부동산의 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 적용 배제한 처분의 당부

심판청구번호 국심2003서 3370(2004. 2. 12) NT SIZE=5>이 유

청구인이 1985.12.30. ○○○ 주택과 부속토지(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하고 2002.12.17. 양도하면서 1세대 1주택에 의한 비과세 요건을 충족한 것으로 보아 무신고·무납부 함에 따라 처분청은 쟁점부동산이 공부상 주택이나 양도당시에 일반음식점으로 이용되었던 것으로 확인하고 1세대 1주택에 의한 비과세를 배제하여 2003.8.4. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산에서 1986.1월부터 1995.5월까지 거주하다가 1996.5월 쟁점부동산 토지에 다가구주택을 신축하여 임대하기 위해 청구외 청구인의 처 홍○○○가 1995.3.21.부터 ○○○번지에서 임대업을 하고 있는 다가구주택(7가구, 건평419.8㎡)으로 이사하면서 쟁점부동산을 일시적으로 임대(1996.5.1∼1998.4.30)하였으나, 임차인 고○○○이 청구인과 협의없이 쟁점부동산의 1·2층(229.2㎡)을 일반음식점으로 용도 변경하고, 임대기간 만료(2001.5.30) 후에도 임차인이 명도하지 않아, 청구인이 2002.12.17. 쟁점부동산을 매수인 청구외 전○○○에게 양도시에 불가피하게 음식점인 상태에서 양도하였으나, 이는 임차인의 불법점유에 따른 것이므로 쟁점부동산의 용도는 공부상과 같이 주택으로 보아야 하며, 청구인의 처 홍○○○가 소유하고 있는 다가구주택은 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택으로서 1세대 1주택에 비과세 규정 적용시 주택으로 보지 않는 것이므로 당초처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 1995.5.1 부동산임대업으로 개시하기 이전인 1995년 3월에 이미 건물의 용도를 일반음식점으로 변경하여 임대한 사실이 건축물관리대장에 의해 확인되고, 쟁점부동산의 매수인 청구외 전○○○과 1998.4월부터 2003.2월까지 쟁점부동산에서 음식점을 경영한 임차인 이○○○ 등에 의하여 쟁점부동산의 양도당시 업무용으로 사용되었다는 사실이 확인되고 있을 뿐만 아니라, 청구인의 처 홍○○○가 1995.3월 ○○○번지의 다가구주택을 신축하여 현재까지 보유하고 있으며, 동 주택 ○○○호에서 청구인과 청구인의 가족이 1995.5.15.부터 현재까지 거주하고 있음이 등기부등본 및 주민등록 등·초본에 의해 확인되는 바, 쟁점부동산이 1세대 1주택에 해당한다는 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정된 것) (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) (3) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정) (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정) (5) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. (6) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1985.12.30. 취득하고 2002.12.17. 양도 하면서 1세대 1주택에 의한 비과세요건을 충족한 것으로 보아 무신고·무납부한 것에 대해, 처분청은 쟁점부동산이 공부상 주택이나 양도당시에 사무실(지층)과 일반음식점(1·2층)으로 이용되었던 점과 청구인의 처 홍○○○가 주택임대업을 운영하고 있는 ○○○번지 다가구주택의 ○○○호에서 청구인과 청구인가족이 1995.5.15.부터 현재까지 거주하고 있음이 등기부등본 및 주민등록 등·초본에 의해 확인되는 것으로 보아 1세대 1주택에 의한 비과세를 배제하고 2003.8.4. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였음이 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도시에 음식점으로 양도한 것은 사실이나, 이는 임차인의 불법점유에 의한 것이므로 공부상과 같이 주택으로 보아야 하며, 청구인의 처 홍○○○ 소유 다가구주택은 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택이므로 쟁점부동산 양도를 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용하여야 한다는 주장과 함께 청구인과 임차인 고○○○의 화해조서·임차인의 각서·청구인이 임차인에게 송부한 내용증명·홍○○○의 다가구주택 주택임대신고서·주택임대업 사업자등록증·다가구주택 임대차계약서 등을 제시하고 있으므로 이에 대해서 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 임차인 청구외 고○○○에게 1996.5.1.부터 임대하기 이전에는 주택으로 사용하였다고 주장하나, 건축물관리 대장에 의하면 1995.3월에 이미 건물의 용도를 일반음식점으로 변경하여 임대한 사실이 확인된다. (나) 처분청은 쟁점부동산을 매수한 청구외 전○○○과 1998.4월부터 2003.2월까지 음식점을 경영한 청구외 이○○○ 등에 의하면, 청구인이 쟁점부동산 양도당시에 사무실(지층)과 일반음식점(1·2층)으로 사용된 사실을 확인하고 있다. (다) 소득세법 통칙 89-3(공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부)에서 "소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다" 규정하고 있다. (라) 또한, 청구인의 처 홍○○○ 소유(1995.3.21. 신축) ○○○번지의 다가구주택(7세대)을 장기임대주택으로 신고한 ○○○호에서 청구인과 청구인의 가족이 1995.5.15.부터 현재까지 거주하고 있음이 등기부등본 및 주민등록 등·초본에 의해 확인되는 바, 동 다가구주택 ○○○호는 임대주택이 아닌 자가주택에 해당한다 할 것이다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 용도를 영업용 으로 보고, 홍○○○의 소유 다가구주택의 301호를 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 해당하지 않는다 하여, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세를 배제하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.