객관적인 증빙이 없더라도 건물시설현황 등에 의하여 건물취득가액을 인정하고 건물의 양도차익을 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인 소유의 OOO도 OO군 OOO OOO 125-1번지 대지 43㎡, 같은 리 125-14번지 대지 684㎡, 같은 리 126-1번지 대지 850㎡, 같은 리 126-2번지 대지 663㎡, 같은 리 127-2번지 대지 344㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상의 건물(공장, 사무실) 678.16㎡, 기숙사 324.87㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)이 2000.5.9 법원의 경매에 의해 OOO,OOO,OOO원에 양도(경락)되었으며, 청구인은 쟁점토지와 건물에 대한 양도소득세를 실지거래가액에 의해 신고하면서 양도가액은 OOO,OOO,OOO원, 취득가액은 OOO,OOO,OOO원, 양도차손을 △OOO,OOO,OOO원으로 하여 납부할 양도소득세가 없는 것으로 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대해서는 매매계약서등에 의해 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고, 건물은 청구인이 건물 취득 및 증·개축에 대한 증빙을 제시하지 못해 소득세법 제114조 제4항의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2002.11.15. 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.12. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 전소유자인 청구외 정OO, 정OO, 이OO 등으로부터 OO,OOO,OOO원에 취득한 사실이 매매계약서에 의해 확인되고 있고,청구외 정OO 등 전소유자와 부동산중개인 김OO(생명부동산)등이 OO,OOO,OOO원에 거래한 사실을 확인하고 있어 쟁점토지의 실지 취득가액은 OO,OOO,OOO원으로 인정해야 한다. 쟁점건물은 공장 시설물과 사무실, 기숙사 건물, 공해방지를 위해 필수적으로 갖춰야 할 부대설비 등으로 청구인이 1987～1990년경에 취득하여 그동안 증·개축한 관계로 현재 당시의 공사계약서나 건축비 지급영수증등 증빙은 보관하고 있지 않지만 청구인이 탄원서에서 주장한 바와 같이 건물건축비 OOO,OOO,OOO원 등 OOO,OOO,OOO원은 실제로 지급한 것이 사실이므로 이를 실지거래가액으로 인정하여 이 건 고지세액을 취소해야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 공장 건물 취득과 관련한 비용에 대하여 증빙을 제시할 수 없으나 화학공장이라는 특성상 필수 설비시설과 건축에 따르는 비용 OOOOO원을 건물의 실제 취득가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인은 공장 건물 신축 및 증·개축과 관련한 공사비 지급영수증, 공사계약서등 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 않은채 화학공장의 공정 특성상 부대설비시설이 많이 있어야 하고 공해방지시설 등을 필수적으로 설치해야 하는 관계로 OOOOO원 이상이 소요됐다는 정황설명과 주장만할 뿐 쟁점건물의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙은 제시하지 못하고 있어 청구인 주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 공장, 사무실, 기숙사 등 건물에 대한 취득 및 증·개축 당시의 공사비 지급 영수증, 전표 등 구체적이고 객관적인 증빙이 없더라도 건물시설현황 등에 의하여 건물 취득가액을 OOOOO원으로 인정하여 건물의 양도차익을 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 소득세법 제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. 소득세법 시행령 제176조의 2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 청구외 정OO, 정OO, 이OO 등으로 부터 1987.6.5. OO,OOO,OOO원에 매수하고 OOO,OOO,OOO원을 들여 지상에 공장 건물 678.16㎡, 기숙사 324.87㎡등을 신축 및 증·개축을 하여 보유하다가 2000.5.9. OO지방법원 OO지원의 부동산 경매(사건번호 99타경26718)에 의해 OOO,OOO,OOO원에 경락(양도)되어 OO,OOO,OOO원의 양도차손이 발생했는데도 처분청이 양도차익이 있는 것으로 계산하여 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 2000.8월 청구인이 처분청에 제출한 이의탄원서상에서 주장한 건물 건축비 내역은 아래와 같다(증빙은 없음). OOOOOO OOO,OOO,OOOOO OOOOOOO OO,OOO,OOOOO OOOO OO OOOOOO O,OOO,OOOOO OOOOO O OOOO O,OOO,OOOOO OOOOOO O,OOO,OOOOO OOO OOOO OO OOOOO OO,OOO,OOOOO OOOO OO OO OOOO OO OOOO OO,OOO,OOOOO O O OOO,OOO,OOOO 청구인이 제시하는 증빙에 의해 실지조사가 가능한지 여부를 보면, 청구인은 10～20년전에 지어 증·개축등을 해 온 공장건물 및 기숙사시설, 장치구조물, 공해방지용 굴뚝, 사무실 및 시험실, 창고 및 수세식화장실, 자가수전, 지하수 굴착배관, 노천원자재탱크, 집진탈취시설, 정화시설 및 배관설치등에 대해 시설 현황 및 개요, 규모 등을 설명하면서 OOO,OOO,OOO원이 취득가액이라고 하나 관련 증빙이 없어 사실여부 확인은 안되고, OOO,OOO,OOO원은 1988～1990년 경에 지은 공장, 기숙사 등에 대한 개략적인 공사가액(추정)으로 세금계산서나 영수증등 지급사실을 입증하는 자료는 전혀 없는 것으로 확인된다. 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 통지) 제4항 내지 제5항등의 규정에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의해 결정 또는 경정하는 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 위 관련법령 및 사실관계에 의할 때, 처분청이 소득세법 제114조 제4항, 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제1항 등의 규정에 의하여 쟁점토지에 대하여는 양도차익을 실지조사결정을 하고 1987년 취득후 1990년에 증·개축을 한 쟁점건물은 관련증빙과 영수증 등이 없어 실지조사에 의해서는 양도차익을 산정할 수 없는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.