인근부동산의 매매사례가액과 감정가액을 상당수 제시하고 있어 부동산 시가를 재조사 결정한 사례
인근부동산의 매매사례가액과 감정가액을 상당수 제시하고 있어 부동산 시가를 재조사 결정한 사례
심판청구번호 국심2003서 2282(2004. 3. 15) 謗坪�부과처분은 ○○○대지 677.1㎡ 및 지상건물 1,486.36㎡의 시가를 산정함에 있어서 인근부동산의 매매사례가액을 재조사하여 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 1997.7.4 ○○○주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)의 대표이사인 처남 최○○○로부터 ○○○ 대지 677.1㎡ 및 지상건물 1,486.36㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 금융기관 대출금 및 전세보증금 합계액 ○○○원(이하 "쟁점거래가액"이라 한다)을 인수하는 것으로 하여 매수하였다. 처분청은 감사원 지적을 받은 중부세무서장으로부터 과세자료를 통보받고, 청구인이 특수관계자로부터 쟁점부동산을 저가양수하였다 하여 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 의한 평가액 ○○○원과 실거래가액 ○○○원과의 차액 ○○○원을 증여의제하여, 2003.5.13 청구인에게 1997년도분 증여세○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.15 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구외법인이 1996.6.17 ○○○(주)로부터 차입할 당시 쟁점부동산의 감정가액이○○○원이었고, 1997.7.1을 기준일로 2000.2.15 ○○○감정평가법인이 감정한 가액이 ○○○원, 2003.7.2 ○○○감정평가법인이 감정한 가액이 ○○○원이며(1994.12.12 ○○○이 ○○○원으로 감정한 것은 ○○○은행이 수출지원차원에서 특별히 ○○○에 요청하여 평가한 것임), 쟁점부동산 담보대출금(○○○원)과 임차보증금의 합계액은 ○○○원으로, 쟁점부동산에 대한 저가 강제경매낙찰이 예상되어 청구인이 ○○○은행과 합의하여 쟁점거래가액에 쟁점부동산을 인수한 것이므로 이를 청구인이 저가양수한 것으로 보아 증여의제하는 것은 부당하다. 또한, 쟁점부동산이 위치한 지역은 약 25∼26년 전에 철거민 등이 이주하여 형성된 영세민 주거지역으로 공항고도지구로 지정되어 있고, 영세사업자들이 1981년에 신축되어 노후화된 쟁점부동산을 임차하고 있는 바, ○○○감정평가법인이 97.5∼97.8월 사이에 감정한 인근지역의 부동산에 대한 평가액을 비교하여 보면, ○○○대로변 토지의 시세는 ㎡당 ○○○원, 기타 인근지역은 ○○○∼○○○원으로 쟁점부동산의 실거래가액 ○○○원은 적정한 가격임에도, 처분청이 시가·감정가액·임대가액으로 환산한 평가액 등의 산정이 어렵다는 입증없이 일방적으로 보충적평가방법을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) ○○○세무서장이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 부과하였는 바, 이미 양도소득세가 부과된 동일한 경제적 이득에 대하여 다시 무상으로 재산권이 이전되었다 하여 증여세를 부과하는 것은 이중과세로 부당하다.
(3) 당초 청구인은 ㅇㅇㅇ세무서에 과세전적부심사를 청구하여 ㅇㅇㅇ세무서의 과세적부심사위원회에서 "채택" 결정을 통보받았는 바, 이는 일반 행정처분과는 달리 쟁송절차에 의하여 행해진 판단행위로 일단 외부에 표현된 이상 과세적부심사결정에 대한 불가변력이 발생하여 당해 재결청 자신은 물론 그 누구도 결정을 철회하거나 변경할 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 증여세 회피목적으로 의뢰하여 증여일로부터 2년 8개월이 지난 후에 소급하여 작성한 감정평가법인의 평가액은 평가절차상의 하자로 인해 시가로 인정할 수 없을 뿐만 아니라, ○○○에서 이미 쟁점부동산의 시가를 ○○○원으로 평가한 사실 등으로 미루어 볼 때 내용상으로도 신뢰할 수 없으므로 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가한 처분은 정당하다.
(2) 증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 달리하는 것이므로 양자의 중복적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 이중과세에 해당하지 아니한다.
(3) 과세적부심사청구에 대한 결정은 국세기본법 제80조 의 규정에 의한 결정에 해당하지 아니하여 행정처분의 불가변력이 발생하였다고 볼 수 없다.
(1) 청구인이 특수관계자로부터 쟁점부동산을 저가양수한 것으로 보아 보충적 평가방법에 의한 평가액과 양수가액과의 차액을 증여의제하여 증여세를 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점부동산의 양도자에게 양도소득세를 과세하고 양수자인 청구인에게 증여세를 과세한 처분이 이중과세에 해당하여 부당하다는 청구주장의 당부
(3) 과세전적부심사청구시 "채택"결정을 받아 불가변력이 발생하였으므로 이를 변경하여 다시 과세하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 관련법령 (가) 상속세및증여세법 제35조 【저가·고가양도시의 증여의제】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다.
