토지와 건물을 일괄 양도하면서 건물과 토지의 가액을 각각 구분하여 양도한 경우로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○ 소재 대지 650㎡ 및 건물 1808.59㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000.8.18 청구외 이○○○에게 양도하고 토지는 기준시가, 건물은 실지거래가액에 의하여 양도소득세 ○○○원을 신고·납부하였다. 처분청은 건물의 실지 양도가액 및 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2003.5.15 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.7.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 이○○○에게 ○○○원에 양도하기로 2000.7.26 매매계약을 체결하였으나, 토지와 건물가액이 구분되지 않아 매수인 및 중개인(구○○○)에게 토지와 건물가액을 구분하여 거래할 것을 요구하여 거래당사자간에 건물가액을 ○○○원(건물 547평으로 평당 ○○○원)으로 하여 2000.8.5 재계약서를 작성하여 청구인과 매수인 이○○○의 대리인 박○○○이 위 변경계약내용을 2000.8.23 ○○○합동법률사무소에서 공증받은 사실이 있고, 건물 취득가액의 경우, ○○건설산업(주)가 1986.10월 도급계약에 의하여 건물신축한 것으로 도급계약서는 분실하여 소지하지 않고 있으나, 위 법인이 작성한 준공계 및 준공검사원에 의하면 도급금액이 536,000,000원으로 명시되어 있고, 건설공제조합에서 하자보수금액을 보증할 당시 또한 도급금액이 536,000,000원으로 기재되어 있어 건물의 취득가액이 확인되므로 쟁점부동산의 건물에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 2003.2.27 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 결과, 청구인이 매수자인 이○○○과 2000.7.26 쟁점부동산에 대한 매매계약(2000.7.26 계약금 ○○○원, 2000.8.18 잔금 ○○○원)을 체결하면서 작성한 매매계약서에 의하면, 토지와 건물가액의 구분없이 포괄적으로 작성되어 있고, 청구인이 제시하는 저축예금통장 거래내역 사본과 박○○○이 제시한 영수증사본등에 의하여도 2000.7.26 작성한 당초 계약서 내용대로 계약금 및 잔금을 정산한 사실로 보아 2000.7.26자 계약서가 사실인 계약서로서 청구인이 제출한 2000.8.5자 계약서는 사실과 다른 계약서로서 청구인이 양도소득세를 부당히 감소시키기 위하여 계약서를 재작성한 것으로 판단된다. 건물 취득가액에 대하여 건설공제조합이 발행한 하자보증서상의 도급금액이 취득가액이라는 주장이나, 이 금액 또한 청구인이 제시한 결산서상에 기재된 당초 건물 취득가액 ○○○원과 상이한 것을 보면 동 도급금액이 실지 건물 취득가액임이 입증되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 건물에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 같은법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규 정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 2000.8.18 이○○○에게 쟁점부동산을 ○○○원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 토지에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였고, 처분청 또한 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 부분도 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점부동산의 건물에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 처분청이 제출한 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서(2000.7.26)에 의하면, 쟁점부동산은 건물가액과 토지가액의 구분없이 총 매매대금이 ○○○원이고, 계약금(계약당일) ○○○원, 잔금(2000.8.18 지불) ○○○원으로 기재되어 있다. 둘째, 양수자의 재산관리인으로서 대리인인 박○○○은 처분청에 제출한 확인서(2003.2.27)에서 취득가액 ○○○원은 토지와 건물을 포함한 금액이며 별도로 토지와 건물가액을 구분하여 거래한 것이 아니라고 확인하고 있다. 셋째, 청구인의 ○○○은행 예금통장에 의하면, 2000.7.26. 계약금 ○○○원, 2000.8.18. 잔금 ○○○원(잔금은 임대보증금을 제외한 금액)이 입금된 것으로 확인된다. 넷째, 청구인이 양수자 이○○○에게 교부한 영수증에 의하면, 2000.7.26 계약금 ○○○원, 2000.8.18 잔금 ○○○원으로 기재되어 있다. 반면, 청구인이 증빙으로 제시하는 2000.8.5자 부동산 매매계약서(2000.8.23 ○○○합동법률사무소에서 공증 받은 것임)에는 매매대금 ○○○원이 건물가액 ○○○원과 대지가액 ○○○원으로 구분기재되어 있고, 동 매매계약서상에는 계약금 ○○○원을 계약시 지불하고, 잔금 ○○○원을 2000.9.5 지불하는 것으로 기재되어 있으나, 앞서 본 바와 같이 쟁점부동산의 매매대금 ○○○원에 대한 계약금 ○○○원과 잔금이 2000.7.26자 매매계약서 내용대로 수수된 사실이 확인되고 있어 청구인이 매수자와 합의하여 2000.8.5 재작성한 것으로 주장하는 매매계약서는 사실과 다른 계약서로서 이를 신뢰하기 어렵다. 한편, 청구인은 위 2000.8.5자 매매계약서가 실지 계약서라고 하면서 쟁점부동산의 중개인인 구○○○의 거래사실확인서(2000.8.26자 인감첨부)를 제시하고 있으나, 동 확인서는 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다. 따라서, 이상의 사실을 종합하면, 청구인이 주장하는 건물의 양도가액 ○○○원은 청구인이 임의로 계약서상에 구분기재한 것으로 건물의 실지 양도가액이라고 보기 어려운 바, 쟁점부동산의 건물에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 건물의 양도가액은 기준시가에 의하여야 하고, 관련법령에 의하여 건물의 취득가액 또한 기준시가에 의하여야 하므로 처분청이 쟁점부동산의 건물에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.