부동산의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심2003서 3219(2004. 2. 21) 暠啖�양도소득세 ○○○원의 부과처분은 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다

청구인은 1998.8.25 취득한 ○○○호 53평형 149.53㎡(이하“쟁점아파트”라 한다)를 2000.7.31 정○○○에게 양도하고 실거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다 처분청은 쟁점아파트의 실지거래가액을 조사한 결과 실지양도가액이 사실과 다른 것을 확인하고 확인된 실지양도가액 ○○○원을 적용하여, 2003.8.13 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2003.10.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 실지양도가액과 확인된 실지양도가액이 서로 다르다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하지 아니하고 확인되는 실지양도가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트을 양도하고 실지거래가액으로 신고하였으나, 신고시 제출한 검인계약서와 실지계약서가 다른 바, 이는 실지계약서 제출로 인한 조세부담을 회피하기 위해 허위로 작성한 것이므로, 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 같은법시행령 제162조의 2 제2항에 규정한 "부정한 방법으로 부동산을 양도한 경우"에 해당하므로, 처분청이 조사·확인된 실지양도가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액으로 신고한 경우 그 신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준 에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류 와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1998.8.25 취득한 쟁점아파트를 2000.7.31 양도하고 실지거래가액(양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원)으로 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 동 양도가액을 쟁점아파트의 매수인 정○○○로부터 확인한 실지양도가액(○○○원)으로 양도차익을 산정하여 과세한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 구 소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 제94조 제1호 등의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하되, 다만 동법 제1항 제6호에서 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는 바, 위의 각 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 원칙에 대한 예외를 인정한 취지로 해석되는 것이므로, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것이다(대법원 2000두314, 2000.7.28. 외 다수 같은 취지). 따라서, 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우, 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것임에도 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 위 법리를 오인한 잘못이 있다고 판단된다(국심2001중513, 2001.6.29 합동회의 같은 뜻임).

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.