기준시가 과세

○○○세무서장이 2003.4.16. 청구인에게 한 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○ 소재 전(田) 3,306㎡(이하 "종전토지"라 한다)를 1991.10.30. 취득하여 여러 필지로 분할하고 그 일부면적에 근린생활시설(음식점) 등을 신축한 후, 2000.10.31. 아래 3필지 토지 및 건물 2동을 김○○○에게 양도하고, 이 중 ○○○도 ○○○군 ○○○ 소재 건물 44.95㎡는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 이를 제외한 나머지 토지 3필지 1,093㎡ 및 건물 1동 192㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 2001.2.1. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○○ 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후, 2003.4.16. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.7.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 소재 ○○○부동산에서 부동산중개업과 부동산컨설팅을 하던 강○○○가 전소유자 민○○○에게서 총 ○○○평을 ○○○원에 매입하고 이중 종전토지(3,306㎡)를 청구인이 다시 2억원에 취득한 것이 사실이므로 쟁점부동산에 포함된 토지의 실지 취득가액은 ○○○이고, 청구인은 이 토지에서 음식점을 하고자 ○○○원을 들여 음식점 건물을 신축하였으며, 음식점 진입로 배수관 설치비 ○○○원, 오수정화시설 설치비 ○○○원, 분뇨정화조 설치비 ○○○원 합계 ○○○원을 지출하였으므로 이 중 쟁점부동산에 해당하는 가액 ○○○원○○○과, 위 토지 취득가액 ○○○원과의 합계액 ○○○원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다. 또한, 청구인은 쟁점부동산을 김○○○에게 ○○○원에 양도한 것이 사실이므로 기준시가로 신고한 건물(44.95㎡)가액 ○○○원을 제외한 양도가액 ○○○원(○○○원×쟁점부동산의 기준시가 총액/양도부동산의 기준시가 총액)을 실지양도가액으로 인정하여야 하는 바, 쟁점부동산을 ○○○원에 취득하여 ○○○원에 양도한 것이 사실이므로 이 건 양도소득세를 실질에 따라 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 종전토지는 전소유자가 민○○○임에도 최○○○와 계약을 체결하였고, 대금영수증도 최○○○(○○○원)와 강○○○(○○○원)로 기재되어 있어 취득계약서를 믿을 수 없으며, 건물 취득가액도 음식점 및 교량1식 건축비 ○○○원 등 비교적 고액임에도 대금수수를 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적인 증빙이 없고, 양도가액의 경우, 청구인은 과세적부심사청구 당시 출석하여 쟁점부동산과 동소 276-1번지 건물(44.95㎡)을 김○○○에게 양도하여 청구인의 은행채무(○○○원)를 변제하고, 근저당을 해제하는데 사용되어 청구인이 실제로 수령한 대금이 없다고 의견진술하였으나, 매매계약서 상 계약금 ○○○원, 잔금 ○○○원을 지급하는 것으로 기재되어 있으므로 진술내용과 매매계약서가 상이하여 청구인이 신고한 실지 취득 및 양도가액에 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한데 대하여 실지 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다.)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 종전토지를 취득한 경위를 보면, 청구인은 경기도 ○○군 ○○면 소재 ○○○부동산 대표 강○○○가 지○○○, 최○○○와 함께 부동산중개업과 부동산컨설팅업을 하였는데, 강○○○가 전소유자 민○○○에게서 총 ○○○평을 ○○○원에 매입하고 이중 1000평(3,306㎡)에 해당하는 종전토지를 청구인에게 다시 ○○○원에 매매하기로 하여 1991.6.19. ○○○부동산 직원 최○○○와 청구인 사이에 매매계약을 체결하였으며, 매매대금으로 총 2억원을 지급하고 영수증을 교부받았다고 주장하면서 종전토지 매매계약서 원본, 등기부등본, 토지대장, 인근주민 10인의 확인서, 계약금, 중도금 및 잔금 영수증, 강○○○의 경위서 등 제시하고 있는 바, 쟁점부동산에 포함된 종전토지는 1,093㎡로서 그 실지취득가액은 ○○○임을 알 수 있다. 청구인은 종전토지 중 일부면적에서 음식점을 영위할 목적으로 1994.6.3. ○○군수로부터 993㎡(도로편입면적 78㎡ 포함)의 농지전용허가를 받아 근린생활 음식점 부지조성허가를 득하고 1994.6.27. 농지조성비·전용부담금으로 ○○○원을 납부하였고, 1994.9.1. 건축업자 조○○○과 ○○○원에 공사도급계약을 체결하고 공사를 시행하여 1994.12.17. 사용승인을 받고, 1994.12.30. 청구인명의로 보존등기를 한 사실이 농지조성비·전용부담금 납부영수증, 건물등기부등본, 건축물관리대장, 공사도급계약서 원본, 처분청이 조○○○으로부터 징취한 확인서, 공사대금영수증에 의하여 확인된다. 처분청은 조○○○에 대하여 위 공사대금 ○○○원을 매출누락으로 보아 부가가치세 ○○○원을 과세하여 그 공사대금이 최소한 ○○○원 이상이 되는 것으로 확인할 수 있다. 또한, 청구인은 음식점업에 이용할 목적에서 1994년 중 진입로 배수관시설비로 ○○○원, 오수정화시설설치비로 ○○○원, 폭기식 분뇨정화조 설치비로 ○○○원 합계 ○○○원을 지급하였음이 각 공사계약서, ○○○군수에게 제출한 공작물신축 허가신청서 및 허가서, 복구예치금 납입영수증 및 동 예치금환불 공문, 각 준공검사신청서 및 준공검사수리서 등 청구인이 현재까지 보관하고 있는 서류원본에 의하여 확인된다. 따라서, 위 음식점업을 위한 건물신축비 등의 합계액 ○○○원에서 기준시가로 신고한 ○○○도 ○○○군 ○○○번지 건물(44.95㎡)에 소요된 비용을 제외하여 쟁점부동산 중 건물신축 관련 필요경비를 계산하면 ○○○원○○○이 산정되고, 이 금액에 종전토지 중 쟁점부동산에 포함된 토지의 실지취득가액 ○○○원을 합하면 쟁점부동산과 관련하여 실지취득가액 등 필요경비 총액은 ○○○원임이 확인된다.

