철거아파트 취득가액을 분양권의 필요경비로 인정 여부

심판청구번호 국심2003서 2638(2003. 12. 13)

○번지 ○○○아파트 101동 601호」에 대한 입주권의 취득가액을 ○○○원(분양가액 ○○○원＋철거아파트 취득가액 ○○○원)으로 하고 양도가액을 ○○○원(분양가액 ○○○원＋프레미엄 ○○○원＋보상금 ○○○원)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인이 1995.12.26 청구외 임○○○으로부터 ○○○원에 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 14-207호 11평(이하 "철거아파트"라 한다)이 1999.11.19 ○○○시에 수용되어 보상금 ○○○원을 수령하고, ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 101-601 84.84㎡에 대한 입주권(이하 "쟁점아파트입주권" 이라 한다)을 분양받아 2001.12.6 박○○○에게 프레미엄 ○○○원을 받고 양도하고, 취득가액을 ○○○원(분양계약금), 양도가액을 ○○○원(분양계약금 ○○○원, 프레미엄 ○○○원)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트입주권의 실제 양도가액을 ○○○원(분양가액 ○○○원, 프레미엄 ○○○원)으로 확인하여 2003.5.19 청구인에게 2001년도 귀속 양도소득세 ○○○원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.14 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

○○○시에 철거아파트가 수용되어 현금보상과 쟁점아파트의 입주권을 취득한 것이므로 쟁점아파트입주권의 양도차익 계산시 철거아파트의 취득가액을 필요경비로 인정하고 양도가액은 보상금과 쟁점아파트입주권의 양도금액을 합하여 계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 취득한 철거아파트의 취득가액이 ○○○시 도시개발공사로부터 분양받은 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함된다고 주장하나, 철거아파트와 쟁점아파트입주권은 별개이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 철거아파트를 취득한 후 쟁점아파트입주권을 분양받아 양도한 경우에, 철거아파트의 취득가액을 쟁점아파트입주권의 양도시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 철거아파트를 1995.12.26 청구외 임○○○으로부터 ○○○원에 매입한 후, 1999.11.19 서울특별시에 수용되어 보상금 ○○○원을 수령하고 쟁점아파트입주권(분양가 ○○○원)을 취득한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 2001.12.6 쟁점아파트입주권을 청구외 박○○○에게 ○○○원(프레미엄)에 양도하고 취득가액을 ○○○원(분양계약금), 양도가액을 ○○○원(분양계약금 ○○○원, 프레미엄 ○○○원)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 한 사실이 처분청 조사서와 박○○○의 확인서(2002.7.22)등에 나타난다.

(3) 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 인정하지 아니하고, 쟁점아파트입주권의 실제 양도가액을 ○○○원(분양가액 ○○○원, 프레미엄 ○○○원), 취득가액을 ○○○원(분양가액)으로 하고, 필요경비 ○○○원(중개수수료)을 인정하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 위 철거아파트에 대한 보상금은 ○○○시의 무허가건축물 정비사업에 대한 보상금 지급조례에 의거 공공용지의 쥐득 및 손실보상에 관한 특례법과 법령이 정한 감정가액으로 산정하여 지급하였으며, 쟁점아파트입주권은 ○○○시 철거민에 대한 국민주택특별공급규칙에 따라 공급된 사실이 확인된다.

(5) 살피건대, 아파트입주권을 얻기 위하여 무허가건물을 매수하고 지급한 양수대금은 아파트입주권의 취득에 소요된 실질적인 경비로서 양도차익의 계산시 공제하여야 할 필요경비에 해당한다 할 것이므로(대법91누2472, 1992.8.18 같은 뜻), 철거아파트의 취득가액은 쟁점아파트입주권의 취득에 소요된 필요경비로 인정하여야 할 것이며, 동 철거아파트의 보상금은 쟁점아파트의 양도가액에 포함시키는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트입주권의 양도차익 계산시 철거아파트의 취득가액을 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.