분양권의 양도차익산정시 철거주택의 취득가액은 필요경비로 공제됨

심판청구번호 국심2003서 2746(2003. 12. 15) 發發謗坪�부과처분은, ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 105동 1104호의 분양권의 실지취득가액과 실지양도가액을 재조사하여 그에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 105동 1104호의 아파트 분양권(이하“쟁점분양권”이라 한다)을 2001.10.20 청구외 김○○○에게 ○○○원에 양도계약을 체결한 후 2001.10.20 처분청에 양도가액 ○○○원, 취득가액 ○○○원, 양도차익 ○○○원으로 양도소득세를 자진신고(과세미달)하였고, 그 후 2001.11.16 ㅇㅇ공사에 쟁점분양권의 명의변경계약을 하였다.

○○○세무서장은 ○○○ 아파트의 분양권에 대하여 기획조사를 실시한 바, 청구인이 신고한 쟁점분양권의 취득가액 ○○○원은 청구외 김○○○이 실제 납부한 것으로 조사하고 취득가액을 0으로 양도가액을 ○○○원으로 하여 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 ○○○세무서장의 통보안에 따라 2003.4.11 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점분양권의 양도소득세를 신고할 당시 김○○○에게 ○○○원에 양도하는 부동산매매계약서를 작성하고, 주택분양계약서상의 계약금 ○○○원을 취득가액으로 하여 분양권의 양도차익을 ○○○원으로 신고하였으나, 이는 분양권의 전매단계에서 중간 전매자가 분양권의 권리의무승계계약서상에 표시되지 않는 관계로 중간 전매자에게 양도한 것으로 신고하지 못하고 부득이 최종매수자인 청구외 김○○○에게 직접 양도한 것으로 신고하다 보니 실제 매매내역과는 다르게 신고된 것이며, 쟁점분양권의 실제 매매관계는 ○○○시 ○○○구청의 도로확장공사와 관련하여 ○○○시 ○○○구 ○○○ 소재 토지가 공공용지협의 취득으로 도로로 편입됨으로서 지상 주택이 철거되면 철거민에 대하여 ㅇㅇ공사에서 시행하는 아파트의 입주권을 준다는 중개업자 이○○○의 소개로 동 토지인 347-3의 지상 주택 33.06㎡ 및 347-6 지상 무허가 주택 10㎡(이하 “철거주택”이라 한다)를 소유자인 장○○○로부터 ○○○원에 매입하였고, 청구인이 쟁점분양권을 양도한 2001.10월경에는 부동산 경기가 매우 침체되어 분양대금을 마련할 길이 없어 쟁점분양권을 최초로 소개하였던 중개업자 이○○○에게 쟁점분양권을 ○○○원을 받고 다시 양도하게 된 것인 바, 위와 같은 사실관계를 인정하지 아니하고, 청구인이 당초 신고서상 취득가액으로 기재한 분양권의 2001.11.9 분양계약금 ○○○원을 최종 분양권 매수자인 청구외 김○○○이 납부한 사실만 확인하고 신고서상 취득가액은 청구인이 납부한 것이 아니다 하여 양도가액은 신고가액을 그대로 인정하고 취득가액을 영으로 하여 양도가액 전액을 양도차익으로 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 양도가액이 객관적으로 확인되지 아니하고 김○○○과의 실지거래내용이 확인되지 않으므로 쟁점분양권에 대한 거래금액 ○○○원에 김○○○이 지급한 청구인 명의의 분양계약금 ○○○원을 포함하여 이를 실지 양도가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권의 실지 양도차익이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(2001. 12. 31 법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권의 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 ○○○원, 양도가액을 ○○○원으로 하여 과세미달로 신고한 바, ○○○세무서장은 청구인이 취득가액으로 신고한 ○○○원을 쟁점분양권의 최종매수자인 김○○○이 납부한 것으로 보아 취득가액을 영(0)으로 하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 양도차익을 계산한 후 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점분양권의 취득을 위하여 철거주택을 중개업자 이○○○의 소개로 장○○○로부터 ○○○원에 매입하였고, 분양대금 마련이 어려워 쟁점분양권을 중개업자인 이○○○에게 다시 ○○○원에 양도한 것으로서, 분양권의 전매단계에서 중간 전매자가 분양권의 권리의무승계계약서상에 표시되지 않는 관계로 중간 전매자에게 양도한 것으로 신고하지 못하고 부득이 최종매수자인 청구외 김○○○에게 직접 양도한 것으로 신고하다 보니 실제 매매내역과는 다르게 신고된 것이라고 주장하며, 쟁점분양권의 취득가액과 관련한 증빙으로 2000.1.6 장○○○의 대리인 이○○○와 철거주택을 ○○○원에 매매계약을 체결하는 내용의 계약서를 제시하고 있고, 양도가액과 관련한 증빙으로 쟁점분양권을 ○○○원에 이○○○에게 양도한 사실을 이○○○(주민등록번호: ○○○)가 2001.10.22 확인하는 내용의 사실확인서와 이○○○의 인감증명 및 2001.10.19에 이○○○로부터 텔레뱅킹으로 ○○○원 입금된 청구인의 제수(弟嫂) 홍○○○의 ○○○은행 저축예금통장(계좌번호: ○○○)과 2001.10.22자 이○○○로부터 ○○○원이 입금된 청구인의 동생 최○○○의 ○○○은행 저축예금통장(계좌번호: ○○○)을 제시하고 있다.

