환지예정지로 지정된 상태에서 취득한 토지의 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱한 금액으로 계산함
환지예정지로 지정된 상태에서 취득한 토지의 취득가액은 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱한 금액으로 계산함
1. ○○○세무서장이 2003.7.10. 청구인에게 한 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 유지 7,155㎡의 환지예정지에 대한 취득당시 기준시가를 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에서 정한 방법으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2000.5.10. ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 유지 7,155㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 2000.11.6. 청구인의 동생 구 ○○○에게 양도한 후, 실지거래가액(취득가액 ○○○원, 양도가액 ○○○원)에 의하여 양도소득과세표준 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.7.10. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.7.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인외 10인은 1999.4.7. (주)○○○으로부터 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○번지 및 같은 곳 ○○○번지 토지를 매매대금 ○○○원에 취득하기로 계약하였는 바, 구○○○의 자금으로 계약금 ○○○원을 지급하고, 1차 중도금 ○○○백만원을 지급한 상태에서 2차 중도금을 지급하지 못하여 해약되었다. 청구인외 3인은 (주)○○○에 하소연하여 1차 중도금 ○○○백만원을 반환받고, 위 토지를 ○○○백만원에 취득하기로 재계약하고, 반환받은 1차 중도금으로 계약금 ○○○백만원을 (주)○○○에 지급하였다. 청구인 등은 위 토지를 5필지로 분할하고 쟁점토지는 ○○○백만원에 청구인이 매수하는 것으로 (주)○○○과 계약변경을 하고, 2000.5.10. 청구인은 쟁점토지를 담보로 (주)○○○상호신용금고로부터 ○○○백만원을 대출받아 신용부금 및 인지대 비용을 차감한 ○○○백만원을 (주)○○○에 지급하고 쟁점토지를 청구인에게 소유권이전등기하였다. 2000.5.12. 구○○○는 최초계약시 청구인이 계약금으로 빌려간 ○○○백만원이 있으므로 쟁점토지에 대한 권리를 주장할 수 있다면서 쟁점토지의 대금을 ○○○백만원으로 책정하여 쟁점토지에 대한 소유권이전청구권가등기를 하였고, 동일자에 (주)○○○상호신용금고 대출금을 구○○○가 부담하고 쟁점토지를 취득가액 그대로 구○○○에게 인계하는 조건에 합의하고, 매매대금을 ○○○백만원으로 하여 청구인과 구○○○간에 양도계약서를 작성하였으며, 2001.2.6. (주)○○○상호신용금고 대출금 ○○○백만원을 구○○○ 앞으로 채무자변경하였다. 따라서 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○번지 및 같은 곳 ○○○번지 토지 취득계약시 계약금 ○○○백만원을 구○○○로부터 차입하였다가 쟁점토지를 구○○○에게 이전시키면서 별도의 양도대금을 받은 사실이 없으므로 이 건 과세는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 기준시가에 의하여 과세한다고 하더라도 쟁점토지는 취득당시 ○○○번지 유지였고, 양도당시는 환지후인 ○○○동 2지구 BL ○○○ 이었는 바, 1999년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)는 환지전 면적인 ○○○번지 7,155㎡에 대한 가액이고, 2000년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)는 환지후 면적인 ○○○동 2지구 BL ○○○,302.4㎡에 대한 가액이므로 쟁점토지의 취득가액은 1999년도 개별공시지가에 취득면적 7,155㎡를 적용하여 결정하는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 최초계약시 구○○○로부터 ○○○백만원을 차입하여 계약금으로 (주)○○○에 지급하였다고 주장하고 있으나, 당초 조사시 ○○○백만원을 차입하였다고 진술하면서 차용증을 제시하였고, 동 계약금은 계약불이행으로 해약되면서 (주)○○○에 위약금으로 귀속된 사실이 (주)○○○의 장부에 의하여 확인되므로 청구인과 구○○○간 채권·채무관계도 불확실하며, 1999.12.28 재계약시 계약금 ○○○백만원에 대한 자금원천이 불분명하고, 쟁점토지의 계약금은 ○○○백만원, ○○○ 토지 계약금은 ○○○백만원 합계 ○○○백만원으로 쟁점토지 등의 계약금으로 청구인의 차입금 ○○○백만원과 상계하였다고 하면서 심판청구시 제출한 계약서의 내용은 신빙성이 없다. 2000.5.10. 