상속세 절세효과를 감안한 보고서에 의하여 결정된 교환금액은 정상적인 시가가 아니므로 이를 부인하고 보충적 평가방법에 의하여 토지 및 건물의 가액을 평가하여 과세한 사례임
상속세 절세효과를 감안한 보고서에 의하여 결정된 교환금액은 정상적인 시가가 아니므로 이를 부인하고 보충적 평가방법에 의하여 토지 및 건물의 가액을 평가하여 과세한 사례임
심판청구번호 국심 2003서 1330(2003. 7. 7) P>1. 처분개요 2001.4.17. 청구외 김○○○(이하 "피상속인"이라 한다)이 사망하자 피상속인의 처 하○○○, 피상속인의 자 김○○○, 김○○○, 김○○○, 김○○○ 및 김○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 2001.9.27. 피상속인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○외 8필지 답 2,378㎡(이하 "쟁점○○○토지"이라 한다)와 ○○○시 ○○○구 ○○○ 대지 502.7㎡의 2분의 1지분인 251.35㎡(이하 "쟁점○○○동토지"라 하며, 쟁점○○동토지와 쟁점○○○동토지를 합하여 "쟁점토지"라 한다) 및 쟁점○○○동토지 지상의 연면적 1,477.23㎡의 2분의 1지분인 738.61㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 ○○광역시 ○○구 ○○동 170-27번지 ○○상가 301호에 거주하는 청구외 류○○ 소유의 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산 4-25번지 임야 14,182㎡(이중 660㎡는 청구외 이○○의 소유이며, 이하 "쟁점외토지"라 한다)와 8억원에 교환하는 부동산교환계약서를 체결하였다. 청구인들은 2001.10.18. 상속세과세표준신고시 쟁점토지 및 건물의 가액을 교환금액인 8억원으로 평가하고 다른 상속부동산의 가액은 기준시가로 평가하여 상속받은 전체 부동산가액을 1,468,437,053원으로 신고하였으나, 처분청은 상속개시일 전후 6개월간의 쟁점토지 및 건물의 매매, 감정, 수용, 경매 및 공매가액이 없음을 이유로 청구인이 신고한 교환금액 8억원을 시가로 인정할 수 없다고 보아 보충적평가방법(개별공시지가 및 임대료 등에 의한 환산방법)으로 쟁점토지 및 건물의 가액을 2,779,556,235원으로 평가하여 상속받은 전체부동산의 가액을 3,448,687,288원으로 재계산하고 예금신고누락액 79,090,993원 등을 상속재산가액에 포함한 다음, 2003.1.28. 청구인들에게 2001년도분 상속세 656,774,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배률방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.
④ 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간·성질·내용·거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 제50조(부동산의 평가) ⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. 제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.
(1) 쟁점보고서, 쟁점계약서 및 청구인의 상속세과세표준신고서와 처분청의 조사보고서, 쟁점토지 및 건물과 쟁점외토지의 기준시가, 상속세과세표준결의서, 기타 과세자료 및 우리원 선결정례, 관련법령에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 쟁점○○동토지는 도시계획법상 개발행위허가제한구역이나 개별공시지가 총액이 1,319,160,000원이고 ○○전철역 코너블럭 후면에 위치한 쟁점○○○동토지의 개별공시지가 총액은 1,266,804,000원 등으로 보충적평가방법에 의한 쟁점토지 및 건물의 가액은 2,776,556,235원이며 이에 대하여는 다툼이 없다. (나) 안○○이 2001.9월 작성한 쟁점보고서에는 "교환금액을 8억원으로 할 경우 8억원의 상속세가 절세되고 교환금액을 10억원으로 할 경우 7억원의 상속세가 절세되며 쟁점외토지를 아파트부지나 택지로 양도할 경우 평당 60∼70만원을 호가하여 25억원의 현금확보가 가능하며 매매가 용이하다"고 기재되어 있고 2001.9.27.자 쟁점계약서의 내용은 다음과 같다. 다 음
1. ∼ 2. 생략
○ 쟁점건물 임대보증금 245,943,500원과 동 건물관리인 퇴직금 7,050,000원은 류○○이 인수하고 고용을 유지한다.
○ 쟁점○○동토지에 방치된 쓰레기 및 가건물은 청구인이 책임지고 정리한다.
○ 쟁점○○○동토지 및 건물은 상속등기후 이전한다.
