개별공시지가가 누락된 토지에 대한 양도차익의 산정

심판청구번호 국심2003서 2201(2003. 10. 18) 99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에서 정한 방법으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1995.12.8. ○○○도 ○○○군 ○○○번지 전 988㎡를 취득하여 보유하다가, 위 토지를 같은 곳 422-7번지 대지 495㎡와 같은 곳 422-13번지 전 493㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 분할하여 2002.10.2. 양도한 후, 양도소득세를 신고납부하면서 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 같은 곳 422-12번지의 개별공시지가를 적용하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 모번지인 422-7번지의 개별공시지가를 적용하여 2003.2.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.3.4. 이의신청을 거쳐 2003.7.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 422-7번지 전 988㎡를 일부면적이 농지전용허가된 상태에서 취득하여 건물을 신축하고 전용허가면적외 토지는 텃밭으로 사용하여 왔으며, 김○○○와 부동산 매매계약을 체결한 후 소유권이전에 문제가 있어 대지와 쟁점토지로 분할하여 매매하고, 분할당시 쟁점토지는 개별공시지가가 고시되지 아니하여 인근 유사토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고한 것인 바, 분할된 토지를 한울타리의 토지라고 하여 모번지의 개별공시지가를 적용하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지와 유사한 토지인 422-12번지 전의 개별공시지가를 적용하여야 한다고 하나 쟁점토지와 422-12번지의 개별공시지가가 동일할 수 없고, 매매계약 체결후 특약사항에 의하여 분할이 이루어진 것으로 본래 필지 전체가 전이었고 그 필지 전체의 개별공시지가가 ○○○원으로 결정된 것이므로 이를 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 분할전 모번지의 개별공시지가로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 인근토지인 422-12번지의 개별공시지가(㎡당 ○○○원)로 하여 양도소득세를 신고납부한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 모번지인 422-7번지의 개별공시지가 (㎡당 ○○○원)로 하여 이 건 과세하였는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1995.12.8. ○○○도 ○○○군 ○○○번지 전 988㎡를 취득하고, 1996.3.25. 주택부지 조성목적으로 495㎡를 전용허가받아 1997.1.14. 2층주택을 신축한 사실이 등기부등본, 농지전용허가증 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 2002.8.1. 김○○○와 위 토지 및 주택에 대한 매매계약을 체결하면서, 매수인이 농지취득자격 불가능시 주택부분을 대지로 지목변경 후 양도하기로 특약하였으며, 2002.9.24. 422-7번지 대지 495㎡와 쟁점토지로 분할하여 2002.10.2. 잔금을 지급받고 소유권이전하였음이 매매계약서, 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(4) 쟁점토지는 2002.9.24. 분할로 인하여 양도일인 2002.10.2.현재 개별공시지가가 없다가 2003년도에 동 개별공시지가가 ㎡당 ○○○원으로 고시되었음이 쟁점토지의 개별공시지가 확인서에 의하여 확인된다.

(5) 전시한 법령을 보면, 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지등으로 개별공시지가가 없는 경우 세무서장이 평가한 가액으로 기준시가를 산정하도록 규정하고 있다.

(6) 위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점토지는 하나의 필지가 두 필지로 분할되어 양도됨으로써 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에 해당되므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 세무서장이 평가한 가액에 의하여 기준시가를 산정하는 것이 타당하고, 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여 분할전 모번지의 개별공시지가를 양도당시 기준시가로 하여 과세한 것은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.