양도소득의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심2003서 2623(2003. 12. 31) 세 ○○○원의 부과처분은 청구인이 무허가건물 양수대금으로 지급한 ○○○원을 청구인이 양도한 아파트입주권의 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1999.10.28 이○○○에게 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지에 소재한 무허가건물(이하 "쟁점무허가건물"이라 한다)의 양수대금으로 ○○○원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 지급하고 동 건물의 철거시 ○○○로부터 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지 ○○○아파트 ○○○호(이하 "쟁점아파트입주권"이라 한다)를 분양받은 후 계약금 ○○○원을 불입한 상태에서 2001.11.16 쟁점아파트입주권을 김○○○에게 ○○○원에 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트입주권을 양도한 것에 대하여 청구인이 지급한 쟁점금액은 무허가건물의 취득가액일 뿐 쟁점아파트입주권의 취득가액이 아니라고 보아 계약금으로 불입한 ○○○원만을 취득가액으로 인정하여 2003.3.12 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 ○○○원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.30 이의신청을 거쳐 2003.9.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 무허가건물을 취득한 것이 아니라 단지 무허가건물에 부여되어 있는 아파트입주권만을 취득하였으므로 청구인이 지급한 쟁점금액은 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함되어야 함에도 처분청이 이를 인정하지 않고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액은 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점무허가건물은 쟁점아파트입주권은 별개의 자산으로서 청구인이 쟁점무허가건물을 소유하였음이 확인되므로 쟁점금액은 쟁점무허가건물의 취득가액이고 쟁점아파트입주권의 취득가액은 아니며 따라서 쟁점아파트입주권의 취득가액은 계약금으로 불입한 ○○○원으로 보아야 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 아파트입주권을 얻기위하여 지급한 무허가 건물 양수대금이 아파트입주권 양도시 취득가액에 포함되는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점무허가건물의 양수대금으로 지급한 금액을 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점금액은 쟁점무허가건물의 취득가액일 뿐 쟁점아파트입주권의 취득가액이 아니라고 보아 ○○○공사와 체결한 주택분양계약의 계약금으로 불입한 ○○○원만 취득가액으로 인정하여 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점무허가건물의 양수대금으로 지급한 금액은 ○○○원이고 청구인이 ○○○시 ○○○로부터 쟁점아파트입주권을 받은 후 ○○○원의 계약금을 불입한 상태에서 쟁점입주권을 ○○○원에 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점무허가건물 매매계약서(1999.10.28)에 의하면 매도자 이○○○은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 위 지상의 무허가 건물을 매수인 조○○○에게 ○○○원에 양도하고, 건물보상금은 매도자가 수령하기로 한다라고 되어 있다.

(4) 살피건대, 쟁점무허가건물에 대한 보상비는 양도자 이○○○이 수령하게 되어 있어 청구인은 단지 쟁점아파트입주권을 취득하기 위하여 쟁점무허가건물을 매수하였는 것으로 보이는 바, 아파트입주권을 취득하기 위한 전제로서 매수한 위 무허가건물의 양수대금은 위 아파트입주권의 취득에 소요된 실질적인 경비라 할 것이므로 그 양수대금을 취득가액으로 보아 양도차익을 계산함에 있어 이를 공제하여야 한다고 판단된다(대법91누2472, 1992.8.18 외 다수 같은 뜻임) 따라서 쟁점금액이 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함되지 않는 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이라 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.