실지거래가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○ 대지 439.6㎡ 및 위 지상 4층 건물 1,175.85㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1990.8.1 ○○○원에 취득하여 2000.2.18 청구외 이○○ 및 강○○에게 ○○○원에 양도한 것으로 하여 처분청에 실지거래가액으로 2000년 귀속 양도소득세 신고를 한 바, 처분청은 실지조사결과, 청구인이 쟁점부동산을 실제로는 1999.10.31 청구외 송○○ 및 박○○ 소유의 ○○○도 ○○○시 ○○○번지 답 6,635㎡ 및 같은 곳 407-2번지 제방 559㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환에 의하여 양도한 것으로 확인하고, 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 2003.5.12 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 ○○○원에 구입하였고, 양도시점인 1999년도에 과다한 은행융자금 등으로 인한 이자부담으로 쟁점부동산을 소유할 수 없는 지경에 이르러 쟁점부동산을 ○○○원에 매도하고자 하였으나 외환위기때라 1년이 지나도록 거들떠보는 사람도 없었으며, 부동산중개인인 청구외 송○○○이 자신이 소유한 “교환부동산”과 교환하자고 제의해와 송○○○이 쟁점부동산의 임대보증금 ○○○원과 근저당설정 채무액 ○○○원을 부담하는 대신, 청구인은 송○○○에게 현금 ○○○원을 지급하고 청구인은 교환부동산에 설정된 근저당 채무액 ○○○원을 인수하는 조건으로 쟁점부동산과 교환부동산을 교환한 것이며, 양도일 현재 쟁점부동산의 기준시가는 ○○○원이고, 교환부동산은 교환당시 기준시가가 ○○○원으로서 상호 인수한 채무액을 감안하더라도 쟁점부동산은 양도차익없이 손실만 발생한 것이므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 신고당시 사실과 다른 계약서를 제출하고 교환이 아닌 매매로 신고하였으며, 교환계약서에는 채무인계 및 차액지급에 대한 부분만 기재되어 있고 교환당시 감정가액이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계와 처분경위를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 1990.8.1 ○○○원에 취득하여 2000.2.18 이○○○외 1인에게 ○○○원에 양도한 것으로 하여 처분청에 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 이와 같은 청구인의 신고내용을 분석한 결과 담합에 의한 양도가액 축소혐의가 있다 하여 양도소득세 실지거래가액 조사를 실시한 바, 청구인이 당초 신고한 내용과 달리 쟁점부동산을 1999.10.31 청구외 송○○○외 1인이 소유한 교환부동산과 교환에 의하여 양도한 사실을 확인하고, 청구인이 한 양도소득세 신고내용을 적법한 신고로 볼 수 없다 하여 기준시가로 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 처분청이 조사한 바와 같이, 쟁점부동산을 교환부동산과 교환한 사실은 인정하면서도 쟁점부동산과 교환부동산의 교환에 따른 양도차익이 없었으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 그러나, 청구인이 처분청에 실지거래가액으로 당초신고한 내역이 사실과 다른 것에 대하여는 달리 다툼이 없으므로, 처분청이 이 건 관련법령인 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는 경우로 보아 쟁점부동산을 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 동 법규정의 취지에 비추어 달리 잘못이 없는 것으로 보여지고,

(4) 이외에도 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴보면, 처분청의 조사에 의하여 확인된 1999. 10. 22자 부동산교환계약서에는, 교환차액 30백만원을 쟁점부동산 소유자인 청구인이 수수하면서 교환부동산에 근저당권이 설정된 농협융자금 1억원을 청구인이 인수하고, 쟁점부동산의 임대보증금 147,000천원과 쟁점부동산에 근저당권이 설정된 새마을금고 융자금 3억원을 교환부동산 소유자인 송○○○이 인수하는 것으로 기재되어 있을 뿐, 쟁점부동산 및 교환부동산의 교환당시 가액을 얼마로 정하였는지에 대하여는 언급되어 있지 아니할 뿐 아니라, 교환당시 쟁점부동산 및 교환부동산의 시가 등을 알 수 있는 감정평가서 등의 제시도 없어 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하며, 또한 청구인은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액에 대한 증빙으로 매매계약서만을 제시하고 있으나, 계약서 내용의 신빙성을 객관적으로 입증할 수 있는 거래당사자의 거래내용에 대한 사실확인이나 매매대금의 지급사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없어, 청구인이 제시한 매매계약서만으로는 취득당시의 실지거래가액도 확인된다고 보기는 어렵다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.