(2) 다음으로 청구인이 신고한 실지양도가액에 대하여 보면, 청구인은 음식점건물을 신축하여 청구외 김○○에게 임대하였으나, 음식점영업이 잘 되지 않아 매달 월세로 보증금을 차감하는 실정이었고, 금융기관으로부터 대출금이 많아 부득이 매수인 김○○○에게 쟁점부동산과 기준시가로 신고한 ○○○도 ○○○군 ○○○번지 건물(44.95㎡)를 포함하여 ○○○원에 양도하였다고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점부동산 등의 양도대금 ○○○원 중 김○○○로부터의 기존의 차입금 ○○○원을 제외한 나머지 ○○○원에 대하여 2000.10.14. 매수인 김○○○의 매부인 김○○○로부터 ○○○원, 2000.11.9. 김○○○로부터 ○○○원, 2000.11.16. 김○○○로부터 ○○○원 합계 ○○○원을 수령하였다고 주장하는 바, 위 사실은 쟁점부동산 매매계약서 원본, 청구인의 ○○○협동조합통장(○○○), 2000.11.16. 김○○○가 발행하여 이서한 ○○○원권 자기앞수표 사본과 같은 날 동 수표가 청구인의 대출금 상환에 사용된 사실에 관한 청구인의 대출금원장(○○○협동조합중앙회 ○○○) 등에 의하여 확인된다.

(3) 위에서 적시한 사실관계를 종합하건대, 청구인은 1991년 종전토지를 취득하여 음식점건물 등을 신축하고 2000년 양도당시까지 매매계약서, 관할 ○○○군수로부터의 제반 허가사항, 공사계약과 대금수수에 걸쳐 대부분의 증빙서류를 원본으로 보관하고 있어 이를 검토한 바, 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 관한 청구인의 주장에 신빙성이 인정되고, 쟁점부동산의 실지취득가액을 포함한 필요경비 총액 ○○○원이 실지양도가액 ○○○원(○○○원×쟁점부동산의 기준시가 총액 / 양도부동산의 기준시가 총액)을 초과하므로 양도차익이 발생하지 아니하고, 기준시가로 신고한 ○○○도 ○○○군 ○○○번지 건물(44.95㎡)의 경우, 취득가액(○○○원)과 양도가액(○○○원)의 차액이 양도소득기본공제액(○○○원)에도 미치지 못하여 과세표준액이 산출되지 아니함이 이 건 결정결의서 등에 의하여 확인되므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.