1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (나) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토지: 지가공시 및 토지 등의 평가에 대한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다) (단서 생략).
2. 건물: 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권의 가액으로 한다.
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(생략) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 (단서생략)
2. 당해 재산(생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(생략)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액
(2) 사실관계 및 판단 (가) 이 건 과세경위를 보면, ㅇㅇㅇ세무서장은 당초 청구인에 대한 세무조사시 청구인이 특수관계자로부터 쟁점부동산을 저가 양수한 것으로 보아 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 에 따라 개별공시지가에 의하여 평가한 가액 ○○○원과 쟁점거래가액 ○○○원과의 차액을 증여의제하여 2000.1.5 증여세결정전통지를 하자, 청구인이 ○○○감정평가법인이 1997.7.1을 기준일로 하여 2000.2.15 감정한 가액 ○○○원을 제시하여 처분청이 이를 채택하였으나, 감사원이 2003년 ㅇㅇㅇ세무서에 대한 감사시 위 감정가액의 채택이 잘못되었다고 지적하자 ㅇㅇㅇ세무서장은 당초대로 증여의제한 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 동 과세자료에 따라 이 건 과세하였음이 과세자료 통보문(보호 46107-10128, 2003.4.25), 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 감사원 시정요구서에 의하면, [ 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 과 같은 법 시행령 제49조 제1항 그리고 같은법 기본통칙 39...9의 규정에 따르면 평가기준일(증여일)전 3월부터 증여세 과세표준 신고기한(증여받은 날로부터 3월)내에 작성된 당해 재산에 대한 2이상의 감정평가법인의 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 하되 증여세납부외의 목적으로 평가한 경우에만 이를 인정하도록 되어 있다. 그러므로 위 청구인이 증여세 회피 목적으로 의뢰하여 증여일로부터 2년 8개월 상당이 지난 후에 소급하여 작성된 1개 감정평가법인만의 평가액은 평가절차상의 하자로 인해 시가로 인정할 수가 없을 뿐만 아니라 ○○○감정원에서 1994.12.12 당시에 이미 위 쟁점부동산의 시가를 ○○○원으로 평가한 사실 등으로 미루어 볼 때 내용상으로도 신뢰할 수 없어 위 청구인이 신청한 증여세 과세전적부심사청구는 기각 처리하여야 했다]고 지적하고 있다. (다) 쟁점부동산에 대한 감정가액을 보면 아래 표와 같은 바, 전자 2개 감정가액은 이 건 평가기준일(1997.7.4) 2∼3년전에 평가가 이루어졌고, 후자 2개 감정가액은 평가기준일 3∼5년후에 소급하여 평가가 이루어졌다.
○○○ (라) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근의 부동산의 매매사례가액을 보면 아래 표와 같은 바, 인근부동산의 매매가액은 ㎡당 ○○○원∼○○○원으로 쟁점부동산의 매매가액(㎡당 ○○○원) 비하여 낮게 나타나고 있다.
○○○ (마) ○○○감정평가법인의 쟁점부동산 감정평가표(2003.7.2) 상에 나타난 감정평가선례를 보면 아래 표와 같은 바, 쟁점부동산의 평가기준일(1997.7.4)전후 쟁점부동산 인근토지의 감정가액이 시흥대로변 토지(B)가 ㎡당 ○○○원으로 쟁점부동산의 거래가액(㎡당 ○○○원)보다 높게 나타날 뿐 다른 토지는 쟁점부동산보다 낮은 ㎡당 ○○○원∼○○○원으로 나타나고 있다.
○○○ (바) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근부동산의 매매가례가액과 기준시가를 비교하면 아래 표와 같은 바, 매매사례가액은 전반적으로 기준시가보다 낮게 나타난다.
