명도관련 비용을 부동산의 취득시 필요경비로 인정할 것인지

심판청구번호 국심2003서 2031(2003. 10. 21)

심판청구를 기각합니다

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○, 대지 1,464.5㎡ 및 건물 2,681.25㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000.1.13. 법원경매로 취득하여 2000.7.25. 청구외 윤○○○에게 양도한 후 2001.5월 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 ○○○원, 양도가액 ○○○원)으로 계산하여 양도소득과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 가액중 양도가액 ○○○원의 경우 신빙성이 없다고 보아 부인하고 그 실지거래가액을 ○○○원으로 결정하여 2002.12.13. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.3.3. 이의신청을 거쳐 2003.7.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 법원경매에 의해 취득하면서 취득대금이외 필요경비로 취득세 및 등록세 ○○○원, 경매컨설팅 수수료 ○○○원, 명도관련 소송 변호사비용 ○○○원, 명도노무비 ○○○원, 은행이자비용 ○○○원 등 총 ○○○원이 소요되었으므로 처분청에서 인정한 취득세 및 등록세 이외 나머지 ○○○원도 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 추가 필요경비로 주장하는 부동산 명도관련 비용등 ○○○원은 쟁점부동산의 취득 및 양도시 동 금액이 실제로 소요되었음을 입증하는 계약서, 지출증빙 등 구체적인 자료제시가 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득시 필요경비를 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

④ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 자본적 지출액" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액 같은법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 내역과 처분청의 경정내역을 살펴보면 다음과 같다.

○○○ 위와 같이 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 ○○○원으로 증액하여 결정하고 취득가액과 필요경비는 청구인이 신고한 가액대로 인정하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득, 양도와 관련하여 발생된 경매컨설팅수수료 ○○○원, 명도관련 소송비용 ○○○원, 명도관련 노무비 ○○○원, 은행이자비용 ○○○원 등 총 ○○○원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 필요경비로 주장하는 위 경매컨설팅수수료 등은 당초 신고시 필요경비로 신고한 사실이 없고 이 건 과세에 대한 불복청구과정에서 주장하고 있는 것으로 확인된다. (나) 양도자산의 필요경비에 관한 규정인 소득세법 제97조 제1항 과 같은법시행령 제163조 제1항 및 제4항의 규정에 의하면, 부동산을 취득, 양도하는 과정에서 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용은 필요경비로 산입할 수 있는 것으로 되어 있다. 청구인이 주장하는 명도비용 ○○○원(소송비용 ○○○원, 노무비 ○○○원)의 경우 청구인이 쟁점부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용으로 보이는 바, 이러한 비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 증빙으로 제시한 사실 확인서만으로는 지출사실을 인정할 수 없으므로 이 부분 청구주장은 받아 들일 수 없다. (다) 또한, 청구인이 주장하는 경매컨설팅수수료와 은행이자 비용은 그 지급사실에 대한 구체적인 입증이 없을 뿐만 아니라 소득세법상 자산의 취득과 관련한 원가 또는 필요경비에 산입할 근거도 없어 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.

(3) 위와 같이 경매컨설팅수수료 등은 쟁점부동산의 취득, 양도와 관련한 비용으로 볼 수 없으므로 동 비용을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 이유 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.