유사임대 사례가 없는 당해 사건의 경우 정부가 국유재산에 대하여 일반 사경제 부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 국유재산법을 적용하여 적정임대료를 산정한 것은 잘못이 없음
유사임대 사례가 없는 당해 사건의 경우 정부가 국유재산에 대하여 일반 사경제 부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 국유재산법을 적용하여 적정임대료를 산정한 것은 잘못이 없음
심판청구를 기각합니다.
청구인과 청구인의 모 김○○○(2001.5.1. 사망)는 1997.1.1.부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 토지 14,647.9㎡ 및 건물 9,581.85㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 (주)○○○에게 전세보증금○○○원에 임대하고 부가가치세와 소득세를 신고납부해 왔다. 처분청은 청구인 등이 위 부동산을 특수관계가 있는 (주)○○○에게 저가로 임대한 것으로 보아 처분청이 산정한 적정임대료와의 차액을 부당행위계산부인하여 2003.1.16. 청구인에게 아래표와 같이 부가가치세 1997년 1기분∼2001년 2기분○○○원 및 소득세 1997년도분∼2001년도분 ○○○원을 결정고지한 후, 2003.3.21. 이의신청의 결정에 따라 부가가치세○○○원 및 소득세 ○○○원을 감액경정하였다.
○○○ 청구인은 이에 불복하여 2003.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 2층건물(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)은 청구인이 오랫동안 거주하던 공장내의 주택으로 청구인이 개인사무실 겸 주택으로 사용하였으며, 같은곳 ○○○ 건물(이하 "쟁점②부동산"이라 한다)은 공장정문앞 주택으로 청구인이 공동숙소로 사용하도록 법인의 특정종업원에게 개별적으로 무상사용하게 한 것이고, 같은곳 ○○○토지(이하 "쟁점③부동산"이라 한다)는 나대지로서 법인과는 직접 관련이 없는 바, 단순히 법인이 전세권설정등기를 하였다 하여 이를 임차한 것으로 보는 것은 부당하므로 위 부동산은 임대부동산에서 제외하는 것이 타당하다.
(2) 세법상 규정이 없음에도 쟁점부동산의 1997년과 1998년도 임대료를 산출함에 있어 국유재산사용료율을 적용하는 것은 부당하므로 다른 방법으로 산출하여야 하며, 국유재산사용료율을 적용할 경우에도 청구인의 공장용부동산을 임차인이 공장용으로 그대로 사용한다면 "행정목적 또는 보존목적의 수행"과 동일한 것으로 보아 25/1,000 요율을 적용하여야 한다.
(3) 건설비상당액은 총수입금액을 계산할 때 공제하도록 소득세법에 규정하고 있으므로 건설비상당액을 공제하고, 전세금에서 발생한 수입이자·할인료와 배당금을 공제하여야 한다.
(1) 청구인이 임대하지 아니하였다고 주장하는 쟁점부동산은 (주)○○○에서 2000.3.3.자로 전세권설정등기를 경료하였고, 처분청의 조사결과 쟁점①부동산은 공장내부주택으로 공장사무실과 연접해 있고 주택안에는 사무용 키폰 및 여러가닥의 전화선이 인입되어 있으며, 쟁점②부동산은 공장정문 앞에 위치한 주택으로 건물내에 직원들의 사물함과 신발장이 있는 등 여러 가지 정황으로 보아 (주)○○○에서 사무실로 사용한 것이며, 쟁점③부동산은 나대지 상태로 방치되어 인근주민들도 주차장 등으로 사용한 것으로 보이나, (주)○○○이 공장내부에 주차장이 없는 점과 2000.3.3.자로 전세권설정등기를 경료한 사실로 볼 때, 전세권설정계약일인 2000.1.1.부터 (주)○○○이 임대하여 사용한 것으로 볼 수밖에 없다.
(2) 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 제반 임대여건이 유사하고, 특수관계 없는 자간의 임대실례가 없는 상황이므로 정상거래가액 산정에 관한 규정이 없는 1997년과 1998년도분은 정부의 국고수입원의 하나인 국세부과와 관련된 이 건에 있어 국유재산법시행령 제26조 에서 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 원용할 수 있다고 할 것이고, 쟁점부동산의 임대는 국유재산법시행령 제24조 제1호 의 "행정목적 또는 보존목적의 수행에 필요한 때" 및 제2호의 "공무원의 후생목적을 위하여 필요한 때"에 해당하지 아니하므로 제3호의 사용료율인 50/1,000을 적용하는 것이 타당하다.
(3) 이 건은 특수관계자간에 적정임대료를 받고 부동산을 임대하였는지가 쟁점이므로 소득세법 제25조 가 아니라 동법 제41조를 적용하여야 할 것이고, 동법 제41조에 따른 동법시행령 제98조 제4항에서 인용하고 있는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 에 규정된 산식에서는 적정임대료 산정시 임대용부동산의 건설비상당액 및 수입이자를 차감하도록 규정하고 있지 아니하므로 쟁점부동산의 건설비상당액 과 수입이자를 공제하여 적정임대료를 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다.
(1) 쟁점부동산을 (주)○○○에 임대하였는지 여부
(2) 1998년 이전 귀속 적정임대료 산정시 국유재산사용료율(50/1,000) 적용의 당부
(3) 임대수입금액계산시 건설비상당액 및 수입이자의 공제 여부
1. (생략)
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 3.∼5. (생략)
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (2) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액
2. (생략) (3) 국유재산법 제25조 【사용료】① 행정재산 또는 보존재산(이하 이 장에서 "행정재산등"이라 한다)의 사용·수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다. 국유재산법시행령 제24조 【사용·수익허가】① 법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 행정재산 또는 보존재산의 사용·수익의 허가(이하 "사용·수익허가"라 한다)를 할 수 있는 경우는 다음 각호와 같다.
