[요지] 처분청이 정한 표준지가 쟁점토지와 이용가치가 유사한 토지로 보기는 어려우며, 따라서 표준지의 임대실례가액은 쟁점토지의 임대시가를 적정하게 반영한 것으로 보기는 어려움
[요지] 처분청이 정한 표준지가 쟁점토지와 이용가치가 유사한 토지로 보기는 어려우며, 따라서 표준지의 임대실례가액은 쟁점토지의 임대시가를 적정하게 반영한 것으로 보기는 어려움
[주 문] OOO세무서장이 2003.1.11 청구인에게 한 1998.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1998.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1999.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1999.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 2000.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 2000.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 이상 부가가치세 합계 O,OOO,OOO원 및 1998년도 귀속 종합소득세 OO,OOO,OOO원, 1999년도 귀속 종합소득세 OO,OOO,OOO원, 2000년도 귀속 종합소득세 O,OOO,OOO원 이상 종합소득세 합계 OO,OOO,OOO원의 부과처분은, OOOO시 OO구 OOO OOOOO,O,O,OOO 대지 합계 3,879.1㎡의 토지와 주변여건·위치·토지가격·이용상황이 유사한 토지를 재선정하고 임대실례가액을 조사하여 이를 쟁점토지의 적정임대료로 보아 부당행위계산부인하는 것으로 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 OO관광산업(주)(이하 청구외법인 이라 한다)의 대표이사로서, 청구인 개인소유의 OOOO시 OO구 OOO OOOOO,O,O,O OO 대지 3,879.1㎡(이하 쟁점토지 라 한다)상에 청구외법인의 건물(호텔)을 신축하고 나머지 토지는 동 건물의 주차장 용도로 임대하여 오면서, 청구외법인과 쟁점토지의 임대차계약을 체결하고 임대료수입금액을 신고하여 왔다. 이에 대하여 처분청은, 쟁점토지의 주변지인 OOOO시 OO구 OOO OOOOOOOO 토지와 같은 동 552-2번지 토지(이하 표준지 라 한다)의 임대실례가액(평당 임대료를 평균하여 산출한 가액으로 평당 임대실례가액임)을 쟁점토지의 적정임대료로 산정하고 동 금액과 청구인이 신고한 쟁점토지의 임대료수입금액과의 차액을 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 2003.1.11 청구인에게 1998.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1998.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1999.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 1999.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 2000.1기 부가가치세 O,OOO,OOO원, 2000.2기 부가가치세 O,OOO,OOO원 합계 O,OOO,OOO원 및 1998년도 귀속 종합소득세 OO,OOO,OOO원, 1999년도 귀속 종합소득세 OO,OOO,OOO원, 2000년도 귀속 종합소득세 O,OOO,OOO원 합계 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.8 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2000. 12. 29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법시행령(2000. 12. 29 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 당해 거주자의 친족
2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족
3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족
4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인
② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 사업자가 무주택 종업원에게 주택건설촉진법에 의한 국민주택 규모의 주택(그 주택에 부수된 토지를 포함한다)의 취득·임차에 소요된 자금(재정경제부령이 정하는 금액을 한도로 한다)을 대부하는 경우를 제외한다.
5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.
(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 처분청의 임대실례가액 적용내용을 살펴보면 다음과 같다. O O O O O OOOOO OOOOO OO OO OOOOOO OOOO O,OOO,OOOO OO,OOOO OO OO OOOOO OOOO OO,OOO,OOOO OOO,OOOO O O OO,OOO,OOOO OOO,OOOO O OO OOOOO OO OOO,OOOO O O OO,OOOO(OOOO) O) OOOOO OOO OOO OOO(OO OO) (나) 청구인과 청구외법인간에 체결된 쟁점토지의 임대차계약체결내용과 쟁점토지의 지번별 ㎡당 공시지가를 살펴보면 다음과 같다. O O O O OOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOO O,OOOO OOO OOO,OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO O,OOOO OOO,OOO,OOOO OOO,OOOO O OOOO O OOO OOO OOOOOOO O,OOOO(O,OOOOO), OOOOOOO O,OOOOOO(O,OOOOO), OOOOOOO OOOOOO(O,OOOOO), OOOOOOO OOOOOO(OOOOO) O()O OOOO, OOOOOO OO OOOO (다) 청구인이 주장하는 비교토지에 의한 적정임대실례가액을 살펴보면 다음과 같다. O O O O O O O OOOOO OOOOO OO OO OOOOOO OOO OOOOOO O,OOO,OOOO OO,OOOO OO OO OOOOOO OOO OOOOOO O,OOO,OOOO OO,OOOO OO OO OOOOO OOOO OOOOOO O,OOO,OOOO OO,OOOO OO OO OOOOO OOOO OOOOOO O,OOO,OOOO OO,OOOO O O OO,OOOO OOOOOOOO OOOO,OOOOO O OOO,OOOO(OOOO)
(2) 청구인은 처분청이 표준지로 삼은 토지는 모두 6차선 대로변에 위치하여 2차선 옆에 위치한 쟁점토지와는 임대가격을 비교하기가 부적당하고, 표준지가 위치나 주변여건·토지가격·이용상황 등에 비추어 쟁점토지에 비하여 토지의 임대가치가 월등히 높음에도 불구하고 표준지의 임대실례가액을 쟁점토지의 적정임대가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하며 쟁점토지의 임대에 대한 시가로 볼 수 있다는 인근의 유사 토지임대사례를 제시하고 있다.
