아파트취득가액을 분양권의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2003서 1691(2004. 1. 19) SPAN STYLE="size-font:18pt;">아파트 입주권의 양도가액 ○○○원에서 ○○○세무서장이 철거주택의 취득가액을 재조사 확인한 금액에서 철거보상금 ○○○원을 차감한 금액을 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정하도록 합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하"쟁점아파트"라 한다)를 1994.4.5 취득한 후, 1998.9.24 ○○○구청의 공공사업으로 인하여 아파트가 철거되자 ○○○구청으로부터 철거보상금 ○○○원과 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 아파트 110.49㎡(이하"쟁점아파트 입주권"이라 한다)를 특별공급 받았으며, 2001.12.12 쟁점아파트 입주권을 양도한 후 양도가액을 ○○○원으로 하고 취득가액은 ○○○원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 2001.12.12 ○○○에 거주하는 손○○○에게 권리금○○○원에 쟁점아파트 입주권을 양도한 것으로 보아 2002.12.4 청구인에게 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 이에 청구인은 2002.12.30 이의신청을 거쳐 2003. 6.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청의 세무조사시 쟁점아파트 입주권을 손○○○에게 ○○○원에 양도한 것으로 확인하였으나, 실제로는 박○○○외 1인에게 ○○○원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 박○○○외 1인에게 양도하였다는 새로운 계약서를 제시하고 있으나, 실지조사당시 청구인이 쟁점아파트 입주권을 손○○○에게 ○○○원에 양도하였다고 확인한 바 있으며, ○○○시 ○○○와 체결한 주택분양계약서에도 손○○○에게 직접 양도한 것으로 되어 있고, 실지거래에 대한 금융자료 등 다른 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산 투기조사시 청구인이 확인한 가액을 실지거래가액으로 할 수 있는지 여부와 보유중인 주택의 철거보상으로 받은 국민주택 특별공급 분양권을 양도한 경우 아파트 당첨권의 양도차익 계산시 철거주택의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 있는지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2) 소득세법 제95조 (양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (3) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트 입주권을 2000.4.19 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○번지에 거주하는 박○○○외 1인에게 ○○○원에 양도하였다는 계약서를 제시하며, 양도가액은 ○○○원이 아니고 ○○○원이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점아파트 입주권을 2001.12.12 손○○○에게 양도하고 매매계약서와 양수인 손○○○의 거래확인서를 첨부하여 양도가액을 ○○○원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. (나) 청구인은 쟁점아파트 입주권을 권리금 ○○○원에 손○○○에게 양도하였다는 확인서를 처분청의 쟁점아파트 입주권에 대한 세무조사시 제출하였으며, 양수인 손○○○는 청구인으로부터 쟁점아파트 입주권을 취득하였다는 당초의 주장을 번복하여 (주)○○○로부터 권리금 ○○○원에 취득하였다는 내용의 아파트분양권 거래내용 확인서를 처분청에 제출하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트 입주권을 청구인이 권리금 ○○○원에 송○○○에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였다. (다) 청구인은 쟁점아파트 입주권을 박○○○외 1인에게 ○○○원에 양도하였다고 주장하며 매매계약서를 제시하고 있으며, 박○○○는 청구인으로부터 쟁점아파트 입주권을 양수하였다고 확인하면서 쟁점아파트 입주권을 20000. 4월 이○○○에게 양도하였다고 진술하고 있다. (라) 또한 청구인이 제출한 거래증빙자료를 보면 박○○○외 1인에게 권리금 ○○○원에 양도하고, 2000.4.19 양수자 박○○○가 이서한 수표 ○○○원을 계약금으로 받아 당일 청구인의 처 박○○○의 ○○○은행 ○○○지점○○○에 입금한 사실, 2000.5.16 박○○○가 이서한 ○○○원 수표 2매를 포함한 잔금 ○○○원을 수령하여 2000.5.17 ○○○원을 변○○○에 대한 채무로 변제한 사실○○○이 확인된다. (마) 따라서, 청구인의 쟁점아파트 입주권의 양도가액은 당초 청구인이 처분청의 조사시 확인한 ○○○원이 아니라 ○○○원인 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 ○○○원에 취득하여 쟁점아파트 입주권을 ○○○원에 양도하여 양도차손이 발생하였다고 주장하면서 매매계약서를 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다 (가) 청구인이 제출한 매매계약서와 건축물관리대장에 의하면 청구인은 전소유자 변○○○으로부터 쟁점아파트를 취득한 사실이 확인되나, 청구인이 제출한 매매계약서상의 계약금, 중도금, 잔금 등 대금지급내용을 보면 대금지급 약정액은 ○○○원으로 총 매매금액 ○○○원과는 차이가 있으며 청구인이 매매계약서이외에 다른 증빙을 제시하지 않아 그 진실성 여부를 확인할 수가 없다. (나) 그러나, 청구인은 쟁점아파트가 철거대상 아파트로 지정된 후 1998.8.14 ○○○구청장으로부터 철거보상비 명목으로 현금 ○○○원을 받은 사실과 ○○○에서 철거민에게 지급되는 아파트 특별공급 대상자로 선정된 후 쟁점아파트 입주권을 양도한 사실은 보상금내역서 및 매매계약서 등에 의하여 확인된다. (다) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1항에서 양도자산의 종류를 토지 또는 건물의 양도, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 부동산에 관한 권리의 양도, 그리고 주식의 양도로 구분하고 있으며, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득에 소요된 취득가액 등으로 규정하고 있다. 이 건의 경우 철거주택은 건물이며, 쟁점아파트 입주권은 부동산에 관한 권리의 양도로서 각각 다른 자산의 취득 및 양도로 볼 수 있으나, 청구인은 노후화 되어 철거대상인 쟁점아파트를 취득하게 되면 주택철거와 함께 소유자들에게 이주에 따른 실비보상금 지급과 함께 ○○○에서 공급하는 아파트를 특별공급을 받을 수 있다는 내용을 알고 철거주택을 취득한 것으로 보이며, 그 후 주택의 철거에 따라 ○○○구청장으로부터 철거보상금을 수령과 함과 동시에○○○로부터 아파트 특별공급 대상자로 선정되어 아파트를 분양 받은 후에 쟁점아파트 입주권을 양도한 사실 등 일련의 사실관계로 보아 청구인의 철거주택 취득목적은 쟁점아파트 입주권을 취득하기 위한 것으로 보인다. (라) 따라서, 금융자료나 거래당사자 및 인근 부동산의 탐문조사 등으로 청구인이 제시한 철거주택의 취득가액을 재조사하여 확인된 취득가액에서 철거보상금을 차감한 가액을 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.