임의경매절차 관련한 임대차관계조사서에 근거한 과세처분은 정당함

심판청구번호 국심2003서 2990(2004. 2. 16) P> 1. 처분개요 청구인은 청구외 김○○○과 공동으로 1993.9.8. ○○○ 소재 ○○○빌딩 ○○○㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득하여 부동산임대업을 영위하는 사업자로서 아래와 같이 부동산임대 수입금액을 신고하였다. 처분청은 ○○○세무서장이 탈세제보자료에 의하여 청구인과 김○○○의 부동산임대소득에 대한 세무조사를 실시하여 아래와 같이 부동산임대내용을 확인하고, 통보한 부동산임대수입금액 누락자료에 의하여 2003.9.8. 청구인에게 종합소득세 ○○○원(1998년 귀속 ○○○원, 1999년 귀속 ○○○원, 2000년 귀속 ○○○원, 2001년 귀속 ○○○원)을 결정고지하였다.

○○○ 청구인은 이에 불복하여 2003.10.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 ○○○지방법원 소속 직원 1인이 쟁점부동산 임의경매절차의 일환으로 임대차현황을 확인하면서 임차인 등 관련자로부터 서면확인 등 객관적 증빙자료를 확보함이 없이 단지 구두로 질문하여 답변한 내용을 기재한 것에 불과한 "임대차관계조사서"에 근거하여 청구인이 쟁점부동산 임대수입금액을 과소신고한 것으로 보았는 바, 위 ○○○지방법원의 임대차관계조사서는 임차인 김○○○의 진술, 임대차계약서, 청구인이 제시하는 예금계좌(○○○은행 ○○○지점계좌) 등에 의하여, 여관의 경우 보증금 ○○○원, 월 임대료 ○○○원인 사실이 확인되며, 단란주점의 경우 상당기간 공가상태에 있었던 점에 비추어 사실과 다르게 작성된 것으로 사실관계를 객관적으로 입증하는 증빙이 될 수 없으므로 이를 근거로 한 처분은 국세기본법 제16조 의 근거과세 규정을 위배한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 여관의 임대와 관련하여 청구인이 제출한 임대료 입금에 대한 증빙서류는 일부 일자의 통장입금내역만 명시되어 있고, 여관 임차인 김○○○의 진술내용은 2003.6월 ○○○세무서장의 조사 당시 및 ○○○지방법원의 임대차관계 조사 당시 진술한 임대차계약내용과 다르고 일관성이 없어 이를 신뢰할 수 없는 바, 법원이 임의경매절차를 진행하면서 경매물건의 이해당사자에 해당하는 임차자로부터 확인한 임대현황자료를 진실된 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산의 임대수입금액을 과소신고하였는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사결정함에 있어서 기장의 내용 이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실 과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산을 가압류한 채권자 신○○○이 1999.12.9. ○○○지방법원에 쟁점부동산의 임의경매를 신청한 사실 및 ○○○지방법원이 경매개시를 결정한 사실이 확인된다.

(2) 위 부동산임의경매사건과 관련하여 1999.12.31. ○○○지방법원의 집행관이 조사한 쟁점부동산 임대차내역은 아래와 같다. 쟁점부동산의 임대차내역○○○

(3) ○○○세무서장은 청구인 및 김○○○의 쟁점부동산의 임대수입금액에 대하여 조사하면서 위 임대차내역을 근거로 청구인의 부동산임대수입금액 신고누락금액을 산정하였다.

(4) 청구인은 처분청이 과세근거로 삼고 있는 위 임대차관계조사서가 사실과 다르게 작성된 것으로서 단란주점의 경우 종전업소(○○○)의 2000.5.27.자 폐업 이후 2000.11.14. 청구외 김○○○가 "○○○"라는 상호로 사업을 개시하기 전까지 공가상태이었으며, 단란주점, 식당, 커피깼, 여관의 임대보증금 및 월임대료도 과다계상되었다고 주장하며, 여관임차인 김○○○의 진술서 및 임대차계약서, 월세지급 증빙으로 은행거래내역명세서 등을 제시하고 있다.

(5) 이러한 사실에 기초하여 처분청이 산정한 신고누락금액이 적정한지 여부를 살펴본다. (가) 청구인의 부동산임대수입금액에 대한 조사관서인 ○○○세무서장은 쟁점부동산의 임차인 등에 대한 확인조사 결과 임차인의 진술이 ○○○지방법원의 임대차관계조사서 내용과 일치한 것으로 확인하여 이를 기초로 수입금액 신고누락금액을 산정하였다. (나) 청구인은 위 ○○○지방법원의 임대차관계조사서는 쟁점부동산의 임차인이 사실과 다르게 진술한 내용을 기초로 작성된 것으로 이 건 과세처분의 근거로 삼을 수 없다고 주장하고 있으나, 위 조사서는 법원이 부동산 임의경매절차의 일환으로 임차인들에게 임대상황을 확인한 것으로 경매물건 이해관계자의 위치에 있는 임차인의 진술은 특별한 사정이 없는 한 진실된 것으로 보는 것이 타당할 것이다. (다) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 여관임차인 김○○○의 진술서 및 임대차계약서, 임대료 지급증빙으로 청구인의 예금계좌 입금내역서를 증빙으로 제출하고 있으나, 청구인이 제시한 김○○○의 진술서 및 임대차계약서는 ○○○지방법원 집행관의 임대차관계 조사시 임차인 김○○○이 당초 진술한 내용을 번복하는 내용의 진술서로서 이에 대하여 아무런 반증의 제시가 없으므로 신뢰하기 어려운 것으로 보이며, 청구인이 제시한 입금내역서도 일부 일자의 입금사실만 확인되는 단편적인 증빙자료에 불과하여 사실관계를 입증하는 증빙으로는 미흡한 것으로 보인다. (라) 청구인은 위 여관 임대수입금액외 지층 단란주점 및 1층 식당과 커피깼의 임대수입금액도 실제보다 과다하게 산정되었다고 주장하고 있으나, 이에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없으며, 단란주점(지층)의 경우 5개월 동안 공가상태에 있었다는 주장도 임차인의 사업자등록증상의 개업일이 2000.11.14.이라는 증빙만으로 이를 인정하기에는 미흡한 것으로 보인다. (마) 따라서, ○○○지방법원이 쟁점부동산 임의경매절차의 일환으로 경매물건의 이해관계자인 임차인으로부터 확인한 임대차관계조사서를 근거로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.