○ 류○○의 책임사항
• 쟁점외토지 준농림지에 대하여 계약일로부터 2년 내에 아파트 신축허가를 받는다.
• 쟁점외토지에 현재 진행중인 주택건설사업은 2001년 말까지 종료한다. …생략…
• 2001년까지 기 허가받은 700평에 대하여 대지전환을 완료하고 남은 준농림지에 대하여는 2002년 말까지 대지전환 할 수 있도록 허가를 득한다(…생략…)
○ 청구인의 책임사항
• 류○○이 허가를 득하면 즉시 쟁점○○○동토지 및 건물을 등기이전한다.
• 허가·준공검사 소요비용은 청구인이 부담한다.
• 허가를 받는 것까지 류○○의 책임이며 이후 준공검사 또는 기타 사유로 허가가 취소되는 경우는 청구인의 귀책사유로 한다.
○ 계약내용
• 쟁점○○○동토지 및 건물과 쟁점외토지를 등가로 하여 제3항 조건으로 교환한다.
• 후일 민사상의 손해배상청구 등이 있을 시 그 가액을 확정하기 위해서 쟁점토지 및 건물과 현재 진행중인 주택신축가액을 합산한 쟁점외토지의 가액을 동일하게 평가하여 교환금액을 8억원으로 한다.
• 본 계약내용을 위반하거나 어느 일방의 귀책사유로 인하여 발생되는 피해에 대하여는 1억원을 보상가액으로 한다. …생략… (다) 청구인이 주장하는 우리원 선결정례(국심2001서2396, 2002.1.23.)는 "청구인들은 매수인들의 각서 및 계약해지약정서 등을 제시하면서 쟁점토지는 매매계약이 해지되어 상속인이 계속해서 보유하고 있고, 소유권이전등기된 토지보다 개별공시지가 등에 차이가 있어 매매계약서상의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하므로 개별공시지가로 평가(29,519,700원)하여야 한다는 주장이나, 청구인들은 상속세과세표준신고시 쟁점토지를 위 부동산매매계약서상의 가액으로 평가(510,255,043원)하여 신고하였고, 상속개시일 이후에도 매매대금의 일부를 수취하였을 뿐만 아니라 일부 토지에 대한 소유권이전등기가 이루어지는 등 상속개시일 현재 매매가 진행 중에 있었던 점 등을 종합하여 볼 때, 매매계약서상의 가액은 상속개시일전 6월이내의 가액으로서, 이를 상속개시 당시 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 보여지는 반면에 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다."고 결정하였다. (라) 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제2항은 "제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다."고 규정하고 있고 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 은 "법 제60조 제2항에서 '수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것'이라 함은 평가기준일 전후 6월(…생략…)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다."고 규정하고 있다.
(2) 전시 확인된 사실과 우리원 선결정례 및 관련법령을 토대로 쟁점교환금액을 쟁점토지 및 건물의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 위 우리원 선결정례의 경우 개별공시지가 ○○○원 보다 부동산매매계약서상의 매매금액 ○○○원이 더 높고 상속개시일 이후에도 매매대금의 일부가 수수되었을 뿐 아니라 일부 토지에 대한 소유권이전등기가 이루어지는 등 상속개시일 현재 매매가 진행 중에 있었던 점으로 보아 부동산계약서상의 매매금액 ○○○원을 시가로 본 경우로써 이 건과 사실관계가 다르므로 동 선결정례를 근거로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. (나) 청구인의 경우 쟁점교환계약서는 상속세절세효과를 감안하여 안○○이 작성한 쟁점보고서의 내용대로 체결되었고 쟁점외토지가 문화재보호구역지정으로 지정됨으로써 동 계약이 이행되지 않고 있다는 점, 보충적평가방법에 의한 평가금액 ○○○원의 36%에 불과한 쟁점교환금액의 산정근거가 객관적이지 못할 뿐 아니라 쟁점보고서에는 "아파트부지나 택지로 양도할 경우 평당 ○○○원을 호가하여 ○○○원의 현금확보가 가능하며 매매가 용이함"이라고 기재되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때에 쟁점교환금액은 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제1호 단서의 "…그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우…"에 해당하는 것으로 보여지는 바 쟁점교환금액을 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수는 없다 하겠다.
(3) 따라서, 청구인이 신고한 쟁점교환금액을 부인하고 쟁점토지 및 건물의 가액을 보충적방법으로 평가하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정 내용은 붙임과 같습니다.