쟁점건물의 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1995.2.22 ○○○외 1필지 대지 737.3㎡ 및 지상건물 2,281.67㎡(지하 2층∼지상 7층 ; 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 김○○○로부터 55억원에 취득하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금으로 2억원을 지급하고 중도금은 쟁점 부동산에 설정된 근저당채무를 인수하는 것으로 하였으며, 1995.11.10 김○○○에게 잔금 2억원을 지급하였다. 그러한 과정에서 김○○○는 1995.4.20 쟁점부동산중 증축중인 지상 5층∼7층건물(미등기건물 ; 이하 "쟁점건물"이라 한다)을 청구인에게 4억원에 양도하였으며, 청구인은 쟁점건물을 1996.5.7 변○○○ 에게 8억원에 양도하고, 김○○○는 쟁점부동산중 잼점건물을 제외한 부분(이하 "쟁점외건물"이라 한다)을 변기태에게 52억원에 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 1995.4.20 김○○○로부터 취득 하여 1996.5.7 변○○○에게 미등기양도한 것으로 보고, 양도가액을 8억원, 취득가액을 593백만원(쟁점부동산의 계약금 및 잔금 4억원+ 법원판결문상 청구인이 김○○○에게 지급한 것으로 확인된 193백만원)으로 하여, 2003.9.4 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 238,500,000원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.11.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 김○○○로부터 총 55억원에 매수하기로 하는 매매계약을 1995.2.22 체결하고 당일 계약금으로 2억원을 지급하였고, 쟁점부동산에 대하여 진행중인 경매절차 취하비용, 김○○○에 대한 변호사 선임비용, 지하한증막 공사비용 등을 김○○○에게 지급한 것과 정산하여 중도금조로 4억원을 지급한 것으로 하여 쟁점건물에 대한 매도증서를 작성(1995.4.20자)하였고, 1995.11.10 잔금조로 2억원을 지급하고 김○○○로부터 영수증을 수취하였으나, 김○○○가 쟁점부동산을 변○○○에게 60억원에 다시 매매하기에 이르자 김○○○에게 이미 지급한 8억원을 돌려받고자 김○○○·청구인·변○○○ 3인이 입회한 자리에서 쟁점건물을 변○○○에게 8억원에 매매하는 형식으로 매매계약서를 작성하고 8억원을 돌려받았는 바, 청구인은 쟁점부동산의 매수와 관련하여 김○○○에게 이미 지급하였던 8억원을 되찾아 온 것에 불과 하므로, 매매계약서와 매도증서를 근거로 양도소득세를 과세한다 하더라도 김○○○에게 이미 지급한 금액이 8억원 이상인 사실이 판결문에 의하여 확인되어 양도차익이 없음에도 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물의 실지 취득가액이 8억원 이상이라고 주장하나, 구체적인 증빙의 제시가 없어 이를 인정할 수 없으므로 쟁점 건물의 매도증서(김○○○와 청구인간에 작성)와 매매계약서(청구인과 변○○○간에 작성) 및 판결문에 나타나는 금액을 근거로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.2.22 김○○○ 소유의 쟁점부동산을 총 55억원 (계약금 2억원, 중도금은 근저당채무 인수, 잔금 2억원)에 매수하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고, 김○○○는 1995.11.10 계약금 2억원과 잔금 2억원을 영수한 것으로 하여 청구인에게 영수증을 발행·교부 하였으며, 김○○○는 쟁점부동산의 매매계약서와는 별도로 1995.4.10 쟁점건물을 청구인에게 4억원에 양도하는 매도증서를 작성하였음이 쟁점부동산의 매매계약서 영수증, 쟁점건물의 매도증서 등에 나타 난다.

(2) 청구인은 김○○○가 변○○○에게 쟁점부동산을 60억원에 매매하기에 이르자 김○○○에게 이미 지급하였던 계약금 등을 돌려 받기 위하여 김○○○와 변○○○를 합석시킨 자리에서 쟁점건물을 청구인이 변○○○에게 8억원에 매매하는 형식으로 매매계약서를 작성(1996.5.4)하고 매매대금 8억원을 지급받은 사실이 판결문(대법원2002도4767, 2002.8.29)에 나타나고, 위와 같은 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 형사판결문(대법원2002도4767횡령, 2003.2.28 ; 서울지법2001노2464횡령, 2002.8.29 ; 서울지법99고단5517횡령, 2001.3.13)에 의하면, 김○○○가 청구인을 상대로 쟁점건물의 양도대금 8억원중 4억원을 횡령하였다 하여 고소하였으나 청구인에게 무죄를 선고 하였으며, 위 판결문에서 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 과정에서 각종 경매절차를 취하시키기 위하여 1995.6.19까지 ○○○협동조합에 4,300만원, 채권자 박○○○·안○○○에게 1억원, 김○○○의 변호사 선임비용으로 5,000만원 등 총 1억9,300만원을 지급한 사실을 인정하고 있을 뿐, 그 외에 청구인이 지급하였다고 주장하는 임차인 임대보증금 5,000만원, 한증막 공사대금 1억5,000만원 등은 위 판결문상에 나타나지 아니한다. 민사판결문(서울고법 2000나37762 손해배상, 2001.4.18 ; 서울지법 2000가합2666 손해배상, 2000.6.7)에도 김○○○가 청구인에게 쟁점건물의 양도대금 8억원중 4억원을 배상하라고 소송을 제기하였으나 청구인이 4억원을 배상할 책임이 없다고 판결하고 있을 뿐, 달리 청구인이 지급하였다고 주장하는 금액에 대해서는 나타나지 아니한다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득과정에서 김○○○에게 지급한 금액을 쟁점건물로 변제받은 것이므로 청구인이 쟁점건물을 양도한 것이 아니고, 설사 양도라 하더라도 양도차익이 없다는 주장이나, 청구인이 쟁점건물을 4억원으로 하여 김○○○로부터 양도받은 사실이 매도증서에 의하여 확인되고, 또한 쟁점건물을 변○○○에게 8억원에 양도한 사실이 매매계약서 및 위 판결문에 의하여 확인 되므로 청구인은 쟁점건물을 김○○○로부터 취득하여 변○○○에게 양도(미등기)하였다고 볼 것이고, 청구인이 쟁점부동산의 취득과정 에서 계약금 및 잔금 4억원외에 추가로 193백만원을 김○○○에게 지급한 사실이 판결문에 의하여 확인될 뿐 달리 청구인이 지급 하였다고 주장하는 금액은 확인되지 아니하므로, 쟁점건물의 취득 가액은 청구인이 지급한 것으로 확인되는 593백만원으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 청구인이 쟁점건물을 미등기양도한 것으로 보고 양도가액을 8억원, 취득가액을 593백만원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.