귀농주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○ 대지 172㎡, 지하1층∼ 지상4층 주택 및 근린생활시설 336.06㎡(주택 159.08㎡, 근린생활시설 157.26㎡, 주차장 19.72㎡, 이하 "쟁점일반주택"이라 한다)을 1990.12.24. 취득하여 거주하다 영농목적으로 1995.7.5. ○○○도 ○○○군 ○○○에 전입하여 현재까지 거주하는 자로 2002.6.25. 쟁점일반주택을 양도하고 1세대1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 2002.6.17. 부동산양도사전신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점일반주택 양도당시 ○○○도 ○○○군 ○○○ 주택 66.24㎡ 및 창고 48.72㎡(이하 "쟁점농가주택"이라 한다)를 소유하고 있어 2주택 보유자로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하고 2003.1.7. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 ○○○월 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.1.20. 이의신청을 거쳐 2003.8.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인의 쟁점농가주택은 영농을 위하여 취득한 귀농주택이고, ○○○번지 등 5필지 농지 4,873㎡를 1996.6.22 취득후 5년이상 영농하여 소득세법시행령 제155조 및 같은 법 시행규칙 제73조 등의 규정에 의하여 1세대1주택의 특례규정이 적용되므로 쟁점일반주택의 양도는 1세대1주택에 해당됨에도 처분청이 청구인을 쟁점일반주택 및 쟁점농가주택 등 2주택보유자로 보아 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 부당하다.

(2) 예비적 청구로서 쟁점일반주택은 첨부한 부동산매매계약서, 거래사실확인서와 같이 손해보고 팔았음에도 처분청이 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 귀농주택이라 함은 영농에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택이 본적지 또는 5년이상 거주한 연고지에 소재하여야 하나, 쟁점농가주택은 귀농주택에 해당하지 않으므로 쟁점일반주택 양도시에 1세대2주택으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 쟁점일반주택은 실지거래가액으로 양도신고하였으나 그 취득 및 양도가액이 신빙성이 없으므로 당초 처분은 정당하다

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점농가주택을 1세대1주택 비과세요건 판정시 보유주택에서 제외하는 귀농주택으로 볼 수 있는지 여부

(2) 쟁점일반주택을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 부당한지 여부 (예비적 청구)

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시계획 역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 "일반주택" 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

2. 수도권정비법 제2조 【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1.“수도권”이라 함은 서울특별시와 대통령령이 정하는 그 주변지역을 말한다. 같은 법 시행령 제2조 【수도권에 포함되는 서울특별시 주변지역의 범위】 법 제2조 제1호에서 “대통령령이 정하는 그 주변지역”이라 함은 인천광역시 및 경기도 일원의 지역을 말한다. (나) 청구인은 2002.6.25. 쟁점일반주택을 양도한 후 1세대1주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 비과세 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점일반주택 양도당시 쟁점농가주택을 소유하고 있으므로 2주택보유자로 보아 청구인이 신고한 1세대1주택 비과세를 배제하여 이건 양도소득세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점농가주택은 소득세법시행령 제155조 의 귀농주택에 해당하므로 처분청이 청구인을 2주택보유자로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다. (라) 소득세법시행령 제155조 (1세대1주택의 특례) 제7항의 규정에 의하면, 1세대1주택요건 판정시 보유주택에서 제외하는 귀농주택은 수도권정비계획법 제2조 제1호 에서 규정하는 수도권 이외의 읍·면지역에 있는 농어촌주택임을 알 수 있다. (마) 위의 사실관계 및 법률규정 등을 종합하여 살펴보면, 처분청이 청구인의 쟁점일반주택양도에 대하여 양도당시 쟁점농가주택을 소유하고 있으므로 2주택보유자로 보아 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점농가주택은 귀농주택에 해당하므로 이 건 처분이 부당하다고 하나, 귀농주택의 소재지는 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 규정하는 수도권 이외의 읍·면지역에 해당하여야 함에도 쟁점농가주택의 소재지는 ○○○로 수도권에 있음이 확인되므로 쟁점농가주택을 소득세법시행령 제155조 의 귀농주택이라고 하는 청구인의 주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

(2) 다음은 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 청구인은 쟁점일반주택의 실지 양도가액은 ○○○원, 취득가액은 ○○○원이고 필요경비(중개수수료) ○○○원을 감안하면 사실상 양도차익은 ○○○원에 불과하여 처분청의 기준시가과세는 부당하다는 주장이다. (다) 처분청은 청구인이 주장하는 실지양도가액 및 실지취득가액 등은 객관적으로 확인되지 않아 신빙성이 없는 것으로 보아 양도 및 취득당시 기준시가(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)에 의하여 이 건 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점일반주택의 실지양도가액 및 실지취득가액에 대한 입증자료로 매매계약서 및 사실확인서 등을 제출하였는 바, 먼저 양도계약서(2002.6.8)를 보면 양도가액은 ○○○원이고 양도인 주○○○ 및 양수인 정○○○가 날인하고 있으나, 동 계약서상 정○○○의 날인도장은 2002.6.20. ○○○구 ○○○동장이 발급한 인감도장과 상이하고, 매수인 정○○○의 사실확인서(2000.9.8 작성)에는 양도가액은 ○○○원, 계약일은 2002.8.7, 잔금일은 2002.9.8로 확인하고 있어 계약금 및 잔금 등의 내역, 지불수단 등에 대한 구체적인 언급이 없고 확인서 작성일 또한 거래일에 비하여 소급되어 있어 그 신빙성이 없어 보이며, 그 외에 양도가액 수령 등에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙제시는 없다. 또한 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서(1990.9.15)에 의하면, 취득가액은 ○○○원, 대금지불조건은 계약금 ○○○원, 중도금 ○○○원(1990.9.30), 잔금 ○○○원(1990.10.21)으로 기재되어 있는 바, 동 계약서상 잔금 ○○○원은 계약금 및 중도금의 합계액으로 실제 잔금이 아닌 것(계약시 잔금착오는 있을 수 없고, 동 계약서가 사실이라면 잔금은 ○○○원으로 기재되어야 함)으로 보이므로 취득가액 또한 신빙성이 없다 하겠다. (마) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴보면, 소득세법 제96조 제1항 및 같은 법 제97조 제1항 등의 규정에 의하면 부동산 등 의 양도소득세는 기준시가에 의한 과세가 원칙이고 예외적으로 실지거래가액에 의한 신고납부를 규정하고 있으나 실지거래가액에 의한 과세는 객관적인 자료에 의하여 그 거래대금이 입증되는 경우에 한하여 적용할 수 있는 바, 이 건의 경우 양도 및 취득당시 실지거래가액에 대한 금융자료 등 객관적인 자료를 제시하지 않아 그 거래대금이 입증되지 않으며, 청구인이 제출한 취득 및 양도계약서 또한 매매잔금이 사실과 다르거나 매수인의 사용인감도장이 상이할 뿐만 아니라 매수인(정○○○)의 취득가액 사실확인서는 작성일이 이 건 양도일(2002.6.25) 이전인 2000.9.8로 작성된 점 등으로 보아 청구인의 제시증빙자료는 그 신빙성이 없는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점일반주택의 양도에 대하여 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단 된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.