신고한 양도가액을 실지거래가액으로 볼 것인지의 여부

○○○세무서장이 2003.9.15. 청구인에게 한 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 양도가액을 ○○○원으로 하고 취득가액을 ○○○원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○번지 소재 ○○○아파트 114동 303호 대지 23.0083㎡ 및 아파트 75.05㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1997.11.13. 분양받아 계약금 및 6회 중도금까지 ○○○원을 불입한 상태에서 2000.5.10. 매수인 오○○○에게 양도하고, 2000.6.12. 실지양도가액을 ○○○원(분양대금 미불입잔금 ○○○원 포함), 실지취득가액을 ○○○원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사를 한 후, 양도가액이 불분명하다는 사유로 양도가액을 쟁점아파트와 같은 동 803호(이하 "쟁점외아파트"라 한다)의 매매사례가액 ○○○원으로 하여 2003.9.15. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 매수인 오○○○이 처분청의 조사에 응하지 않았다는 사유로 실지양도가액을 사실이 아니라고 보았으나, 청구인은 매수인 오○○○으로부터 거래사실확인서에 인감증명서를 받아 매매계약서와 함께 적법하게 양도소득세를 신고하였으므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 제1항에 규정하고 있는 매매계약서, 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분미비로 양도가액이 명백히 허위라고 볼 수 없으며, 청구인은 직업군인으로서 특수직에 근무하고 있는데 부동산투기와 관련하여 국세청의 조사를 받는다는 것을 직장에서 알 경우 좋지 않을 것으로 판단하여 조사자가 최소한의 은행금리 상당액은 프리미엄으로 받지 않았느냐는 유도 질문에 따라 양도소득세 ○○○원 정도만 부담하면 빨리 마칠 수 있지 않을까 하는 생각에서 은행금리 상당액인 ○○○원의 프리미엄을 받은 것으로 하여 확인서를 써 주었을 뿐이고, 처분청이 양도소득세를 조사할 당시에는 쟁점아파트를 중개한 정보부동산 대표 윤○○○은 개인적인 사정으로 잠시 휴업하였으나, 현재에는 동일한 장소에서 영업중에 있어 윤○○○이 청구인의 양도소득세 신고시 제출한 아파트 매매계약서가 실계약서임을 확인하고 있으며, 청구인은 오랜 군생활로 사회물정이 어두워 쟁점아파트 양도당시 시세가 얼마인지도 모르는 상황에서 IMF사태까지 겹쳐 어렵게 찾은 매수자 오○○○에게 ○○○원에 처분한 것이 사실임에도 이를 믿지 아니하고 쟁점아파트와 분양계약조건과 층수가 다른 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 실지취득가액은 분양계약서에 의하여 ○○○원임이 확인되나, 실지양도가액에 관하여는 금융자료 등의 구체적인 증빙제시가 없어 확인되지 아니하므로 추계결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 매수인 오○○○에게 양도가액 확인을 위해 공문을 발송하였으나 답변이 없고, 전화문의시에도 관련서류가 없다고 하며 질문조사를 회피하였으며, 매매계약서 상의 공인중개사사무소는 현재 휴업중으로 대표자 윤○○○은 연락이 안되는 상태이고, 청구인 스스로 프리미엄은 ○○○원을 받았다고 확인서를 작성하였으며, 쟁점아파트 양도계약일(2000.3.6.) 당시 쟁점아파트와 같은 평수의 부동산잡지의 시세 등으로 볼 때, 청구인의 양도소득세 신고서상의 매매계약서는 실제 매매계약서가 아니라 할 것이므로 쟁점아파트와 양도시기(계약일 2000.3.6.), 양도물건지 및 규모(23평형)가 유사한 쟁점외아파트의 매매사례가액 ○○○원을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다.)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 실지취득가액은 ○○○원임이 확인되고, 쟁점외아파트는 쟁점아파트와 같은 동(棟) 803호로 ○○○원에 거래(2000.1.5. 계약, 2000.2.17. 잔금)된 사실을 처분청이 확인하고 쟁점외아파트가 선택형에 해당함으로 인하여 분양가격에 가산된 금액 ○○○원을 차감한 ○○○원을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 양도가격으로 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 확인되고 위 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 분양계약조건이 달라 아래와 같이 달리 책정되어 있어 분양가격면에 있어 ○○○원의 차이가 있음이 확인된다.

○○○ 또한, 쟁점아파트와 쟁점외아파트에 대하여 국세청장이 고시한 기준시가를 보면, 아래와 같이 쟁점아파트 거래시기와 가까운 최초고시일 현재 쟁점아파트의 가격이 쟁점외아파트의 87.5%에 불과하고, 위 고시된 기준시가도 1∼3층은 최저가격군으로 분류된 반면, 8∼14층은 최고가격군으로 분류되어 있음이 확인된다.

○○○ 쟁점외아파트의 매매가액(○○○원)을 쟁점아파트와 같은 분양계약조건인 기본형으로 정정하여 2001.7.1. 국세청장이 고시한 8층과 3층의 기준시가 대비 비율로 환산하면 ○○○원【{○○○원 -○○○원 × (○○○원÷○○○원)} ×0.8750】으로 산출된다. 한편, 청구인은 1981년 10월부터 현재까지 직업군인(준위)으로 복무중이며, 청구인의 근무지역(○○○)내에 주택취득시 위약금 등의 벌칙을 적용하도록 하는 군부대내의 군숙소 관리규정이 쟁점아파트 양도계약일(2000.3.6.) 직전인 2000.2.1.부터 개정, 시행된 사실이 청구인이 제시하고 있는 복무확인서와 위 군숙소 관리규정에 의하여 확인되는 바, 위와 같은 사정으로 쟁점아파트를 급매하게 된 것으로 보인다.

(3) 양도소득세 신고기간내에 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 매매계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가 상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없다는 등의 사유만으로 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 단정할 수는 없다 할 것이며(대법원 93누2353, 1993.4.9. 등 다수 같은 뜻), 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 양도가액으로 삼은 매매사례가액은 쟁점아파트와 같은 동(棟)에 위치할 뿐이지 분양계약조건(선택형 여부)이 다르고, 3층과 8층은 국세청 스스로 기준시가 산정에서 상당한 시세차이를 인정하고 있을 정도로 그 층별 위치가 달라 쟁점외아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하는 것이 불합리할 뿐만아니라, 청구인의 직업과 근무부서의 내규로 인하여 부득이 급매하게 된 사정을 감안할 때, 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 있다 할 것인 바, 단지, 매수인이 조사에 협조하지 아니한다거나, 중개인이 휴업으로 확인이 불가하다는 등의 사유를 들어 청구인이 신고한 실지 양도가액을 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.