쟁점토지에 대한 감정가액이 ○○○백만원으로 확인되며, 쟁점토지 취득에 실지 소요된 비용은 (주)○○○에 지급한 토지대금 ○○○백만원 및 중개수수료 ○○○백만원, 취득세 등 ○○○백만원 합계 ○○○백만원으로 청구인이 주장하는 양도가액 ○○○백만원보다 현저히 높아 청구인이 제출한 계약서는 형제간 담합에 의하여 작성된 허위계약서로 보인다. 따라서 청구인이 신고한 실지양도가액은 구○○○로부터 차입한 금액과 쟁점토지 등의 계약금으로 채무상계한 금액이 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시나 양도할 당시 쟁점토지는 환지예정지로 지정되었고, 1999년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)가 환지지정전인 ○○○번지에 대한 개별공시지가이며, 2000년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)가 환지예정지에 대한 개별공시지가라는 청구인의 주장은 토지특성조사표 등 구체적이고 객관적인 자료제시가 없어 이를 인정하기 어렵다. 따라서 환지예정지를 취득한 후 환지예정지인 상태에서 양도한 이 건에 대하여 환지예정면적에 1999년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)를 적용하여 취득가액을 결정한 것은 정당하다.
(1) 쟁점토지의 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
(2) 기준시가에 의한 양도차익 산정시 취득가액 결정의 당부
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. (생략)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. (생략) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 제94조 제1호의 자산
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지
4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (3) 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.(단서생략)
1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우
2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하여 구○○○에게 양도한 과정이 매매계약서 및 대금지급 자료 등에 의하여 다음과 같이 확인된다. (가) 청구인 및 김○○○외 9인, 손○○○ 및 김○○○외 9인은 1999.4.7. ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 유지 18,254㎡ 및 같은 곳 ○○○ 유지 7,301㎡를 (주)○○○으로부터 ○○○백만원에 취득하기로 계약하고, 계약금 ○○○백만원 및 1차 중도금 ○○○백만원을 지급한 후 2차 중도금을 지급하지 못하여 계약이 파기되었다. (나) 청구인, 청구인의 배우자 박○○○, 청구인의 동생 구○○○와 구○○○는 1999.12.28. (주)○○○과 위 토지 전부를 ○○○백만원에 취득하기로 재계약을 체결하고, 최초계약시 지급한 계약금 ○○○백만원은 위약금으로 (주)○○○에 귀속하기로 하고 1차중도금은 반환받아 재계약금으로 ○○○백만원을 (주)○○○에 지급하였다. (다) 2000.2.14. 위 토지가 쟁점토지외 4필지로 분할되자 청구인외 3인은 2000.5.8. (주)○○○과 다음표와 같이 계약내용을 변경하고, 청구인은 2000.5.10. 쟁점토지를 취득하였다.
○○○ (라) 구○○○는 2000.5.12. 쟁점토지에 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 하고, 청구인은 2000.11.16. 쟁점토지를 구○○○에게 소유권이전등기하였다.
(2) 청구인외 3인은 최초계약을 중개한 김○○○과 김○○○에게 중개수수료로 ○○○백만원을 지급한 것으로 확인된다.
(3) 최초계약시 (주)○○○에 지급된 계약금 ○○○백만원은 청구인 명의로 ○○○백만원, 손○○○ 명의로 ○○○백만원이 (주)○○○에 입금되었는 바, 청구인은 구○○○로부터 ○○○백만원을 차입한 사실이 차용증 및 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인된다.
