부동산 평가시 관리비를 임대료에 포함 여부

심판청구번호 국심2003서 3168(2004. 3. 8) 소재 ○○○빌딩을 임대료환산가액으로 평가하되 환산되는 임대료에 포함시킨 관리비 ○○○원중 ○○○원을 차감하여 재산가치를 평가한 후 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 피상속인 이○○○의 사망으로 1999.10.20 상속이 개시됨에 따라 상속재산인 ○○○ 소재 ○○○빌딩(이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대하여 기준시가인 ○○○원(토지는 개별공시지가 ○○○원, 건물은 과세시가표준액인 ○○○원)으로 평가하여 상속재산가액에 산입하고 2000.4.14 상속세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산을 상속세법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료 환산방법을 적용하여 ○○○원으로 평가하여 당초 신고시 평가한 가액 ○○○원과의 차액을 상속재산가액에 추가로 산입하여 2003.7.20 청구인들에게 1999년도분 상속세 ○○○원을 결정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2003.10.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 임대차계약이 체결된 상속재산의 평가에 있어서 임대료라 함은 임대인이 당해 임대재산으로부터 실제 수입하는 것으로서 임대차계약내용에 따라 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 포함되지 아니하는 것이므로 피상속인이 임대료와 별도로 징수한 실비변상적인 관리비는 상속재산평가가액에서 제외하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 임대차계약 내용을 보면, 청구인의 주장대로 임대료와 관리비가 별도로 징수되고는 있으나, 관리비에 대한 구체적인 내용이 없고 일정액으로 고정되어 있으며, 청구인이 추후 제출한 관리비의 구체적인 내용이 전기안전관리대행료, 건물화재보험료, 승강기관리위탁비 등 사실상 임차인이 존재하지 않더라도 건물소유주로서 부담하여야 할 경비 등으로서 사실상 임차인이 부담하여야 할 관리비로 보기 어려우므로 당초의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 상속재산인 쟁점부동산을 사실상 임대차계약이 체결된 부동산으로 보아 임대료환산가액으로 평가하면서 별도로 징수한 관리비를 임대료에 포함하여 평가한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의하여 평가한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서생략)

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. 상속세및증여세법시행규칙 제15조의2 【임대가액의 계산】영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 상속세및증여세법 제61조 제1항 의 규정을 적용하여 기준시가로 평가한 ○○○원을 상속재산가액에 산입하여 상속세를 신고한 것인 반면, 처분청은 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산을 같은법 제61조 제7항의 규정에 의한 임대료환산가액으로 평가하면서 그 임대료에 피상속인이 임차자로부터 별도로 징수한 관리비(전기료, 수도요금은 제외)를 포함하여 ○○○원으로 평가한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

○○○

(2) 청구인들이 심리자료로 제시하는 건물관리비 부과내역에 의하면, 아래 <표2>과 같이 항목별로 지출된 금액을 기준으로 평당 관리비를 ○○○원씩 산정하여 이를 임대료외에 별도로 임차자로부터 수령한 후 지출한 사실이 확인된다.