(3) 처분청이 ○○○시 ㅇㅇ공사에 확인한 바에 의하면, 쟁점분양권의 해당아파트 분양금 수납내역을 납부자를 김○○○으로 하여 다음과 같이 확인하고 있고, 분양계약서상의 권리의무승계계약내용에 의하면 양도인을 청구인으로 양수인을 김○○○으로 하여 2001.11.16 계약체결한 것으로 나타나고 있다.

○○○

(4) ○○○구청장의 입주권 교부확인 및 보상내역 관련 통보 공문(2003.5.16 ○○○구청 건관 58342-1068, 2003.5.22 ○○○구청 주택 58554-1049)에 의하면 ○○○구청장은 청구인에게 ○○○동 347-3 건물 42.0㎡와 정화조 1식에 대하여 ○○○원을 2000.8.19 보상한 사실과 청구인이 2000.7.21 국민주택 공급신청과 2001.11.16 계약체결을 하였음이 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 ㅇㅇ구청장으로부터 철거주택의 철거보상비의 수령자가 청구인의 명의로만 되어 있을 뿐 동 보상비의 실제 수급자는 당초 철거주택의 소유자인 장○○○라는 주장이며, 청구인은 결과적으로 장○○○로부터 쟁점분양권을 ○○○원에 취득하여 이○○○에게 다시 ○○○원에 양도한 것이며, 쟁점분양권이 재전매되어 이를 최종 매입한 자가 김○○○으로서 중간전매과정이 생략됨에 따라 결국 청구인이 김○○○에게 쟁점분양권을 양도한 형식으로 신고를 하게되었고, 청구인이 쟁점분양권을 취득하여 양도하면서 발생한 실지양도차익은 ○○○원이라는 주장이다.

(5) 쟁점분양권에 대한 ○○○세무서장의 조사복명내용은 다음과 같다. 다 음 『청구인이 제시하는 쟁점분양권의 매매계약서에 의하면 분양권 매매대금 지급일인 2001.10.20 매매계약이 종결되었으므로 아파트분양계약금 ○○○원(수납일 2001.11.16)의 실지 납부자는 김○○○으로 판단되며, 청구인이 납부하지 않은 ○○○원을 필요경비인 취득가액으로 계상하여 동 금액만큼 분양권양도차익을 과소신고한 혐의가 있으므로 당초 신고한 분양권 양도차익 ○○○원을 ○○○원으로 정정하여 경정토록 관할 세무서에 통보하고 종결』

(6) 처분청은 청구인이 2003.4.25 이의신청을 제기함에 따라 쟁점분양권의 최종 매수자인 김○○○과 납세자보호담당관실에서 2003.5.23 문답한 바, 김○○○은 정확한 내용을 모른다며 진술을 거부한 것으로 심리자료에 의하여 확인된다.

(7) 위의 사실을 종합하여 살펴보면, ○○○세무서장은 청구인이 신고한 쟁점분양권의 양도가액 조사에서 청구인이 취득가액으로 신고한 아파트분양 계약금 ○○○원의 납부일이 2001.11.16인 점과 청구인과 김○○○간의 쟁점분양권 매매계약서상의 매매일이 계약금 납부일 이전인 2001.10.20인 점에 비추어 청구인이 쟁점분양권의 취득가액으로 신고한 아파트 분양계약금을 실제로는 김○○○이 납부한 것이라 하여, 쟁점분양권의 취득 및 양도가액을 구체적으로 조사한 바도 없이 쟁점분양권의 취득가액을 영(0)으로 보아 청구인이 당초 신고한 양도가액 ○○○원을 양도차익으로 하여 처분청에 자료통보하고 있으나, 청구인이 쟁점분양권을 아무런 대가없이 취득하였다고 보기 어렵고, 청구인의 주장내용과 제시증빙 등에 의하면 쟁점분양권을 취득하기 위하여 장○○○로부터 철거주택을 매입한 것으로 나타나고 있어, 실제로 철거주택을 매입한 후에 이에 따라 쟁점분양권을 취득한 것이라면 철거주택의 취득가액은 쟁점분양권의 양도차익을 산정함에 있어 필요경비로 공제되어야 할 것이며(국심2003서1872, 2003.11.20 같은 뜻임), 또한 철거주택을 취득할 당시 장○○○를 대신하여 매매계약을 체결한 부동산중개인 이○○○에게 쟁점분양권을 다시 양도한 여러 정황 등을 종합하여 볼 때, 쟁점분양권은 청구인이 이○○○에게 전매한 후 다시 전매과정을 거쳐 최종적으로 김○○○에게 양도된 것으로 보인다.

(8) 따라서, 쟁점분양권의 취득 및 양도가액은 단순히 ㅇㅇ세무서장의 조사내용만으로 실지거래가액이 확인된다고 보기도 어려우며, 또한 청구인이 불복청구시 주장하는 내용과 제시한 증빙만으로 이를 신뢰하기도 어려우므로, 처분청이 쟁점분양권의 전매자인 이○○○와 철거주택의 양도자인 장○○○ 등을 상대로 구체적인 거래경위와 거래가액 등을 재조사하여 쟁점분양권의 실지거래가액을 확인한 후, 이에 따라 양도차익을 산정하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.