재건축아파트 양도가액 적용기준의 적정 여부

심판청구번호 국심2003서2810 CENTER>이 유

청구인은 1991.11.30. ○○○번지 ○○○호 대지 63.09㎡ 및 건물 41.41㎡(이하 "쟁점외아파트"라 한다)를 취득·보유하던 중에 2001.11.20. ○○○호 대지 63.09㎡ 및 건물 40.62㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 취득하였고 2002.1.14. 쟁점아파트와 쟁점외아파트의 재건축 사업계획이 승인되었는 바, 2002.12.30. 쟁점아파트를 ○○○번지 소재 ○○○동 제1차 아파트 재건축조합(이하 "재건축조합"이라 한다)에 ○○○원에 양도하고 2003.2.11. 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 2003.2.17. 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함이 타당하므로 과다납부한 세액을 환급하여야 한다고 경정청구하였으나 처분청은 2003.7.15. 경정청구를 받아들일 수 없다고 회신하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 구주택건설촉진법 제44조의3 제6항은 재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우에는 이를 1조합원으로 보고 1주택만을 공급한다고 규정하고 있는 바, 청구인과 같이 재건축아파트 2채를 소유하고 있는 사람은 1채에 대해서는 재건축종료 후 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리가 주어지지 아니하므로 재건축 사업계획승인일 이후에 쟁점아파트를 양도하였다고 하더라도 "부동산을 취득할 수 있는 권리"를 양도한 것이 아니라 "부동산"을 양도한 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 구주택건설촉진법 제44조의3 제6항은 양도물건에 대한 성격을 규정한 조항이 아니라 재건축조합원 중 1세대 2주택 이상을 소유한 조합원에 대하여 재건축으로 인하여 완공되는 아파트의 취득을 제한하는 규제조항인 바, 매매대금이 쟁점아파트의 감정평가금액이 아니라 양도당시의 분양권 시세로 거래된 점 등으로 보아 제도적으로 완공되는 아파트를 취득할 수 없다고 하더라도 쟁점아파트는 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인이 재건축아파트 2채를 보유하다가 재건축사업계획승인일 이후, 새로운 아파트의 사용승인일 이전에 1채를 양도한 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련 법령 < 소득세법, 2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것 > 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다.) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다).

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산의 취득할 수 있는 권리인 경우 < 주택건설촉진법, 2002.2.4. 법률 제6656호로 개정된 것 > 제44조의3(재건축조합의 주택건설) ⑥ 재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다. 다만, 소속근로자의 숙소등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 취득 및 양도일자, 재건축 사업계획승인일 및 쟁점아파트를 재건축조합에 ○○○원에 양도한 사실 등 기본적인 사실관계에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 재건축아파트 2채를 보유하다가 재건축사업계획승인일 이후, 새로운 아파트의 사용승인일 이전에 1채를 양도한 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는지, 아파트를 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 계산하여야 하는지 여부에 대해 본다. (가) 재건축사업은 주택건설촉진법의 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재건축사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것이다(대법원 91누1288, 1991.10.22 ; 국심99서843, 2003.6.11. 같은 뜻). (나) 청구인은 구주택건설촉진법 제44조의3 제6항이 재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우에는 이를 1조합원으로 보고 1주택만을 공급한다고 규정하고 있음을 근거로 청구인과 같이 재건축아파트 2채를 소유하고 있는 사람은 1채에 대해서는 재건축종료 후 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리가 주어지지 아니하므로 "부동산을 취득할 수 있는 권리"를 양도한 것이 아니라고 주장하고 있다. (다) 그러나, 쟁점분양권은 당시의 시세대로 ○○○원에 거래가 되었고 재건축아파트 1채와 다른 아파트 1채를 보유한 자가 사업계획승인일 이후 재건축아파트를 양도하는 경우에는 실가로 과세하고 재건축아파트 2채를 보유한 자가 1채를 양도하는 경우에는 기준시가로 과세할 이유가 없으며 청구인의 입장에서는 새로운 아파트를 취득할 수 없지만 조합이나 이를 전매 취득한 제3자의 입장에서는 여전히 "부동산을 취득할 수 있는 권리"라는 점으로 볼 때에, 청구인에게 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리가 주어지지 아니하는 것은 과다한 개발이익이 1인에게 집중되는 것을 방지하기 위한 구주택건설촉진법상의 제한에 불과할 뿐이고 사업계획승인일 이후 양도되는 쟁점아파트의 성격 자체를 변경시키는 것이 아닌 바 여전히 쟁점아파트는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당한다 할 것이다.

(3) 따라서, 쟁점아파트의 양도차익은 소득세법 제96조 (양도가액) 제1항 제2호에 따라 실지거래가액에 의하여 계산함이 타당하다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.