○○○ (사) 쟁점부동산 소재지는 주로 ○○○ 이주민으로 형성된 집성촌으로, 4m와 6m 소로의 각지로서 ○○○시장(○○○대지 3,608㎡의 나지)과 마주하고 있으며, ○○○시장은 1982.5.22부터 재래시장으로 운영되어 오다가 소유주인 (주)○○○의 회사정리절차개시(1996.2.6)이후로 가건물은 철거되고 현재 주차장부지와 폐품·고철·고지 적치장으로 사용되고 있다. (아) 살피건대, 전시법령에 의하면 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가격으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 시가로 인정되는 것을 포함하며, 이때 "수용·공매가격 및 감정가격 등"은 평가기준일(증여일) 전후 3월 이내의 기간중의 매매·감정·수용·경매 또는 공매에 의하여 확인되는 가액을 말하며, 감정가액의 경우 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인이 제시한 감정가액은 위 사실관계에서 본 바와 같이 평가기준일(1997.7.4) 2∼3년전에 평가된 것이거나 평가기준일 3∼5년후에 소급하여 평가한 것으로 평가기준일 전후 3월이내에 평가된 것이 아니므로 이를 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 그렇다 하더라도, 쟁점거래가액(○○○원)이 ○○○감정평가법인의 소급감정가액 ○○○원 및 ○○○감정평가법인의 소급감정가액 ○○○원을 크게 하회하지 아니하고, 쟁점부동산의 ㎡당 가액(○○○원)이 인근부동산의 ㎡당 거래가액 ○○○원을 크게 상회하고 있으며, 감정평가법인이 평가기준일 전후로 평가한 인근토지의 감정가액을 보더라도 쟁점부동산의 소재지보다 접근조건 및 가로조건이 우세한 시흥대로변의 토지를 제외하고는 쟁점부동산의 거래가액(○○○원을 크게 상회하고 있으며, 감정평가법인이 평가기준일 전후로 평가한 인근토지의 감정가액을 보더라도 쟁점부동산의 소재지보다 접근조건 및 가로조건이 우세한 시흥대로변의 토지를 제외하고는 쟁점부동산의 거래가액(○○○원을 크게 상회하고 있으며, 감정평가법인이 평가기준일 전후로 평가한 인근토지의 감정가액을 보더라도 쟁점부동산의 소재지보다 접근조건 및 가로조건이 우세한 시흥대로변의 토지를 제외하고는 쟁점부동산의 거래가액(○○○원/㎡)이 인근토지의 거래가액(○○○원/㎡∼○○○원/㎡)에 비하여 높게 나타나고, 쟁점부동산의 인근부동산의 경우 일반적으로 매매사례가액이 기준시가에 비하여 낮게 나타나는 경향이 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 거래가액이 시가가 아니라고 단정하기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산 인근부동산의 매매사례가액과 감정가액을 상당수 제시하고 있으므로 이를 재조사하여 쟁점부동산의 시가를 산정함이 타당한 것으로 판단된다.
- 다. 쟁점(2)에 대하여 본다
(1) 관련법령 상속세및증여세법 제2조 【증여세 과세대상】② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의하여 수증자에게 소득세가 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다.(1996.12.30 개정)
② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세 및 지방세법의 규정에 의한 농업소득세가 수증자에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다.(2002.12.18 개정) 상속세및증여세법 제32조 【증여의제 과세대상】 특수관계에 있는 자로부터 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산(금전으로 환가할 수 있는 경제적 이익 및 법률상 또는 사실상의 권리를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 직접적이거나 간접적으로 무상이전을 받은 경우에는 그 무상으로 이전된 재산에 대하여 증여세를 부과한다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점부동산의 양도에 대하여 ○○○세무서장이 1999.12.2 양도자 최○○○에게 1997년도 귀속분 양도소득세 ○○○원을 과세하였으며, 처분청은 2003.5.13 양수자인 청구인에게 1997년분 증여세 ○○○원을 경정고지하였음이 결정결의서등 과세자료에 나타난다. (나) 청구인은 양도자에게 양도소득세를 과세하고 또 청구인에게 증여세를 과세하는 것은 이중과세에 해당한다는 주장이나, 전시법령에 의하면 증여재산에 대하여 수증자에게 소득세가 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 수증자에 대한 소득세가 부과되는 경우에는 증여세가 부과되지 아니하는 것이나, 특수관계자로부터 부동산을 저가양수한 경우에 양도인에 대한 양도소득세 부과와는 관계없이 양수인에게 증여세를 과세할 수 있으므로 위 청구주장은 이유없다 할 것이다.(대법98두11830, 1999.9.21 ; 국심2002서637, 2002.5.31 같은 뜻)
- 라. 쟁점(3)에 대하여 본다.
(1) 관련법령 국세기본법 제55조 【불 복】 ① 이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 장의 규정에 의한 심사청구 또는 심판청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.
⑤ 다음 각호의 처분은 제1항의 처분에 포함되지 아니한다.
1. 이 장의 규정에 의한 이의신청·심사청구 또는 심판청구에 대한 처분. 다만, 이의신청에 대한 처분에 대하여 시사청구 또는 심판청구를 하는 경우는 제외한다. 국세기본법 제81조 의 10 【과세전적부심사】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 통지를 받은 자는 그 통지를 받은 날로부터 20일 이내에 당해 세무서장 또는 지방국세청장에게 통지내용에 대한 적법성 여부에 관하여 심사(이하 이 조에서 "과세전적부심사"라 한다)를 청구할 수 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인은 과세전적부심사결정은 불가변력이 있으므로 이에 반하여 한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 과세전적부심사제도는 과세표준 및 세액 등의 결정전에 납세자에게 통지하여 부당한 과세처분을 사전에 방지하고 과세의 공정을 도모하며 국민에게 신뢰를 주는 세무행정을 구현하는 것을 목적으로 하여 운영되고 있는 제도로서 과세전적부심사결정은 국세기본법상 불복대상인 처분으로 볼 수 없으므로 위 청구주장 역시 이유없다 할 것이다. (국심99중211, 1999.4.1 같은 뜻).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.