1. 행정목적 또는 보존목적의 수행에 필요한 때
2. 공무원의 후생목적을 위하여 필요한 때
3. 기타 용도 또는 목적에 장애가 되지 아니하는 경우로서 관리청이 필요하다고 인정하는 때 국유재산법시행령 제26조 【사용료율과 평가방법】① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.
1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25이상
2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 40이상
3. 기타의 경우: 1천분의 50이상. (단서생략)
(1) 처분청은 1997.1.1.∼2001.12.31.기간동안 청구인이 쟁점부동산을 특수관계가 있는 (주)○○○에 저가로 임대한 것으로 보아 과세하였다가, 청구인의 이의신청에 대한 결정에 따라 쟁점③부동산은 2000.1.1.부터 임대한 것으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하였는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) (주)○○○은 쟁점부동산을 사업장으로 하여 고추장, 된장 등 장류 제조업을 영위하였으며, 2000.3.3. 위의 사업장에 대하여 2000.1.1.∼2004.12.31.을 전세기간으로 하여 전세권설정등기를 하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
(3) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 현지조사결과 아래와 같이 확인하였으며, 이에 대한 증빙으로 사진 등을 제출하였다. (가) 쟁점①부동산은 건축물관리대장상 주택으로 기재되어 있으나 청구인 및 청구인의 가족이 동 부동산에 주민등록을 한 사실이 없으며, 반면, 사무실용 전화 등이 설치되어 있고, 사훈 액자가 벽면에 부착되어 있다. (나) 쟁점②부동산의 내부에는 종업원의 사물함, 신발장, 신분증 보관함 등이 설치되어 있다. (다) 쟁점③부동산은 공장정문 앞의 토지로 청구인이 1996.10.23. 취득한 이후 나대지 상태로 있음이 확인된다.
(4) 살피건대, 청구인은 쟁점①부동산을 청구인의 개인사무실 겸 주택으로 사용하였다고 주장하나, 청구인이 주민등록을 한 사실이 없고 내부시설로 보아 법인의 사무실로 사용된 것으로 인정되고, 쟁점②부동산은 종업원의 공동숙소로 사용된 것으로 인정되므로 동 부동산의 사용주체는 청구인이 아니라 법인으로 보아야 할 것이며, 따라서 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산은 (주)○○○이 청구인으로부터 임차하여 사용한 부동산으로 보는 것이 타당할 것이다. 쟁점③부동산은 나대지 상태로 방치되어 인근주민들이 주차장 등으로 사용하였을 가능성이 있으나, (주)○○○이 전세권을 설정한 사실로 볼 때 동 전세기간인 2000.1.1.부터는 법인이 사용하였다고 보아야 할 것이다. 그렇다면, 처분청이 쟁점①부동산 및 쟁점②부동산은 1997.1.1.이후, 쟁점③부동산은 2000.1.1.이후 청구인이 (주)○○○에 저가임대한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 본다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 경우 공장·사무실용 부동산의 임대로서 인근에서의 유사한 임대사례를 확인하기 어렵고, 달리 청구인도 유사임대사례를 제시하지 못하므로 1997∼1998년도분의 적정임대료는 국유재산법시행령 제26조 의 규정에 의한 국유재산사용료율(50/1,000)을 적용하여 산정하였다.
(2) 살피건대, 적정임대료 산정에 관한 소득세법시행령 제98조 제4항 의 규정은 1999.1.1.이후 최초 거래하는 분부터 적용하도록 하고 있어 1998년 이전 귀속분은 합리적인 요율을 찾아 적용할 수 밖에 없는 바, 정부가 국유재산에 대하여 일반 사경제부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 국유재산법시행령 제26조 의 사용료율을 적용하는 것은 무리가 없다고 할 것이다.(국심2002부1128, 2002.7.23. 같은 뜻)
(3) 따라서 유사임대사례가 없는 이 건의 경우 처분청이 국유재산법시행령 제26조 에서 규정한 사용료율을 적용하여 적정임대료를 산정한 것은 잘못이 없고, 그 요율도 쟁점부동산은 행정목적이나 공무원 후생목적 등을 위하여 사용하는 경우에 해당되지 아니므로 50/1,000을 적용한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점(3)에 대하여 본다.
(1) 청구인의 주장과 같이 임대보증금에서 건설비상당액을 차감하도록 규정하고 있는 소득세법 제25조 및 같은법 시행령 제53조는 임대보증금에 대해서도 정기예금이자 만큼의 소득이 발생한 것으로 보아 소득세를 과세하기 위한 규정인 반면, 소득세법 제41조 및 같은법 시행령 제98조 제4항은 특수관계자간에 낮은 요율로 부동산을 임대한 때에 적정임대료를 얼마로 볼 것인지에 대한 규정으로서 위 규정들은 그 적용대상과 계산방법을 달리 규정하고 있다.
(2) 이 건의 경우는 특수관계자간에 적정임대료를 받고 부동산을 임대하였는지가 쟁점이므로 소득세법 제25조 를 적용할 것이 아니라 같은법 제41조를 적용하여야 할 것이고, 소득세법 제41조 에 따른 같은법 시행령 제98조 제4항에는 적정임대료의 산정시 임대용부동산의 건설비상당액을 차감하도록 규정하고 있지 아니함을 알 수 있다.(국심2002구509, 2002.6.17. 같은 뜻)
(3) 따라서 건설비상당액 등을 공제하여 적정임대료를 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.