(4) 청구인은 2000.5.10. (주)○○○상호신용금고로부터 쟁점토지를 담보로 ○○○백만원을 대출받았으며, 담보대출과정에서 ○○○감정평가법인이 감정평가한 쟁점토지의 가액은 ○○○백만원임이 확인된다.
(5) 쟁점토지가 구○○○에게 양도된 후 위 청구인의 (주)○○○상호신용금고 대출금 ○○○백만원은 구○○○가 인수하는 것으로 채무자변경하였음이 확인된다.
(6) 박○○○이 2000.5.10. 취득한 ○○○ 유지 5,102㎡는 2000.5.13. 이○○○에게 ○○○백만원에 양도된 것으로 확인된다.
(7) 살피건대, 청구인은 최초계약시 계약금 ○○○백만원을 구○○○로부터 차입하였다가 별도의 양도대금을 지급받지 아니하고 쟁점토지를 구○○○에게 소유권이전한 것이라고 주장하고 있으나, (주)○○○에 입금된 계약금 내역 및 차용증 등에 의하면 청구인은 구○○○로부터 ○○○백만원을 차입한 것으로 확인되고, 쟁점토지의 감정가액이 ○○○백만원인 점과 쟁점토지보다 면적이 적은 박○○○ 소유의 ○○○ 유지 5,102㎡가 ○○○백만원에 양도된 사실 등을 고려하면 쟁점토지는 양도당시 그 시가가 취득가액을 훨씬 상회하는 것으로 보이므로 별도의 양도대금을 지급받지 아니하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 보인다. 쟁점(2)에 대하여 본다
(1) 처분청은 기준시가에 의한 양도차익 산정시 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적(3,302.4㎡)에 1999년도 개별공시지가(㎡당 ○○○원)를 곱한 금액으로 결정하였는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 2000.5.10. 쟁점토지를 취득하여 2000.11.16. 양도하였는 바, 쟁점토지는 ○○○2지구 토지구획정리사업 환지계획인가에 의하여 1999.9.3. 환지예정지(○○○동 2지구 BL ○○○, 환지예정면적 3,302.4㎡)로 지정되었음이 확인된다.
(3) 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 보면, 1999년도 개별공시지가는 1999.6.30. ○○○동 ○○○번지에 대하여 ㎡당 ○○○원으로 고시되고, 2000년도 개별공시지가는 2000.6.30. ○○○동 2지구 BL ○○에 대하여 ㎡당 ○○○원으로 고시하였음이 확인된다.
(4) 1999년도 개별공시지가 토지특성조사표에는 쟁점토지의 용도지역이 개발제한, 토지이용상황이 답 등으로 기재되어 있고, 2000년도 개별공시지가 토지특성조사표에는 용도지역이 일반주거, 토지이용상황이 주거나지 등으로 기재되어 있는 바, 1999년도 개별공시지가는 환지예정지로 지정되기 전인 종전토지에 대한 개별공시지가이며, 2000년도 개별공시지가는 환지예정지에 대한 개별공시지가인 것으로 확인된다.
(5) 살피건대, 쟁점토지는 환지예정지로 지정된 상태에서 취득하여 양도한 경우이므로 그 취득가액은 전시한 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 에 의하여 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱한 금액으로 계산하는 것인 바, 환지예정면적에 적용할 취득당시의 단위당 기준시가는 취득일 현재 고시된 당해 환지예정지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이라고 할 것이다. 쟁점토지의 경우 취득당시 기준시가인 1999년도 개별공시지가는 환지예정지가 아닌 종전토지에 대한 개별공시지가이므로 취득당시의 환지예정지에 대한 개별공시지가는 없다고 할 것이고, 따라서 처분청이 종전토지에 대한 개별공시지가인 1999년도 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 결정한 것은 잘못이고, 전시한 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에서 정한 방법에 의하여 취득당시 환지예정지에 대한 개별공시지가를 새로 산정하여 그 가액에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.