윤○○○으로부터 매수계약을 체결한 후 계약금만 지불한 상태에서 쟁점부동산에 대한 매수청구권 등을 ○○○주택조합에 양도하고 쟁점금액을 수취하였고, 이에 대하여 처분청은 쟁점금액을 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도대가로 보아 이 건 과세하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점금액이 양도소득이 아닌 부동산매매업에서 발생한 사업소득임을 주장하면서 관련부동산에 대한 당초 부동산매매계약서 및 매수권리포기각서 각 7매, 관련부동산에 대한 매수권리양도합의약정서, ○○○시 건축심의위원회의 심의결과통보서, (주)○○○ 명의의 사무실관리계약서, 청구인 명의의 가입전화 가입원부 등록사항증명서 3매, (주)○○○의 아파트단지 설계용역보고서, (주)○○○ 명의의 설계용역비 영수증 2매 및 부동산매매계약의 중도금지급 지연이자 영수증 2매 등을 증빙자료로 제출하므로 이를 살펴본다.
1. 청구인에 대한 처분청의 특별세무조사결과복명서에 의하면, 처분청은 청구인이 ○○○(주) 대표 유○○○ 및 임○○○의 동업자로서 관련부동산의 매수청구권을 ○○○주택조합에 양도하면서 청구인 해당지분의 양도대가로 동 조합 및 시공사인 ○○○(주)의 묵인하에 관련부동산의 소유주중 윤○○○ 소유인 쟁점부동산의 매수자를 ○○○주택조합으로 변경하는 매매계약서를 재작성하면서 당초 1,250백만원의 매매가액을 2,250백만원에 거래한 것처럼 허위계약서를 작성하는 방법으로 청구인이 ○○○주택조합으로부터 쟁점금액을 수취한 사실이 확인되므로 쟁점금액은 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도대가로서 양도소득이라는 의견이다.
2. 청구인은 관련부동산 일대를 아파트단지로 조성하기 위하여 주택사업을 추진하여 ○○○시 건축심의위원회에서 건축심의가 통과되었으나, 그 이후 동 사업에 참여한 대형건설회사와 경쟁이 되지 아니하여 중도에 사업을 포기할 수 밖에 없었던 것으로, 쟁점금액은 쟁점부동산만의 매수권리를 양도한데 따른 대가가 아니고, 관련부동산 전체의 매수권리를 양도하므로서 동 사업권을 포기한 대가이므로 양도소득이 아닌 사업소득이라는 주장이다. 청구인이 제출한 관련부동산의 매매계약서 및 처분청의 ○○○주택조합에 대한 특별세무조사자료 등에 따른 관련부동산의 당초 및 변경매매계약현황을 보면 아래<표>와 같다.
○○○ 관련부동산에 대한 매수권리양도 합의약정서를 보면, 1999.10.26. 임○○○와 청구인(연대보증인 자격)이 관련부동산의 매매계약의 권리를 ○○○주택조합장 박○○○에게 양도한다는 내용이며, 관련부동산에 대한 포기각서를 보면, 관련부동산의 각 소유주 및 ○○○주택조합에게 관련부동산의 매매계약에 대하여 매수인의 지위를 동 조합에 양도하고 매매계약의 권리를 포기한다는 내용으로 청구인이 임○○○와 함께 서명날인한 것으로 보아 쟁점금액이 쟁점부동산만이 아닌 관련부동산 전체의 매수권리에 대한 포기대가로 받은 것이라는 청구인의 주장은 사실로 인정된다. 또한, ○○○시 건축위원회의 건축심의결과통보서를 보면, ○○○외 36필지에 대하여 주택단지내 도로폭 변경등의 조건부동의로 사업승인한 내용으로 신청자 및 수령자는 ○○○(주) 대표이사 유○○○으로 되어 있으며, 처분청의 특별세무조사결과복명서에 의하면, 청구인이 유○○○의 동업자이며 쟁점금액은 관련부동산의 매수권리중 청구인 지분의 양도대가로 인정하고 있는 사실과 ○○○호에 청구인 명의로 설치한 가입전화가입원부 등록사항증명서 등으로 보아 청구인이 주택사업을 목적으로 유○○○ 및 임○○○와 같이 쟁점부동산을 비롯한 관련부동산을 취득한 것이었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.
3. 살피건대, 부동산매매 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는 것인지 또는 양도소득세 과세대상으로 볼 것인지의 여부는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 회수, 양태 등을 종합하여 일반사회통념으로 판단하여야 할 것(국심1995.서3977, 1996.7.12, 국세청 소득 46011-2194, 1993.7.2, 국세청 제도 46011-10200, 2002.3.22, 같은 뜻)인 바, 청구인이 수익을 목적으로 쟁점부동산을 비롯한 관련부동산을 취득하였다가 자금사정 등으로 쟁점금액을 받고 그 취득할 수 있는 권리를 양도한 것은 사실로 보이고, 또한 그 건수가 7회 이상으로 일회성이 아닌 것으로 보아 쟁점금액은 양도소득이 아닌 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 쟁점금액을 관련부동산의 취득권리에 대한 양도거래의 대가로서 부동산매매업에 따른 사업소득으로 하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점금액을 양도소득으로 보아 과세한 처분은 잘못이므로 이를 취소함이 타당하다고 판단된다.
(2) 예비적 청구는 심리의 실익이 없으므로 이의 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.