부담부증여시 양도차익의 계산

심판청구번호 국심2003서 2795(2003. 12. 19)

청구인은 2000.11.13. ○○○시 ○○○구 ○○○번지 외 3필지의 대지 지분 405.029㎡와 지상의 ○○○백화점 점포 3개의 건물 연면적 1,188.36㎡(이하 "쟁점부동산1"이라 한다)를 청구인의 아들 김○○○에게 증여하고 2001.6.21. 같은 지번의 대지 지분 857.99㎡와 지상의 ○○○백화점 점포 37개의 건물 연면적 2,394.18㎡(이하 "쟁점부동산2"라 한다)를 청구인의 아들 김○○○에게 증여하였는 바, 2000.8.29.자 ○○○감정평가법인의 감정가액 ○○○원과 2001.12.4. ○○○감정평가법인의 감정가액 ○○○원의 평균액인 ○○○원(이하 "감정가액1"이라 한다)을 쟁점부동산1의 증여재산가액으로 삼고 2001.6.14. ○○○감정평가법인의 감정가액 ○○○원과 2001.12.4. ○○○감정평가법인의 감정가액 ○○○원의 평균액인 ○○○원(이하 "감정가액2"라 한다)을 쟁점부동산2의 증여재산가액으로 삼아 증여세를 신고·납부하였다. 쟁점부동산1에 담보된 청구인의 채무 ○○○원(이하 "쟁점부담1"이라 한다)과 쟁점부동산2에 담보된 청구인의 채무 ○○○원(이하 "쟁점부담2"라 한다)은 수증자들에게 승계되었는 바, 청구인은 감정가액1·2에 의하여 쟁점부담1·2의 양도차익을 산정하여 쟁점부담1에 대한 양도소득세 ○○○원과 쟁점부담2에 대한 양도소득세 ○○○원을 자진신고·납부하였다. 그러나, 처분청이 김○○○와 김○○○가 증여재산가액으로 신고한 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이 아니라고 보고 기준시가로 증여재산가액을 산정하여 김○○○에게 2002.7.1. 증여세 ○○○원을, 김○○○에게 2002.2.1. 증여세 ○○○원을 결정·고지하자, 김○○○는 2002.9.25. 심판청구를 제기하였다가 기각된 후 2003.6.4. 행정소송을 제기하였고 김○○○는 2002.4.25. 심사청구를 제기하였다가 기각된 후 2002.8.21. 소송을 제기하여 법원에 계류 중인 바, 처분청은 청구인이 신고한 감정가액1·2를 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점부담1과 쟁점부담2의 양도차익을 산정하여 청구인에게 2003.2.10. 2000년 귀속 양도소득세 ○○○원과 2003.3.7. 2001년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.21. 이의신청을 거쳐 2003.9.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의2의 규정에 의하여 당해 자산 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액 등에 의하여 추계조사할 수 있는 규정이 명시되어 있는 바 쟁점부동산1·2는 신축된 이후 현재까지 상권이 형성되지 않아 쓸모 없는 상가로 전락되었고 경매 등에 의하여 소유권이전이 빈번하여 다수의 매매가액, 경매가액 등이 있으므로 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있음에도 불구하고 이를 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 부당할 뿐만 아니라 증여세과세처분에 대한 행정소송이 진행 중에 있는 상황에서 쟁점부담1·2에 대한 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 감정가액1은 기준시가 ○○○원의 37.8%에 불과한 ○○○원이고 감정가액2는 기준시가 ○○○원의 34.7%에 불과한 ○○○원이며 청구인이 주장하는 매매가액 및 경매가액은 쟁점부동산이 아닌 타인들 소유의 건물이고 대부분 증여일로부터 3개월 이후의 것이므로 시가로 볼 수 없을 뿐 아니라 인근 부동산중개업소에서 확인한 시세도 기준시가와 차이가 없는 바 기준시가에 의하여 쟁점부담1·2의 양도차익을 산정한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부담1과 2의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련 법령 < 소득세법, 1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것 > 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조(양도소득의 범위) 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제98조(부당행위계산의 부인) ① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. < 소득세법시행령, 1999.12.31. 법률 제16664호로 개정된 것 > 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 김○○○와 김○○○에게 부과된 증여세 과세처분이 행정법원에 계류 중에 있다고 하더라도 이 건은 청구인에게 과세된 양도소득세 과세처분이므로 이를 과세하지 못할 이유가 없다 할 것이다.

(2) 청구인이 제시하는 감정가액, 상가매매계약서 등과 처분청이 제시하는 기준시가 등에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 2000.11.13. 쟁점부담1의 양도와 관련한 감정가액1은 2000.8.29.자 ○○○감정평가법인의 감정가액과 2001.12.4. ○○○감정평가법인의 감정가액의 평균액이고, 2001.6.21.자 양도와 관련한 감정가액2는 2001.6.14.자 ○○○감정평가법인의 감정가액과 2001.12.4.자 ○○○감정평가법인의 감정가액의 평균액이다. (나) 쟁점부동산1의 건물 1㎡당 감정가액은 ○○○원이고 쟁점부동산2의 건물 1㎡당 감정가액은 ○○○원이며, 쟁점부동산1의 건물 1㎡당 기준시가는 ○○○원이고 쟁점부동산2의 건물 1㎡당 기준시가는 ○○○원인 바, 감정가액1은 기준시가 ○○○원의 37.8%인 ○○○원이고 감정가액2는 기준시가 ○○○원의 34.7%인 ○○○원이다. (다) 청구인은 2000.5.19.부터 2002.6.7.까지 분양된 ○○○백화점 점포 18개의 부동산매매계약서를 제시하면서 이를 쟁점부담1과 2의 양도일 전후 3월 이내에 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액으로 제시하고 있다.

(3) 위 사실관계를 토대로 쟁점부담1과 2의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 타당한지 여부에 대하여 본다. (가) 소득세법시행령 제176조의2 제3항 제2호 는 양도일 전후 각 3월 이내에 쟁점부동산1과 2에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 할 수 있는 것으로 규정하고 있으나, 감정가액1과 2는 양도일 전후 3월 이내의 감정가액이 1개 뿐이므로 위 규정의 요건에 맞지 아니하고 쟁점부동산1과 2의 감정가액이 기준시가의 40%에도 미달하며 감정가액이 이와 같이 현저히 낮게 산정될 만한 특별한 이유를 감정법인과 청구인들이 제시하지 못하고 있는 바 감정가액1과 2는 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당되는 것으로 판단된다. (나) 청구인은 ○○○백화점 점포 18개의 부동산매매계약서를 제시하면서 이를 매매사례가액으로 주장하고 있으나 부동산매매계약서의 대부분은 청구인의 아들인 김○○○가 양도한 매매사례이고 동 계약서는 쌍방합의에 의하여 작성된 것이므로 계약서상의 양도가액이 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하고 백화점점포는 층별 및 위치에 따라 가격의 차이가 현저할 뿐만 아니라 매매사례가액의 대부분이 쟁점부담1과 2의 양도일 전후 3개월이 이후의 가격인 바 청구인이 제시하는 매매사례가액이 쟁점부담1과 2의 양도일 전후의 정당한 시가를 반영하고 있는 것으로 보여지지 아니한다. (다) 따라서, 쟁점부담1과 2의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.