부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고, 실지조사를 통해 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고, 실지조사를 통해 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
심판 청구를 기각합니다.
청구인은 1995.6.17. ○○○ 임야 1,059㎡ 및 같은 곳 530-6 임야 33㎡, 계 2필지 1,092㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 부(父) 류○○○으로부터 증여로 취득하고 쟁점토지 지상에 건물(근린생활시설) 415.72㎡(건물사용승인일 1997.8.22., 이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지 및 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가, 2000.12.1. 쟁점부동산을 박○○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 3억원, 취득가액 282,520천원)으로 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 430백만원으로 확인하고, 취득가액은 196,466,604원〔쟁점토지: 7,098천원(기준시가를 시가로 적용), 쟁점건물: 189,368,604원〕으로 보아 2003.7.8. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 91,390,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점토지는 청구인의 부(父) 류○○○이 청구인에게 증여하기 6월 이내에 105백만원에 취득하였는 바, 이를 취득당시 시가로 인정하지 아니하고 실지거래가액의 10분의 1에도 미치지 못하는 기준시가를 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점건물의 취득가액과 관련하여 (가) 청구인은 건물신축시 공사초기에는 금융기관으로부터 대출을 받지 못하여 사채를 빌려쓰다가 1997년 4월 ○○○금고로부터 150백만원을 대출받아 건축비에 사용하였고, 처분청도 동 대출금이 쟁점건물의 신축자금으로 사용된 사실을 인정하고 있으므로, 대출금에 대한 지급이자 39,143,828원(이하 "쟁점이자"라 한다)은 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다. (나) 처분청은 청구인이 제시하는 증빙자료의 기재내용이 불분명하거나 증빙이 없다는 이유 등으로 건물신축비용 51,453,440원(이하 "쟁점신축비용"이라 한다)을 취득가액으로 인정하지 않았으나, 동 금액은 직영으로 건물공사를 할 경우 반드시 필요한 공사비이므로 이 또한 취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 실지거래가액으로 과세할 경우, 증여재산의 취득가액은 증여일 현재 상속세및증여세법의 규정에 의하여 평가한 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 규정하고 있고, 청구인이 신고한 취득가액은 당초 류○○○의 매매취득가액인 바, 그 매매취득시기(매매계약일 1994.7.11.)가 평가기준일 전후 3월 이내의 거래가 아니어서 시가로 볼 수 없으므로 기준시가를 취득당시의 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 쟁점건물의 취득가액과 관련하여 (가) 쟁점이자의 이자지급명세를 살펴보면, 대출계좌번호 및 입금전표 등이 없어 실질적으로 대출금의 사용내역 및 이자비용을 누가 부담하였는지 구체적인 증빙이 없는 점으로 보아 쟁점이자를 건물의 신축비용으로 인정할 수 없다. (나) 청구인은 쟁점신축비용 중 일부는 입금표, 영수증 및 거래명세표 등에 의하여 거래일자, 공사시공 내역, 거래상대방의 인적사항 및 거래대금이 확인되므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 이들이 쟁점건물과 관련된 공사비인지 여부를 확인하기 어려울 뿐만 아니라, 금융자료 등 대금수수와 관련된 구체적인 증빙의 제시가 없으므로 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다. 또한, 직영으로 건물공사시 반드시 필요하다고 주장하는 재료비 및 노무비의 경우도 객관적인 증빙서류를 제출하지 아니하여 사실여부의 확인이 불가능할 뿐만 아니라, 거래사실을 뒷받침할 수 있는 거래내용 등에 대한 입금표, 통장사본 및 영수증 등 객관적인 증빙이 없어 취득가액으로 인정하기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고, 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
(2) 청구인이 주장하는 쟁점지급이자 및 쟁점신축비용을 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
(2) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
(5) 국세기본세법 제79조【불고불리·불이익변경금지】② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액은 쟁점토지 105,000천원(당초 류○○○이 취득한 가액), 쟁점건물 177,520천원, 계 282,520천원으로, 양도가액은 3억원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 취득가액을 쟁점토지 7,098천원(증여당시 기준시가를 시가로 산정), 쟁점건물 189,368천원, 계 196,466천원으로, 동 양도가액은 매수인으로부터 확인한 4억3천만원으로 하여 과세하였음이 이 건 과세관련 자료에 의하여 확인되며 이에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 먼저, 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고, 처분청이 확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. 소득세법 제96조 제1항 제4호 또는 제6호의 규정에 의하면, 일정한 자산을 양도한 자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하면 그때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 아니라 할 것이다(국심2001중513, 2001.6.29. 합동회의 등 다수 같은 뜻). 따라서, 쟁점부동산의 양도차익은 청구인이 신고한 실지양도가액이 불분명하므로 기준시가로 산정하여야 적법하다 하겠으나, 기준시가로 과세할 경우 양도차익이 257,869천원으로 확인되고, 이는 이 건 과세에 의한 양도차익 233,534천원보다 많아 청구인에게 불이익을 초래하게 되므로, 이 건은 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분이 유지되어야 할 것으로 판단된다.
(3) 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것을 전제로 하는 쟁점(2)는 심리의 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.