부동산을 전세권자가 경락받은 경우 전세보증금의 취득가액 포함 여부

심판청구번호 국심2003서 2240(2004. 2. 12) 發發謗坪�부과처분은, 전세보증금 ○○○원을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○○ 목욕탕(건물면적 925.92㎡로 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 전세보증금 ○○○원에 임차하여 운영하다 1999.11.10. ○○○지방법원 북부지원의 부동산임의경매(98타경○○○호)로 ○○○원에 낙찰받아 2000.7.10. 김○○○에게 양도하고 취득가액을 ○○○원, 양도가액을 ○○○원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 ○○○원으로 확인되어 2003.2.8. 청구인에게 2000년도분 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였으나 청구인의 이의신청으로 쟁점부동산의 양도에 따른 건물분 부가가치세 ○○○원을 양도가액에서 차감하여 2000년도분 양도소득세를 ○○○원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.7. 이의신청을 거쳐 2003.7.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 경매로 취득 하기전 동 부동산에 대한 전세권의 존속기간이 1997.5.26.부터 2001.8.15.까지 설정되어 있는 상태에서 1998.12.23. 3순위 채권자인 ○○○은행이 ○○○지방법원 북부지원에 경매신청을 하여 전세권자인 청구인이 ○○○원에 낙찰 받았고, 동 낙찰대금은 전액 ○○○구청과 ○○○은행에 배당되었으나 선순위 전세권자인 청구인이 낙찰대금의 배당표에 누락되어 있는 것은 민사소송법 제608조 제2항 에 의해 쟁점부동산에 대한 전세권만료기한이 경락등기일로부터 6개월이상 남아있어 배당에서 제외된 것이고, 선순위 전세보증금 ○○○원은 경락자인 청구인이 인수하였기 때문에 쟁점부동산의 취득가액에 당연히 포함되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점부동산에 대한 전세권은 채권우선순위에 있어서 1순위로 나타나지만 배당표에 의하면 낙찰대금이 ○○○청에 ○○○원, ○○○은행에 ○○○원 배당되었고, 전세권자인 청구인은 ○○○은행보다 우선순위 임에도 불구하고 청구인이 경락 받은 쟁점부동산에 대하여 낙찰대금 상계신청이나 배당 받은 사실이 없는 것으로 확인되는 바, 이는 청구인이 권리행사를 하지 않은 것이며, 민법 제191조 에 '동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다'는 규정에 의거 청구인의 전세권은 소멸된 것이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 전세권자와 경락인이 동일한 경우로, 경락자인 청구인이 경락대금에 대한 배당을 받지 못하고 인수한 전세보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정된 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위，증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16664호로 개정된 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

(3) 민사소송법(2002.1.26 법률 제06626호로 개정되기 전의 것) 제608조 (인수주의와 잉여주의의 선택등)

① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다.

② 저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다.

③ 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 제611조 (경매신청의 등기)

① 법원은 경매절차의 개시를 결정한 때에는 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하여야 한다.

(4) 민법(1997.12.13 법률 제05454호로 개정된 것) 제191조 (혼동으로 인한 물권의 소멸)

① 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.

② 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.

