종전아파트취득가액을 분양권필요경비에 산입할지 여부

심판청구번호 국심2003서 2217(2004. 1. 26) 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 1997.8.26. 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○호(토지는 ○○○시 소유이며, 이하 "구 주택" 이라 한다)가 ○○○시의 시민아파트 이주정리사업에 의거 멸실됨에 따라 1999년 10월 구 주택의 멸실에 대한 보상금 ○○○원과 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○호(33평형)를 취득할 수 있는 권리(이하 "쟁점분양권"이라 한다)를 부여받은 후 2000.9.4. 쟁점분양권을 청구외 탁○○○에게 양도하고 이를 신고하지 아니하였다.

○○○지방국세청장은 동 사실을 조사확인하고 이를 청구인의 주소지 관할세무서인 처분청에 통보하였고, 처분청은 쟁점분양권의 양도에 대하여 양도가액을 ○○○원, 취득가액을 ○○○원으로 하여 과세표준을 결정하고 2003.4.14. 청구인에게 2000년도분 양도소득세 16,353,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.7.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997년 구 주택을○○○원에 취득하였고, 1999년 ○○○구청으로부터 구 주택의 멸실에 대한 보상금 ○○○원을, ○○○시로부터는 쟁점분양권을 취득하였으나, 이후 이를 양도한 결과 오히려○○○원의 손실을 보았는 바, 쟁점분양권은 철거보상금과 같이 구 주택의 멸실에 대한 대가이므로, 구 주택과 쟁점분양권을 동일한 물건으로 보아 구 주택의 취득가액을 쟁점분양권의 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정되어야 함에도 불구하고 동 취득가액을 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 건물의 양도와는 서로 다른 별개의 자산의 양도이므로 쟁점분양권의 양도차익 산정시 구 주택의 취득가액을 필요경비에 산입하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 구 주택의 취득가액을 쟁점분양권의 양도차익 산정시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정된 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하“양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하“양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산중 대통령령이 정하는 것인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

(2) 소득세법시행령(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정된 것) 제157조【토지등의 범위】①, ② (생략)

③ 법 제94조 제2호에서 "대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(괄호안 생략) 제162조의 2【양도가액】① 법 제96조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 제157조 제3항 제2호의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점분양권은 구 주택의 멸실에 따른 철거보상금 ○○○원과 함께 받은 것으로 쟁점분양권의 양도차익 계산시 구 주택의 취득가액을 쟁점분양권의 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 구 주택의 취득 관련 부동산매매계약서, 전세계약서, 청구인의 모(母) 이○○○ 명의의 ○○○은행 통장사본, 한○○○의 차용사실확인서 및 한○○○ 명의의 ○○○은행 예금거래실적표, 나○○○가 청구인에게 발행한 영수증, 구 주택의 철거보상금 입금통장 사본 및 쟁점분양권 매매계약서 등을 증빙자료로 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 구 주택의 취득가액을 쟁점분양권의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 구 주택은 건물, 쟁점분양권은 부동산에 관한 권리로서 각각 다른 자산의 취득 및 양도로 볼 수 있으나, 청구인은 노후화되어 철거대상인 구 주택을 취득하게되면 주택철거시 소유자들에게 이주에 따른 실비보상금 지급과 함께 ○○○시에서 공급하는 국민주택규모의 아파트를 특별공급받을 수 있음을 알고 구 주택을 취득한 것으로 보이며, 구 주택의 철거에 따라 ○○○구청장으로부터 철거보상금을 수령함과 동시에 ○○○시로부터 쟁점분양권을 취득한 후 이를 양도한 사실 등 일련의 사실관계로 보아 청구인의 구 주택 취득목적은 쟁점분양권인 아파트를 취득하기 위한 것으로 판단되므로 쟁점분양권의 양도차익 계산시 쟁점분양권의 양도가액에서 구 주택의 취득가액(이 건에 있어서는 취득가액에서 철거보상금을 차감한 가액)을 필요경비로 공제함이 타당할 것이다(국심 2003서 2218, 2003.11.20. 같은 뜻). (나) 청구인이 증빙자료로 제출한 구 주택의 취득 관련 부동산매매계약서 등을 보면, 1997.7.26. 청구인을 대리한 청구인의 모 이○○○과 나○○○(○○○)가 매매대금 ○○○원에 구 주택에 대한 매매계약을, 1997.8.26. 청구인과 나○○○가 전세보증금 ○○○원에 구 주택에 대한 전세계약을 체결한 것으로 확인되며, 구 주택에 대한 취득대금으로 매매계약당일 계약금○○○원을, 1997.8.12. 중도금 ○○○원을 지급하고, 1997.8.26. 위의 전세보증금을 제외한 ○○○원을 지급한 것으로 되어 있는 바, 이는 이○○○ 명의의 ○○○은행 통장사본에 의하여 1997.8.12.○○○원, 1997.8.26.○○○원의 인출기록이 있으며, 나머지○○○원은 1997.8.26. 이○○○이 한○○○(주민등록번호 ○○○)에게 빌려주었다가 받은 돈으로 지급하였다는 청구인의 주장이 한○○○ 명의의 ○○○은행 예금거래실적표에 1997.8.26.○○○원의 인출기록이 있는 사실과 한○○○의 사실확인서 등에 비추어 신빙성이 있어 보이는 만큼 청구인이 구 주택을 ○○○원에 취득한 것으로 인정된다.

(2) 위의 사실을 종합해 볼 때, 쟁점분양권의 양도차익을 계산함에 있어서 쟁점분양권의 양도가액 ○○○원에 구 주택의 철거보상비 ○○○원을 합한 ○○○원을 양도가액으로 하고 구 주택의 취득가액 ○○○원을 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세를 과세함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.