양도차익의 산정

심판청구번호 국심2003서 3188(2004. 5. 24) ">1. 처분개요 청구인은 2000.1.6부터 ○○○에서 부동산중개업을 영위하는 사업자로서, ○○○ 35.28㎡(이하 "쟁점1주택"이라 한다)를 2000.3.18. 취득하여 2002.7.6. 양도하였고, 같은 곳 ○○○ 107.24㎡(이하 "쟁점2주택"이라 하고, 쟁점1주택과 쟁점2주택을 합하여 "쟁점주택"이라 한다)를 2001.3.17. 취득하여 2002.8.30. 양도한 후 양도차익을 기준시가에 의하여 예정신고하였다. 처분청은 2003.5월 청구인에 대한 부동산중개업자 조사를 실시하면서 청구인의 쟁점주택 거래는 부동산중개업법 제15조의 직접거래 금지 규정을 위반한 경우에 해당한다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2003.9.8. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 75,829,530원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.10.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 남편은 거동이 불편한 관계로 청구인의 수입만으로는 생활비 조달이 어려워 월세라도 받고자 방 한칸의 쟁점1주택을 구입하였으나 사정으로 2년 4개월만에 양도하였고, 쟁점2주택은 청구인 가족이 입주할 목적으로 매입하였으나 세입자가 대입수험생 자녀가 있다는 사유로 수험기간까지는 계속 거주할 것을 요청하여 입주하지 못하다가 부득이한 사정으로 1년 5개월만에 양도하는 등, 청구인의 쟁점주택 취득과 양도는 실수요자로서 행한 거래임에도 부동산중개업법 제15조 제5호의 중개업자의 금지사항을 위반하였다 하여 쟁점주택의 양도를 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산중개업자인 청구인이 쟁점주택을 거래할 때 중개의뢰인으로부터 직접매수하고 직접양도 하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고, 이는 부동산중개업법 제15조 제5호 금지행위인 중개업자등은 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니된다는 규정을 위반한 경우에 해당하므로 청구인의 쟁점주택 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 중개의뢰인으로부터 쟁점주택을 직접 취득하여 양도한 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

(2) 부동산중개업법 제15조 【금지행위】 중개업자등은 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다.

5. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 양도소득세 신고하면서 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였고, 처분청은 청구인이 부동산중개업자임에도 불구하고 중개의뢰인과의 직접거래에 의하여 쟁점주택을 취득 및 양도한 것은 부동산중개업법 제15조 제5호를 위반한 것이라 하여 아래와 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하였다. (단위: 천원)○○○

(2) 청구인이 쟁점주택을 취득 및 양도할 때에 작성한 매매계약서에 의하면 청구인 명의로 중개한 것으로 기재되어 있다. 부동산중개업법 제15조 제5호가 부동산중개업자에 대하여 중개의뢰인과 직접 거래를 금지하는 취지는 그와 같은 행위를 허용한다면 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 하는데 있다 할 것이고○○○, 부동산중개업자가 직접 부동산 매입이 필요한 경우라면 다른 중개업자를 통하여 매입하거나 의뢰인이 아닌 제3자를 통하여 매입한다면 상관없으나 그렇지 않고 자기가 중개하여 다른 사람으로부터 부동산을 매입한 경우에는 금지행위에 해당한다고 할 것이다○○○. 같은 취지로 청구인의 부동산중개업소 관할 ○○○도 청구인이 부동산중개업법에서 금지하고 있는 직접거래를 하였다고 하여 청구인에게 영업정지 등 조치를 취한 바도 있다.

(3) 청구인의 경우 쟁점1주택과 쟁점2주택을 중개의뢰인으로부터 직접 취득하고도 거주함이 없이 각 2년4개월과 1년5개월간의 단기간만 보유하다 양도하였고, 쟁점2주택의 경우 기존임차인이 고등학교 3학년 수험생이어서 이사가 어렵다는 사정을 받아 주어 거주하지 못했다고 주장하고 있으나 청구인의 자녀 또한 당시에 고등학교와 중학교에 재학중이었던 점을 감안하면 청구인이 쟁점주택을 단순히 실수요자의 입장에서 거주할 목적으로 취득하였다고는 인정되지 아니한다 하겠다.

(4) 위 사실관계와 관련법령을 종합해보면, 청구인이 쟁점주택 2호를 직접거래에 의하여 취득한 후 거주한 사실이 없이 단기에 양도한 행위는 소득세법시행령 제162조 의 2 제2항이 규정하고 있는 부동산중개업법을 위반하여 부정한 방법으로 부동산을 직접 취득 또는 양도한 경우에 해당한다고 할 수 있으므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.