③ 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사한 결과 양도가액이 ○○○원으로 확인되어 양도소득세 ○○○원을 결정고지 하였으나 청구인의 이의신청으로 쟁점부동산의 양도에 따른 건물분 부가가치세 ○○○원을 양도가액에서 차감하여 2000년도분 양도소득세를 ○○○원으로 감액경정하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 ○○○은행보다 우선채권자이나 쟁점부동산에 대한 전세권만료기한이 경락등기일로부터 6개월이상 남아 있어 배당을 받지 못하고 전세보증금 ○○○원을 경락자인 청구인이 인수하였기 때문에 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장 있다. (가) 청구인이 임차한 쟁점부동산(목욕탕)에 대한 임대차계약서를 보면 임대보증금 ○○○원에 월임대료는 ○○○원이며, 임대기간은 1996.8.15.부터 2001.8.15.까지 5년간으로 하여 임대계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 1999.11.10. ○○○지방법원 북부지원의 경매로 취득한 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 1997.5.26. 청구인의 목욕탕 전세보증금 ○○○원에 대한 전세권을 존속기간을 2001.8.15.까지로 하여 계약한 것으로 나타나고, ㅇㅇ은행은 1997.10.10. 및 1997.10.25.에 ○○○원의 근저당권을 설정하였으며, ○○○구청이 지방세체납을 이유로 1998.12.5. 압류한 것으로 확인된다. (다) 쟁점부동산은 채권자인 ○○○은행이 1998.12.23. ○○○지방법원 북부지원에 임의경매신청을 하여 제1회 입찰최저가격이 ○○○원으로 경매개시 되었으나 3회까지 유찰되고 4회 입찰시 최고입찰가격 ○○○원으로 청구인에게 낙찰된 것으로 ○○○지방법원 북부지원이 발행한 낙찰허가 결정서에 의해 확인되며, 동 낙찰대금에 대한 배당표를 보면 경매집행비용 ○○○원을 제외한 ○○○원 중 ○○○원이 ○○○구청에, 나머지 ○○○원이 ○○○은행에 배당된 것으로 확인된다. (라) 청구인은 경매신청자인 ○○○은행보다 우선채권자이나 전세권의 존속기간이 경락등기일로부터 6월이상 남아있어 매각대금에 대한 배당요구를 하지 못하고 경락자인 청구인이 전세보증금 ○○○원을 인수한 것으로 확인된다. (마) 위 관련 법령 민사소송법 제608조 제2항 의 규정을 보면 '저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 경락으로 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다'고 규정되어 있으며, 대법원 판결(98다○○○, 2000.2.25)에는 '전세권자가 경매법원에 채권계산서를 제출하여 남은 전세권의 존속기간을 포기하고 전세금을 우선변제 받겠다는 의사표시를 한 경우, 경매법원은 존속기간이 아직 만료되지 아니한 전세금은 전세권자의 배당요구에도 불구하고 전세권은 경락인에게 인수되었다고 보아 배당에서 제외한 경매법원의 조치는 적법하다'고 판단한 것으로 나타난다.

(3) 위에 나타난 사실관계를 토대로 청구인이 주장하는 전세보증금 ○○○원을 부동산의 취득가액에 산입할 것인지를 살펴본다. 부동산의 취득가액이라 함은 '부동산의 취득에 소요된 실지거래가액'을 말하고, '실지거래가액'은 부동산의 소유권을 취득하는 자가 부동산의 소유권을 매각하는 자에게 지급하는 금전의 가액을 말한다 하겠으므로, 일반적으로 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 교환가치로서 실지거래가액이 된다 할 것이다. 그런데, 당해 사건에 있어서 경락당시 전세권을 설정한 청구인은 경매신청을 한 압류채권자보다 우선하는 채권을 보유한 경우로서 그 당시 전세권만료기한이 6월이상 남아 있어 경락대금에 대한 배당을 청구하지 못하였고, 동시에 경락자인 청구인은 민사소송법 제608조 에서 규정한 바와 같이 전세보증금에 대한 부담을 인수한 결과 부동산의 소유권을 취득한 특별한 사정이 있는 경우이므로 부동산을 경락받을 당시 청구인은 전세보증금 ○○○원을 경락자의 위치에서 인수한 것이다. 또한, 부동산에 전세권이 설정된 경우, 이를 소멸시키기 위해서는 전세권자는 부동산의 소유자에게 인도의무를 부담하게 되고, 동시에 부동산의 소유자는 전세권자에게 전세금을 반환할 의무를 부담하는 이른바 '동시이행의무' 관계에 있으므로, 당해 사건에 있어서 전세권자인 청구인은 목적물인 부동산을 소유자에게 인도하지 않는 대신 부동산의 소유권을 취득하게 되었는바, 부동산반환의무와 관련된 전세보증금 ○○○원은 소유권의 취득과 대가관계가 있는 것이다. 한편, 대법원 판례(92누11954, 92.10.27)에 의하면, '대항력 있는 임차권의 목적부동산의 경락인이 임차인에게 반환한 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가와 같이 볼 수 있으므로, 그 임차보증금을 그 부동산의 취득가액에 포함하는 것이 타당하다'고 한 바 있다.

(4) 위의 내용을 종합하여 볼 때, 전세권자인 청구인은 부동산의 소유권을 경락으로 취득하면서 그 당시 전세보증금 채무를 경락자의 위치에서 인수하였고, 전세권 목적물인 부동산을 인도하지 않는 대신 부동산을 계속하여 점유하였고 동시에, 전세보증금에 대한 반환받을 권리를 실현하지 않는 대신 부동산의 소유권을 취득한 것이므로, 청구인이 부동산의 소유자로부터 반환받아야 할 전세보증금은 실질적으로 부동산 취득에 대한 대가관계에 있다 할 것이다. 따라서 청구인이 경락으로 취득한 부동산의 취득가액을 계산함에 있어서 경락당시 청구인이 부동산의 소유자로부터 반환받아야 할 전세보증금을 포함하여 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.