아파트 분양권의 취득시기 및 양도차익의 계산

심판청구번호 국심2003서 1497(2004. 2. 20)

○○호(주택 136.53㎡)의 분양권 양도가액을 재조사하고, 재조사결과 확인된 동 분양권 양도가액에서 ○○○ 단층주택(대지15㎡, 건물 28.89㎡)의 취득가액 ○○○원을 필요경비로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 청구인소유의 ○○○ 단층주택(대지15㎡, 건물 28.89㎡로 이하 "종전주택"이라 한다)이 증산지하차도∼성산1교간 도로부지로 편입되어 ○○○시에 수용되면서 이주목적으로 2001.11.26. ○○○시(○○○시 도시개발공사)로부터 ○○○파크빌 ○○○동 ○○○호(136.53㎡로 이하 "쟁점아파트"라 한다)의 분양권을 취득하여 같은 날 청구외 민○○○에게 양도하였다. 처분청은 쟁점아파트 분양권의 양도에 대하여 양도차익(프레미엄)을 ○○○원으로 하여 2003.4.1. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 ○○○원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.5.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트 분양권을 ○○○원에 양도한 것이 사실임에도 계약금 ○○○원을 포함하여 ○○○원에 양도한 것으로 보아 이 금액에 취득가액 ○○○원(계약금)을 제외한 ○○○원을 양도차익(프리미엄)으로 과세한 처분은 부당하고, 종전주택을 1997년에 취득하여 2001.11.26.에 쟁점아파트 분양권을 양도함으로써 2년이상 보유하였음에도 2년미만 보유에 해당하는 세율을 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트 분양권을 ○○○원에 취득하여 ○○○원에 양도한 것으로 신고하였으나, 이 건과 같은 아파트 분양권 프리미엄이 최고 ○○○원에 달하였고, ○○○동 ○○○호가 ○○○원, ○○○호 및 ○○○호가 ○○○원으로 조사된바 있으며, 매수인 민○○○이 ○○○시도시개발공사와 청구인간에 체결된 분양계약서상 최초계약금 ○○○원을 민○○○이 지급하였다고 진술한 바 있으므로 양도차익(프레미엄)을 ○○○원으로 과세한 처분은 정당하고, 종전주택이 아닌 쟁점아파트 분양권은 2001.11.26.에 취득하여 같은 날 양도하였으므로 2년미만 보유에 해당하는 세율을 적용한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점아파트 분양권 양도차익이 얼마인지 여부

(2) 쟁점아파트 분양권 취득일을 종전주택의 취득일로 보아야 하는지 여부

• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 소득세법 기본통칙 98-3【부동산에 관한 권리의 취득시기】부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 이 건 심판청구서와 우리원의 국세심판관회의시 의견진술한 내용에 의하면, 청구인은 1997년 중 ○○○은행에서 ○○○원을 융자받아 이 자금으로 종전주택을 취득하였고, 종전주택의 철거와 관련하여 ○○○시가 청구인에게 통보한 철거보상비 ○○○원도 청구인이 수령한 바도 없었으며, 쟁점아파트 분양권을 민○○○에게 ○○○원에 양도하여 손해를 보았다고 주장한다. 청구인 명의의 ○○○은행 저축예금통장(○○○)에 의하면, 1997.11.26. 청구인이 ○○○원을 대출받은 사실이 확인되고, 종전주택의 전소유자 윤○○○은 1997년 11월 종전주택을 청구인에게 ○○○원에 양도하였으며, 철거보상비 ○○○원도 윤○○○이 수령하였다는 확인서를 인감첨부하여 우리 심판원에 제출하고 있는 바, 청구인이 종전주택을 ○○○원에 취득하였다는 주장에 신빙성이 인정된다. (2) 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1항에서 양도자산의 종류를 토지 또는 건물의 양도, 부동산을 취득할 수 있는 권리 등 부동산에 관한 권리의 양도, 그리고, 주식의 양도로 구분하고 있으며, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 당해 자산의 취득에 소요된 취득가액 등으로 규정하고 있다. 이 건의 경우 종전주택은 건물에 해당하는 반면, 쟁점아파트 분양권은 부동산에 관한 권리의 양도로서 각각 다른 자산의 취득 및 양도로 볼 수 있으나, 청구인은 노후화되어 철거대상인 종전주택을 취득하게 되면 주택철거와 함께 소유자들에게 서울특별시에서 공급하는 국민주택규모의 아파트를 특별공급받을 수 있다는 내용을 알고 종전주택을 취득한 것으로 보이며, 그 후 주택의 철거에 따라 서울특별시로부터 쟁점아파트 특별공급 대상자로 선정되어 쟁점아파트를 분양받은 후에 쟁점아파트 분양권을 양도한 사실 등 일련의 사실관계로 보아 청구인의 종전주택 취득목적은 쟁점분양권인 아파트를 취득하기 위한 것으로 판단되므로 쟁점아파트 분양권의 양도차익 계산시 쟁점아파트 분양권의 양도가액에서 철거주택의 취득가액 4,000만원을 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2003서2218, 2003.11.20. 같은 뜻임). 또한, 처분청이 쟁점아파트 분양권의 양도가액을 조사한 내용을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점아파트 분양권을 ○○○원에 양도하여 양도차익 ○○○원으로 신고한데 대하여 처분청의 이 건 조사당시 최초계약금 ○○○원을 매수인 민○○○이 지급하였다고 구두진술한 바에 따라 청구인이 신고한 양도가액 ○○○원에 최초계약금 ○○○원을 합하여 쟁점아파트 분양권 양도가액을 ○○○원으로 결정하였는 바, 매수인 민○○○이 조사에 협조하지 아니하여 쟁점아파트 분양권 양도가액의 확인이 어려웠고, 쟁점아파트 인근의 ○○○동에 소재한 아파트의 분양권시세로 보아 쟁점아파트 분양권 양도차익을 ○○○원으로 과세한 처분이 타당하다고 주장하나, 이 건 과세근거로 충분하다고 할 수 없으며, 청구인 역시 종전주택을 ○○○원에 취득하였음에도 철거보상비 조차 수령하지 못한 상태에서 쟁점아파트 분양권 양도차익이 ○○○원이라고 신고한 내용을 납득할 수 없으므로 쟁점아파트 분양권 양도가액을 처분청이 재조사하고 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

(3) 한편, 청구인은 종전주택을 1997년 11월에 취득(등기접수일 1999.7.12.)하여 2001.11.26. 쟁점아파트 분양권을 양도하였으므로 보유기간이 2년미만이 아니라고 주장하나, 이 건 부과처분은 종전주택의 양도에 대한 것이 아니고 청구인이 새로 취득한 쟁점아파트 분양권 양도에 대한 것으로 양도물건이 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 보유기간의 계산에 있어 종전주택의 취득일로부터 기산하는 것이 아니라 할 것이다. 따라서 위 관련법령에서 본 바와 같이 쟁점아파트를 분양받을 수 있는 권리의 취득시기는 그 권리가 확정되는 날, 즉 청구인이 ○○○시로부터 쟁점아파트 분양권을 배정받은 날이라 할 것인 바, ○○○시가 2000.5.8. 쟁점아파트 부속토지를 취득하고, 2000.6.9. 청구인과 종전주택 철거계약을 체결한 점으로 미루어 적어도 이 날 이후에 청구인이 쟁점아파트 분양권을 취득하였다 할 것이므로 청구인의 쟁점아파트 분양권 양도에 대하여 보유기간 2년 미만에 해당하는 세율을 적용한 처분이 타당하다고 판단된다.

따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.