(3) 처분청이 정한 표준지의 임대실례가액이 쟁점토지의 적정임대가액(시가)으로 합당한지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지 소재지 일대에서 부동산 중개업을 영위하는 정OO(OO공인중개사무소)과 신OO(OOO공인중개사사무소)는 쟁점토지 소재지 주변토지에 대하여 연접한 도로폭에 따라 평당 보증금 및 임대료가 다음과 같음을 확인하고 있다. OOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOOOO OOO OOO OOOOOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO OOO OOOOO OOOOO O OOOO OOOOO OOO OOOO, OOOO OO OOOO (나) 쟁점토지와 처분청의 표준지 및 청구인의 비교토지별 공시지가를 분석하여 보면 다음과 같다. O O (OO O OO) OOO OOOO OOOOOO OOOOOOO OOOO OOOOO,OOO O,OOOOO,OOO O,OOOOO,OOO OOOO OOOOO,OOO O,OOOOO,OOO OOOOO,OOO OOOOO OOO, OOO OOO OOO, OOOOOOO OOO (다) 지적도 및 지도에 의하여 쟁점토지와 처분청의 표준지 및 청구인의 비교토지의 주변여건을 분석하여 보면 다음과 같다. O O O O OOOOOO O O O O OOOOOOO OOOO OOOOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOOO OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOOO OOOOO OOOOOOOO (라) 특수관계에 있는 자에게 무상대여 또는 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우 각 과세기간의 소득금액계산에 있어서 적정임대료(부동산 임대용역의 시가)의 산정은 거주자와 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 할 것이고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치ㆍ주위환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것(대법원 97누1570, 1997.7.9 같은 뜻)인 바,위의 사실을 종합하여 살펴보면, 처분청이 임대실례로 적용한 표준지는 주변여건이나 위치 및 공시지가 등을 비교하여 볼 때 쟁점토지 보다는 토지의 가치가 더 높은 것으로 보여지고, 처분청이 평당 임대료를 평균하여 시가로 산정한 표준지 2곳의 임대실례가가 각각 평당 OO,OOO원과 OOO,OOO원으로 표준지간에도 3배이상 현격한 차이가 있어 유사성을 인정하기 어려울 뿐 아니라, 처분청이 적용한 표준지의 임대실례가(2개 표준지의 평당 임대가액의 평균액)는 쟁점토지와 연접도로 및 이용상황이 유사한 주변지역 토지에 비하여 높은 것으로 나타나고 있어 처분청이 정한 표준지가 쟁점토지와 이용가치가 유사한 토지로 보기는 어려우며, 따라서 처분청이 쟁점토지의 적정임대가액으로 적용한 표준지의 임대실례가액(평당 평균임대료)은 쟁점토지의 임대시가를 적정하게 반영한 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다.
(3) 위와같은 판단에 기초하여 볼 때, 처분청이 선정한 표준지 보다는 오히려 청구인이 제시하고 있는 비교토지가 토지의 주변여건이나 위치 등으로 보아 쟁점토지의 조건과 더 유사한 것으로 보여지는 바, 이와같은 청구인의 비교토지등을 참고하여 쟁점토지와 주변여건·위치·토지가격·이용상황이 유사한 토지를 표준지로 재선정하고 이에 대한 임대실례가액을 조사하여 이를 쟁점토지의 적정임대료(임대시가)로 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.