분양권의 양도가액 산정방법

심판청구번호 국심2003서 2429(2003. 12. 3) 發發訪팎컷�19동 104호」에 대한 입주권의 취득가액을 ○○○원으로 하고 양도가액은 ○○○원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

청구인은 1999.11.19. ○○○시 ○○○구 ○○○아파트 19동 104호의 32평형 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 취득하여 2000.1.5. 양도하고 무신고·무납부하였음. 이에 대해 처분청은 취득가액을 ○○○원(계약시 불입금)으로 하고 양도가액을 ○○○원(양수자 확인서 금액)을 적용하여 2003.1.17. 양도소득세 ○○○원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.6.3. 이의신청을 거쳐 2003.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점분양권을 1999.11.19. ○○○원에 취득하고 2000.1.5. ○○○원에 양도하여 양도차익이 ○○○원이나, 처분청은 양수자인 청구외 정○○○(김○○○ 남편)의 확인서에 의해 양도차익을 ○○○원으로 하여 과세하였는 바, 사실상 프리미엄에 해당하는 계약금 ○○○원을 1999.12.4. 청구외 김○○○로부터 수령하였음이 청구인의 처인 고○○○ 통장(○○○은행 ○○○)에 입금된 자기앞 수표(김○○○ 배서)로 알 수 있으므로 당초처분은 취소되어야 한다.

(2) 쟁점분양권 양도시 부동산 중개수수료로 ○○○원을 지불 하였으나 증빙이 없으므로 법정 중개수수료라도 필요경비로 인정 하여 주어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제출한 거래내역확인서 및 수표번호를 통해서 1999.12.6. 매수인으로부터 ○○○원을 프레미엄으로 받은 사실을 확인할 수 있으나, 쟁점분양권 공동 양수자인 청구외 정○○○에 대한 ○○○지방국세청 조사내용을 보면, 정○○○은 청구인에게 1999.12.27. ○○○원과 2000.1.5. ○○○원을 지급하여 총 ○○○원에 쟁점분양권을 취득하였음을 확인하고 있으며, 이에 대한 근거로 쟁점분양권 공동매수자인 청구외 김○○○(정○○○의 처)의 예금거래 내역확인서에 1999.12.27. 15,000천원과 2000.1.5. ○○○원이 출금된 것이 확인된다. 따라서 계약일인 199.12.4.부터 양도일인 2000.1.5. 사이에 추가금액을 받았을 가능성을 배제 할 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

(2) 증빙도 없고, 정확한 중개수수료도 확정되지 않은 상태에서 단순히 중개수수료를 지급하였으므로 법정수수료를 필요경비로 인정해 달라는 청구인의 주장은 부당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점입주권의 양도가액을 얼마로 볼 것인지와

(2) 부동산 중개수수료의 지급증빙이 없을 경우 법정수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2) 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정) (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) (4) 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2000. 12. 29 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 1999.11.19. 취득하여 2000.1.5. 양도한 것에 대해, 취득가액은 최초 분양계약시 불입금액 ○○○원으로 하고 양도가액은 ○○○지방국세청장이 양수인인 청구외 정○○○의 사실확인서에 의해 ○○○원으로 하여 청구인에게 2003.1.17. 양도소득세 ○○○원을 결정·고지하였음이 심리자료에 의해 확인된다. (나) 청구인은 이에대해 쟁점분양권을 ○○○원에 취득하고 청구외 정○○○과 김○○○에게 ○○○원에 양도하였다는 주장과 함께 부동산매매계약서, 고○○○(청구인의 처) 금융거래 내역서를 제시하고 있으므로 이에 대해서 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점입주권을 1999.11.19. ○○○원에 취득하여 1999.12.4. 청구외 김○○○에게 ○○○원에 양도한 것으로서, 쟁점 부동산 "계약일 1999.12.4.에 ○○○원은 지급하고 잔금 ○○○원은 2000.1.5.에 지급한다"는 매매계약서에 의해, 청구인은 1999.12.4. 공동양수자인 청구외 김○○○로부터 ○○○원 수표를 수령하여 1999.12.6. 청구인의 처인 고○○○ 계좌(○○○은행 ○○○지점, ○○○)의 거래내역서와 부동산매매계약서를 제시하고 있다.

2. 처분청은 ○○○지방국세청이 쟁점분양권 양도내용을 조사한 바에 의하여, 양수인 청구외 김○○○가 청구인에게 1999.12.27. ○○○원과 2000.1.5. ○○○원을 지급하고 쟁점분양권을 취득하였다는 공동양수자인 정○○○(김○○○의 夫)의 사실확인서와 청구외 김○○○(정○○○의 妻)의 ○○○은행 예금계좌에서 1999.12.27. ○○○원과 2000.1.5. ○○○원의 출금내역을 제시하면서 ○○○원의 프레미엄이 청구인에게 지급된 것으로 보았다.

3. 우리원이 청구인이 제시한 고○○○ 통장내역서와 처분청이 제시한 김○○○ 통장내역서를 조회하여 본 바, 청구인이 제시한 고○○○ 통장○○○에 1999.12.4. 입금된 자기앞수표 ○○○원은, 배서란에 공동양수자인 청구외 김○○○로 기재되어 있는 것으로 양수자로부터 수령하였음이 확인되었으나, 처분청이 제시한 공동양수자인 김○○○의 ○○○은행 계좌(○○○)에서 출금된 1999.12.27. ○○○원의 자기앞수표(SU ○○○)는 2000.1.3. 청구외 유○○○의 ○○○은행 ○○○지점 계좌에 입금되었는 바, 청구외 유○○○은 청구인과 양수인인 청구외 김○○○를 알지 못한다고 하여 수표의 지급경로를 알 수 없으나, 2000.1.5. ○○○원 자기앞수표(SU ○○○)는 배서란에 청구외 고○○○(청구인의 처)로 기재되어 있는 것으로서 2000.1.5. 청구인의 처인 고○○○가 ○○○은행 ○○○지점에서 현금으로 교환하였음이 확인되었다.

4. 또한, 처분청이 2002.3월 쟁점분양권의 중개인인 나○○○에게 거래내역 확인을 요청하여 나○○○이 작성한 거래내용확인서에 의하면, 매매가액은 ○○○원이며 계약일·계약금은 1999.12.4, ○○○원이고 잔금일·잔금은 2000.1.5, ○○○원으로 확인하고 있다. (다) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점분양권의 매매가액은 ○○○원으로 계약금은 1999.12.4. ○○○원이 지급되었으며, 잔금은 2000.1.5. ○○○원이 지급된 것으로 청구인이 제시한 매매계약서와 우리원이 확인한 금융자료 조회내역 및 부동산 중개인의 확인서 내용이 일치하므로, 청구인의 주장이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점분양권 양도시 부동산매매 중개수수료로 ○○○원을 지불하였다고 주장하는데 대해 처분청이 중개인 나○○○으로부터 확인한 거래내역확인서 의하면 나○○○은 법정수수료만을 수령하였다고 확인하고 있다. (나) 쟁점분양권의 취득·양도와 관련하여 발생한 중개수수료는 양도가액에서 공제하는 필요경비 대상에 포함된다고 할 것이나, 실제 지급사실을 구체적으로 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.