○○○

(3) 건물관리비 부과 및 지출내역을 구체적으로 살펴보면, 구분1의 청소용역대행비는 피상속인과 ○○○개발(주)간에 체결된 미화용역계약으로 매월 ○○○원(대청소비 1회당 ○○○원 별도)을 지급하기로 하는 건물관리 도급계약서에 의하여 지출된 금액이고, 구분2의 건물관리용역비는 피상속인과 (주)○○○컨설팅 간에 체결된 계약서로 임대차계약, 임대료 및 관리비 징수, 소유권의 보존관리 등의 내역이 포함되어 있고, 관리용역대가로 매월 ○○○원(부가세 별도)을 지급하기로 하는 빌딩관리용역계약서에 의하여 지출된 금액이며, 구분3의 건물외벽청소비는 피상속인과 ○○○개발시스템(이○○○)간에 체결된 건물 외벽(연 2회) 및 유리(연 2회) 청소비로 월 ○○○원을 지급하기로 하는 외벽청소용역계약서에 의하여 지출된 금액이고, 구분4의 주차관리 및 대행료는 피상속이 주차관리·기계실 및 보일러실 근무직원 3명에게 ○○○원의 급여를 지급한 금액임이 개인별 근로소득 지급내역서에 의하여 확인되며, 구분5의 전기안전관리대행료는 피상속인과 한국전기안전공사간에 자가용 전기설비 안전관리대행 계약을 체결하고 월 ○○○원을 지급하기로 하는 계약서에 의하여 지출한 금액이고, 구분6의 건물화재보험료는 피상속인이 쟁점부동산을 화재보험에 가입하고 지출한 금액이며, 구분7의 승강기관리위탁비는 피상속인과 ○○○○○○간에 체결한 승강기 보수에 관한 계약으로 월 ○○○원을 지급하기로 하는 승강기보수계약서에 의하여 지출된 금액이고, 구분9의 주차타워위탁관리비는 피상속인과 (주)○○○ 간에 체결한 주차설비의 점검·보수에 관한 계약으로 월 ○○○원을 지급하기로 하는 주차설비점검 보수계약서에 의하여 지출된 금액이며, 구분11의 실내공기측정비, 구분12의 물탱크청소비, 구분13의 건물소득비는 피상속인과 유한방역(주)간에 체결한 저수탱크청소(연 2회), 실내환경측정(연 2회), 건물소득(연 6회)에 관한 계약을 체결하고 지출한 금액임이 위생관리대행계약서에 의하여 확인되고, 구분16의 난방유류구입비는 피상속인이 난방용보일러 등유를 구입하고 지출한 금액임이 관련 매입세금계산서에 의하여 확인되며, 구분 19의 환경개선부담금은 난방용보일러용 등유사용과 관련된 부담금인 사실이 영수증에 의하여 확인되고, 기타 구분8등 나머지 금액도 정기검사료, 약품구입비, 방화관리자교육비, 교통유발부담금, 면허세 등으로 지출한 사실은 확인되고 있다.

(4) 상속재산을 상속세및증여세법시행령 제50조 제7항 의 규정에 따라 임대료환산가액으로 평가시 임대인인 피상속인이 부동산을 임대하고 임차자들로부터 임대료외에 별도로 관리비를 수령한 경우 그 관리비가 사실상 임차인들이 부담할 비용으로서 합리적인 산정기준에 의하여 그 관리비를 부과하였다면, 그 임대료에 관리비상당액을 포함시키지 아니하는 것이 타당하나, 이 건의 경우 청구인이 관리비로 수령한 금액중에는 건물관리용역비·건물화재보험료 등 건물주인 임대인이 부담할 비용이 포함되어 있는 사실이 확인되고 있는 점에서 관리비로 수령한 금액 전체를 평가대상 임대료에서 차감하기 보다는 관리비중 사실상 임차인이 부담할 비용만을 발췌하여 동 금액만을 차감하는 것이 합리적이라고 할 것이다.

(5) 앞에서 살펴본 사실관계를 기초로 피상속인이 임차인으로부터 수령한 관리비 ○○○원에 대하여 보면, 청소용역대행비 ○○○원·건물외벽청소비 ○○○원·주차관리및대행료 ○○○원·난방유류구입비 ○○○원·난방유류사용과 관련된 환경개선부담금 ○○○원 합계 ○○○원은 수익자부담의 원칙에 의거 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비로 보는 것이 타당하나, 나머지 금액 ○○○원은 임대차계약체결 및 임대료등의 징수와 관련된 건물관리용역비·건물의 화재보험료·임대인 소유의 시설유지와 관련되어 지출한 금액임이 확인되므로 임대인이 부담할 관리비로 보는 것이 타당하다고 할 것이다(국심1995서3178, 1996.1.8 같은 뜻임).

(6) 따라서 쟁점부동산을 상속세및증여세법시행령 제50조 제7항 의 규정에 의한 임대료환산가액으로 평가하면서 피상속인이 관리비로 수령한 금액 ○○○원 중 ○○○원만을 임대료에 포함하고, 나머지 ○○○원은 임대료에서 제외하여 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.