부동산의 양도차익 산정방법

1. ○○○세무서장이 2003.1.10. 청구인에게 한 1998년귀속분 양도소득세 ○○○원의 처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 106-602호 건물 128.62㎡, 대지 78.2㎡에 대하여 실지취득가액과 실지양도가액을 각각 ○○○원 및 ○○○원으로 결정하여 양도차익을 산정한 다음, 기준시가에 의거한 산출세액이 위 실지거래가액에 의거한 양도차익을 초과하지 않도록 하여 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1997.5.13. 남편 황○○○으로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 106-602호 건물 128.62㎡, 대지 78.2㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 증여받아 증여세를 신고(과세미달)하고, 1998.2.20. 법원의 임의경매에 의해 쟁점아파트를 최○○○에게 양도하였으나 양도소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 ○○○세무서장으로부터 쟁점아파트를 양도한 사실이 소득세법상 배우자 이월과세에 해당된다는 내용의 소득자료를 통보받고(세삼 46300-10278, 2002.4.30), 황○○○이 쟁점아파트를 취득한 날(1996.11.2)을 취득일로 하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 2003.1.10. 청구인에게 1998년귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.3. 이의신청을 거쳐 2003.7.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ⑴ 소득세법 제101조 (양도소득세 부당행위계산) 제2항에서 부동산을 증여받은 자가 증여받은 날부터 3년이내에 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 직접 양도하는 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 이 건의 경우 남편 황○○○에게 양도소득세를 과세해야 한다. ⑵ 쟁점아파트의 양도가액은 법원의 임의경매서류에 의해 취득가액은 매매계약서 등에 의해 각각 확인되므로, 이 건의 경우 실지거래가액에 의거하여 양도차익을 산정해야 한다.
• 나. 처분청 의견 ⑴ 소득세법 제101조 제2항 에서 양도소득에 대한 부당행위계산부인을 함에 있어, 같은법 제97조 제4항의 적용을 받는 배우자의 경우에는 그 적용대상에서 배제하고 자산을 증여받은 자에게 과세하도록 규정하고 있으므로, 남편으로부터 쟁점아파트를 증여받은 청구인에게 한 이 건 처분은 타당하다. ⑵ 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세과세표준 및 세액을 신고기한내에 신고하지 아니하였으므로, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 ⑴ 남편으로부터 증여받은 부동산을 3년이내 양도한 데에 대하여 당해 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부 ⑵ 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가로 양도차익을 계산하였는 데, 이를 실지거래가액으로 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 3년이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법시행규칙 제82조 【양도차익의 산정】② 영 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세과세표준 및 세액결정 전까지 양도자가 납세지 관할세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점⑴에 대하여 본다. ㈎ 청구인이 쟁점아파트를 1997.5.13. 남편 황○○○으로부터 증여받아 그 증여받은 날로부터 5년이내인 1998.2.20. 법원의 임의경매로 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. ㈏ 소득세법 제101조 제2항 에서 양도소득에 대한 부당행위계산부인을 함에 있어, 거주자가 특수관계있는 자에게 자산을 증여한 후 그 증여받은 자가 이를 3년내에 타인에게 양도할 경우에는 증여한 자가 직접 양도한 것으로 하되, 배우자에게 증여하는 것으로서 같은법 제97조 제4항을 적용받는 경우에는 증여받은 자(청구인)를 양도자로 보고 취득가액은 증여자(남편)의 취득가액에 의하도록 규정하고 있다. ㈐ 따라서, 이 건의 경우 소득세법 제97조 제4항 을 적용받는 경우에 해당되므로 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 반면, 동법 제101조 제2항을 적용하여 당해 양도소득세를 청구인의 남편에게 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다. ⑵ 쟁점⑵에 대하여 본다. 소득세법 제96조 제1호 본문 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서 부동산의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하고 다만, 같은법시행령 제166조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조에서 양도소득세과세표준 및 세액을 당해 세액의 결정 전까지 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액에 의해 결정하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 양도소득세 과세표준신고기한내 또는 이 건 양도소득세액을 결정하기 전까지 실지거래가액으로 신고한 사실이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다고 판단된다.(대법 2000두1508, 2000.9.15. 같은 뜻) ⑶ 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로, 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 사유를 청구인이 입증하여야 할 것인 바(대법 98두908, 1998.4.10외 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 당해 사유가 있는지 여부를 청구인이 제시한 증빙 등에 의하여 살펴보기로 한다. ㈎ 먼저, 실지취득가액 ○○○원에 대하여 본다.

1. 청구인이 제시한 매매계약서를 보면 최근에 임의작성된 것으로는 보이지 아니하는 것인 바, 동 계약서상 청구인의 남편 황○○○이 1996.8.30. 이○○○과 쟁점아파트를 ○○○원에 계약체결하고 1996.10.31. 잔금을 지급한 것으로 기재되어 있고, 매도인 이○○○이 위 계약내용대로 거래하였다고 사실확인(2003.10.1)을 하고 있다.

2. 우리 심판원에서 부동산○○○에 확인한 바, 쟁점아파트의 시세는 계약체결일(1996.8.30)이전인 1996.5월부터 11월까지 하한가 ○○○원, 상한가 ○○○원이고 그 중간값은 ○○○원인데, 쟁점아파트가 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 6층 102호인 점을 감안할 때 위 취득가액 ○○○원이 부당한 가격이라고는 보이지 아니한다.

3. 위 사실관계에서 보는 바와 같이 쟁점아파트의 취득계약서가 최근에 임의작성한 것으로 보이지 아니하고, 동 매매계약서상 취득대금 ○○○원에 대하여 매도인 이○○○이 사실확인을 하고 있으며, 부동산○○○에 의해 확인된 쟁점아파트의 시세(중간값) ○○○원 등을 감안할 때 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액 ○○○원은 신빙성이 있다고 판단된다. ㈏ 다음, 양도가액 ○○○원에 대하여 본다. 부동산등기부등본상 쟁점아파트는 1998.2.20 법원의 임의경매로 1998.2.27. 최○○○에게 소유권이 이전되었고, ○○○지방법원의 배당표(2003.3.21)에 의하면 쟁점아파트는 ○○○원에 매각(97타경2878, 1998.2.20)되고 그 대금은 채권자 (주)○○○은행 및 최○○○이 각각 ○○○원 및 ○○○원씩 배당받은 것으로 기재되어 있는 점 등으로 보아 쟁점아파트의 실지양도가액은 ○○○원으로 인정된다. ㈐ 사실이 이러하다면, 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익은 쟁점아파트의 실지양도가액(○○○원)에서 실지취득가액(○○○원)을 차감한 ○○○원(등록세, 취득세 등 기타 필요경비를 추가로 공제하면 이보다 더 적게 산출됨)이 된다. 그렇다면 이 건 기준시가에 의거한 과세한 결정결의서에서 확인되고 있는 산출세액 ○○○원은 위 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 벗어난다 할 것이므로 처분청은 기준시가에 의한 산출세액이 위 실지거래가액에 의거한 양도차익을 초과하지 않도록 하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.